FPが教える住宅ローン金利比較の正しい手順。金利で比較してはいけない!

目次

住宅ローン金利推移/2020年4月最新

  • 2020年4月最新金利を反映しています。
  • グラフサイズ(横幅)の調整に少し時間がかかります。

住宅ローン平均金利推移/2020年4月最新

平均金利内訳変動金利10年固定金利35年固定金利フラット35金利1986年以降の主要金利
年月変動金利5年固定金利10年固定金利15年固定金利25年固定金利35年固定金利フラット35(15~20年)フラット35(21~35年)
2020年4月0.594%0.886%0.910%1.356%1.251%1.446%1.230%1.300%
2020年3月0.582%0.853%0.880%1.327%1.251%1.400%1.190%1.240%
2020年2月0.578%0.889%0.927%1.377%1.302%1.436%1.230%1.280%
2020年1月0.578%0.868%0.934%1.400%1.316%1.462%1.220%1.270%
2019年12月0.583%0.866%0.933%1.365%1.277%1.429%1.160%1.210%
2019年11月0.583%0.840%0.894%1.322%1.229%1.402%1.120%1.170%
2019年10月0.583%0.822%0.879%1.296%1.196%1.372%1.060%1.110%
2019年9月0.583%0.812%0.868%1.269%1.170%1.357%1.050%1.110%
2019年8月0.583%0.827%0.888%1.316%1.236%1.408%1.110%1.170%
2019年7月0.600%0.848%0.909%1.327%1.236%1.404%1.120%1.180%
concierge

今月の住宅ローン金利動向

  • 変動金利の平均金利:0569% → 0572%(上昇)
  • 10年固定金利の平均金利:0.926% → 0.944%(上昇)
  • フラット35金利:1.040% → 1.100%(上昇)
変動金利は上昇、10年固定金利は上昇、フラット35は上昇と、全体的に金利は上昇傾向です。

今月の住宅ローン金利予想

日銀が誘導ターゲットの許容範囲を引き上げたため、じわじわと金利が上昇する可能性が高まっている。直近では、世界情勢の悪化から日本国債の買いが増え金利が低下しているが、2年後以降の金利は急上昇する可能性も高い。
詳しい解説:FP/今月の住宅ローン金利動向解説と金利予想。「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」/2017年8月

住宅ローン金利比較 2020年4月最新

  • タブをクリックすると比較すべき項目が変わります。
  • 見出しをクリックすると並び替えができます。
変動金利5年固定金利10年固定金利35年固定金利フラット35借り換え専用金利
銀行住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
ジャパンネット銀行
住宅ローン変動金利(-)0.399%0.415%2.20%無料
住信SBIネット銀行
ネット専用住宅ローン変動金利(借り換え)(-)0.428%0.428%2.20%無料
SBIマネープラザ
ミスター住宅ローン REAL変動金利(借り換え)(-)0.428%0.428%2.20%無料
りそな銀行
りそな借りかえローン変動金利(借り換え専用Web申込限定プラン)(-)0.429%0.429%2.20%+33,000無料
イオン銀行
住宅ローン定率型/借り換え限定変動金利(-)0.450%0.450%2.20%無料
新生銀行
パワースマート住宅ローン変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>(-)0.450%0.450%2.20%無料
東京スター銀行
スター住宅ローン変動金利(-)0.450%~1.250%0.450%~1.250%2.20%無料
SBIマネープラザ
ミスター住宅ローン REAL変動金利(-)0.457%0.457%2.20%無料
住信SBIネット銀行
ネット専用住宅ローン変動金利(-)0.457%0.457%2.20%無料
銀行住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
三井住友信託銀行
当初期間金利引下げ/融資手数料型当初固定金利(5年)0.500%~0.800%0.725%~1.275%2.20%無料
ジャパンネット銀行
住宅ローン当初固定金利(5年)0.510%0.899%2.20%無料
ARUHI
ARUHIスーパーフラット6s(融資額60%以下/団信なし)当初固定金利(5年)0.510%0.810%2.20%無料
SBIマネープラザ
ミスター住宅ローン REAL当初固定金利(5年)0.520%0.640%2.20%無料
横浜銀行
住宅ローン融資手数料型金利プラン当初固定金利(5年)0.545%0.470%2.20%+33,000無料
イオン銀行
住宅ローン定率型当初固定金利(5年)0.550%0.770%2.20%無料
ARUHI
ARUHIスーパーフラット7s(融資額70%以下/団信なし)当初固定金利(5年)0.560%0.810%2.20%無料
auじぶん銀行
当初期間引下げプラン当初固定金利(5年)0.590%1.541%2.20%無料
ARUHI
ARUHIスーパーフラット8s(融資額80%以下/団信なし)当初固定金利(5年)0.610%0.860%2.20%無料
銀行住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
ARUHI
ARUHIスーパーフラット6s(融資額60%以下/団信なし)当初固定金利(10年)0.510%0.810%2.20%無料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.530%1.030%2.20%無料
カブドットコム証券(銀行代理業)
三菱UFJネット住宅ローン[カブコム専用] 固定10年プレミアム住宅ローン当初固定金利(10年)0.550%0.875%2.20%無料
auじぶん銀行
当初期間引下げプラン当初固定金利(10年)0.550%1.541%2.20%無料
ソニー銀行
固定セレクト住宅ローン全期間固定金利(新規・自己資金10%以上)(10年)0.550%1.157%2.20%無料
三井住友信託銀行
当初期間金利引下げ/融資手数料型当初固定金利(10年)0.550%~0.850%0.725%~1.275%2.20%無料
ARUHI
ARUHIスーパーフラット7s(融資額70%以下/団信なし)当初固定金利(10年)0.560%0.810%2.20%無料
イオン銀行
住宅ローン定率型/借り換え限定当初固定金利(10年)0.570%0.770%2.20%無料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.600%1.100%2.20%無料
銀行住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.600%1.100%2.20%無料
ARUHI
ARUHIスーパーフラット6(融資額60%以下/団信なし)全期間固定金利(15~35年)0.760%0.760%2.20%無料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%以下/団信あり):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.800%1.300%2.20%無料
ARUHI
ARUHIスーパーフラット7(融資額70%以下/団信なし)全期間固定金利(15~35年)0.810%0.810%2.20%無料
住信SBIネット銀行
フラット35s(買取型)(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.850%1.100%1.10%無料
ARUHI
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.850%1.100%2.20%無料
住信SBIネット銀行
フラット35s(買取型)(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(5年)0.850%1.100%1.10%無料
ARUHI
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(5年)0.850%1.100%2.20%無料
ARUHI
フラット35子育て支援型・地域活性化型(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.850%1.100%2.20%無料
銀行住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.530%1.030%2.20%無料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.600%1.100%2.20%無料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%以下/団信あり):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.730%1.230%2.20%無料
住信SBIネット銀行
フラット35s(買取型)(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.780%1.030%1.10%無料
ARUHI
フラット35子育て支援型・地域活性化型(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.780%1.030%2.20%無料
楽天銀行
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(5年)0.780%1.030%1.10%無料
楽天銀行
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.780%1.030%1.10%無料
ARUHI
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.780%1.030%2.20%無料
ARUHI
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(5年)0.780%1.030%2.20%無料
銀行住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
SBIマネープラザ
ミスター住宅ローン REAL変動金利(借り換え)(-)0.428%0.428%2.20%無料
住信SBIネット銀行
ネット専用住宅ローン変動金利(借り換え)(-)0.428%0.428%2.20%無料
りそな銀行
りそな借りかえローン変動金利(借り換え専用Web申込限定プラン)(-)0.429%0.429%2.20%+33,000無料
三菱UFJ銀行
ネット専用住宅ローン(借り換え)/固定3年プレミアム当初固定金利(借り換え)(3年)0.590%0.825%33,0000.20%金利上乗せ
りそな銀行
りそな借りかえローン当初固定金利(借り換え専用Web申込限定プラン)(10年)0.645%0.429%2.20%+33,000無料
三菱UFJ銀行
ネット専用住宅ローン(借り換え)/変動金利選択プラン変動金利(借り換え)(-)0.725%0.825%33,0000.20%金利上乗せ
みずほ銀行
みずほネット借り換え住宅ローン 全期間重視プラン変動金利(借り換え専用)(-)0.725%~0.975%0.725%~0.975%33,0000.20%金利上乗せ
三菱UFJ銀行
ネット専用住宅ローン(借り換え)/固定10年プレミアム当初固定金利(借り換え)(10年)0.750%1.075%33,0000.20%金利上乗せ
みずほ銀行
みずほネット借り換え住宅ローン 全期間重視プラン当初固定金利(借り換え専用)(2年)0.750%~1.000%0.725%~0.975%33,0000.20%金利上乗せ
concierge

今月の注目住宅ローン「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」

住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35(保証型)
金利上昇リスクが高まっているため「フラット35(保証型)」を選択(条件をクリアしていて加入できるならフラット35Sをおすすめします。) 住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は、フラット35の中でも金利が低金利に設定されていて、かつ事務手数料が安く、全疾病保障、団信も無料付帯されているフラット35です。
詳しい解説:FP/今月の住宅ローン金利動向解説と金利予想。「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」/2017年8月

住宅ローン金利注目記事


FPが教える住宅ローン金利比較の正しい手順。住宅ローンは金利で比較してはいけない!

手順その1.住宅ローン金利の仕組みを理解する

woman
「低金利の住宅ローンが一番良いんでしょ?金利の仕組みなんて知る必要あるの?」
concierge
あります。

なぜならば、「金利の仕組み」を正しく理解しないと

  • 本当に低金利の住宅ローンを見極めることができない
  • 金利が今後どうなるのか?予想できない
  • 金利上昇に対する対策をとれない

という弊害が発生してしまいます。

「金利の正しい知識」を理解をしたうえで住宅ローン金利を比較するべきなのです。

銀行のビジネスモデル

銀行のビジネスモデル
 個人の預金や他の銀行・日銀から低金利で借りて
「利ザヤ」を乗せて、住宅ローンとして個人に貸し付けする

これが銀行のビジネスモデルであり、住宅ローン金利の基本的な仕組みです。

concierge
現在は、過去に例のない不景気なので、日銀は「政策金利」を0.0%に近い金利に設定しています。前述した銀行が調達する金利(無担保コールレート)も0.0%程度なので、住宅ローンの金利も、0.5%~1.5%と過去に例のない超低金利で提供されているのです。

1986年以降の住宅ローン主要金利指標の推移

※青色の「無担保コールレート」が住宅ローン金利への相関が強い指標です。

住宅ローンの金利が決まる公式

住宅ローンの金利は

銀行の調達金利(無担保コールレート・政策金利) + 銀行の利ザヤ = 住宅ローン金利

という公式で計算できるのです。

銀行の利ザヤに含まれるもの

  • 人件費
  • 広告宣伝費
  • WEBサイト・システム費用
  • チラシやパンフレットの作成費用
  • 店舗の光熱費
  • 店舗にかかる人件費
  • 店舗の賃貸費用
  • 貸し倒れ損失の引当金
  • 銀行の利益

が含まれているのです。

concierge

ネット銀行が低金利で住宅ローンを提供できるのには

  • 店舗の光熱費
  • 店舗にかかる人件費
  • 店舗の賃貸費用

などが不要なので、調達金利に上乗せする「利ザヤ」が都市銀行(メガバンク、地方銀行)よりも少なくて済むからなのです。

銀行の調達金利(無担保コールレート・政策金利)の変動

woman
銀行の調達金利(無担保コールレート・政策金利)は何によって決まるの?
concierge
景気に左右されます。

不景気の時

日銀は金利を引き下げる

→ 銀行は企業へ低金利で融資できるようになる
→ 世の中に流通するお金の量が増えるので物価が上がる
→ 企業が儲かる
→ 給料が上がる
→ 消費が増える
→ 好景気になる

woman
「あれっ、これってアベノミクスじゃんっ!」
concierge
そうです。アベノミクスなんて言われていますが、安倍首相が考えたものではなく、元々は1980年代にレーガン大統領が実施した自由化政策のひとつで、アメリカも、ユーロ圏の国々も、全く同じことを不景気には行っているのです。景気対策の王道と言っていいでしょう。

好景気の時

日銀は金利を引き上げる

→ 物価が上がりすぎることを抑制する

のです。

好景気の時

米国は、日本と同じようにゼロ金利政策を取っていましたが、2015年12月に金利引き上げを行い、2017年6月時点で計3回の金利引き下げをしています。このことを「金利正常化」「金融引き締め」とも呼びます。

日本と米国の政策金利

日本と米国の政策金利
景気が良くなったからと言って、ほったらかしにしていると、日本の1990年代のバブルのようにはじけてしまうのです。そのため、米国のように景気が回復の兆候がでると、少しずつ金利を引き上げていくのです。

日本のバブル時代は

  • 預金金利が4.0%
  • 住宅ローン金利が7.0%

という時代です。今となっては考えられませんが、好景気になれば金利は上昇するのです。

住宅ローン金利を比較する上で理解しておくべきこと

  • 銀行は調達金利(無担保コールレート・政策金利)に「利ザヤ」を乗せて、住宅ローン金利とする
  • ネット銀行は店舗コストが不要なので乗せる「利ザヤ」が小さい分、低金利で住宅ローンを提供できる
  • 不景気のときは日銀が金利を引き下げるので、住宅ローン金利は低金利になる
  • 好景気のときは日銀が金利を引き上げるので、住宅ローン金利は高金利になる

ということです。

手順その2.住宅ローン金利の種類を理解する

woman
「住宅ローン金利って『○○金利』という名前が多すぎてよくわからないんですよね?」
concierge
確かにわかりにくい仕組みなっています。まずは表記から説明します。銀行によって金利の名称が少しずつ違うので注意が必要です。

金利の名称比較

基準金利/店頭金利/表面金利

基準金利というのは、銀行が決定する「定価」のようなもの

家電量販店でテレビを買う時を考えてみてください。メーカーが決めた小売希望価格「定価」がありますが、「定価」通りに販売している家電量販店は見たことないはずです。そんな家電量販店があったらすぐにつぶれてしまいます。

優遇金利/引き下げ後金利

基準金利から○○%引き下げた借りるときの金利のこと

「基準金利」が定価ですから、「借入金利/優遇金利/引き下げ後金利」は実際に家電量販店で売っている販売価格ということになります。

concierge
家電量販店のテレビに「定価から30%OFF!」と値札が貼ってあるのと同じように、住宅ローンでも「基準金利から最大-1.85%引き下げ!」と書いてあるのです。これはほぼ同じことなのです。
例:三菱UFJ銀行変動金利/2017年7月時点
例:三菱UFJ銀行変動金利/2017年7月時点

借入金利/適用金利/融資金利

実際に融資実行時点の金利

前述した三菱UFJ銀行の変動金利の場合、金利が「年 0.625% ~ 年 0.775%」となっています。

「結局、何%だよっ!」って突っ込みたくなってしまいますが、金利に幅があるので「審査してみないとわかりません。」というのが答えなのです。

審査結果が出て、実際に融資するときの金利のことを「借入金利/適用金利/融資金利」というのです。

家電量販店の例で言えば、「販売価格」よりも、店員さんが割引してくれて「実際に買った金額」を意味するのです。

注意点

ほとんどの住宅ローンでは、申込月ではなく、融資月の金利が「適用金利/融資金利」になります。3月に申込んだとしても、審査に時間がかかって融資を受けるのが5月になれば、5月の金利で借りなければならないのです。