不動産リースバックとは？不動産リースバックの住宅・自宅を売却しながら済み続ける仕組みとメリットデメリット

「不動産リースバックとは、何でしょうか？」
「不動産リースバックとは、どのような仕組みですか？」
「不動産リースバックのメリットデメリットを教えてください。」

不動産リースバックという選択肢が、住宅ローンを払えない方を中心に広がってきています。今回は、不動産リースバックとは？不動産リースバックの仕組みとメリットデメリットについて丁寧に解説します。

不動産リースバックとは

リースバックとは

を言います。

基本的には、企業が「資金調達」を目的として

• 機械設備をリース会社に売却して、そのまま機械設備を使い続ける
• 社用車をリース会社に売却して、そのまま社用車を使い続ける
• 自社ビルをリース会社に売却して、そのまま自社ビルを使い続ける

という形で利用するものでした。

不動産リースバック（住宅リースバック、持ち家リースバック）とは

を言います。

不動産リースバックの仕組み

1. 【個人】お金が必要になる
2. 【個人】持ち家（自宅・ハウス）を不動産リースバック業者に売却
3. 【不動産リースバック業者】売主に購入代金を支払い
4. 【個人】購入代金を受け取る
5. 【不動産リースバック業者】売主と購入した物件の賃貸契約を締結
6. 【個人】毎月、家賃（リース料）を不動産リースバック業者に支払い、住み続ける

つまり、

を合体させたサービスと言えます。

一定期間経過後の選択肢

1. 【個人】家賃（リース料）を支払って「住み続ける」
2. 【個人】住み続けるのを止めて「退去」する
3. 【個人】「買戻す」

不動産リースバックの特徴は

• 住み続ける
• 退去する
• 買い戻す

という選択肢があることです。

当然、買い戻すためには、「売却額　＋　手数料」が必要になりますが、再び、自宅を自分のものにする選択肢があるのです。

不動産リースバックの手数料・家賃（リース料）・買取額

「不動産リースバックの手数料・家賃（リース料）・買取額はどうなるの？」

一番気になるのは、ご自宅がいくらで売れて、どのくらいの手数料が発生して、家賃（リース料）はいくらになるのか？ということではないでしょうか。

不動産リースバックの買取額

不動産価値とは

簡単に言えば、その持ち家（自宅・ハウス）がいくらで売れるのか？その時点の市場価値のことを言います。

持ち家（自宅・ハウス）の不動産価値は、物件の査定サイトなどを利用すれば簡単に調べることができます。購入した時点の価格ではないので注意してください。中古になっていて、経年劣化があるので、購入時点の価格よりも安くなるケースがほとんどです。

計算例１

土地：2,000万円
建物：1,000万円
住宅ローン残高：1,500万円

不動産リースバックの買取額　＝　（　2,000万円　＋　1,000万円）　－　1,500万円　）　×　70％　＝　1,050万円

計算例２

土地：800万円
建物：1,000万円
住宅ローン残高：2,000万円

不動産リースバックの買取額　＝　（　800万円　＋　1,000万円）　－　2,000万円　）　×　70％　＝　－200万円

→　買取額が「マイナス」になっているということは、「不動産リースバックの審査が通らない」とうことを意味します。

売却時に発生する不動産リースバックの手数料

実は、不動産リースバックの手数料というのは、不動産リースバック業者によってかなり差が出てきています。不動産リースバック自体が最近出てきたサービスですので、まだまだ業界のベースというのが決まっておらず、不動産リースバック業者が各々手数料を設定していることになります。

仲介手数料

宅地建物取引業法で定められている仲介手数料の上限

多くの場合

が採用されています。

不動産リースバック業者の場合は

• 不動産リースバック業者自身が買い取る
• 不動産リースバック業者が不動産投資家に仲介して、不動産投資家が買い取る

の2つのケースがあります。

• 不動産リースバック業者自身が買い取る　→　仲介手数料が発生しない
• 不動産リースバック業者が不動産投資家に仲介して、不動産投資家が買い取る　→　仲介手数料が発生

という考え方になります。

ただし、不動産リースバック業者自身が買い取る場合でも、仲介手数料を名目を変えて請求する不動産リースバック業者もあるので注意が必要です。

事務手数料

事務手数料の設定も、不動産リースバック業者によって異なり

• 買取金額の2.2％（税込）
• 一律25万円
• 無料

など、様々なパターンがあります。

登記関連費用

「抵当権抹消登記」の費用

• 登録免許税：1,000円／件
• 司法書士報酬：2万円～5万円（司法書士によって異なる）

印紙税・印紙代

印紙税額

賃貸時に発生する不動産リースバックの手数料

不動産リースバックでは、売却した持ち家（自宅・ハウス）を今度は賃貸契約で借りることになります。賃貸契約に関しても、手数料が発生します。

敷金

を言います。

現状回復にお金がかからなければ、敷金は返金されます。

礼金

を言います。

不動産リースバックでは、礼金は不要となっているところがほとんどです。

保証会社に支払う保証料

賃貸で物件を借りた経験がある方なら、保証人ではなく、保証会社を使ったこともあるのではないでしょうか。

不動産賃貸では、大家さんは、家賃を支払わなくなった場合に家賃を代わりに返済してくれる保証会社を利用するケースが多いです。

保証料は、家賃の1カ月分が相場です。

不動産リースバックでも、「大家　＝　不動産リースバック業者」となるのですが、不動産リースバック業者も保証会社を利用するケースがほとんどです。

家賃2カ月分

家賃は前払い制ですので、契約時に2カ月分～3カ月分の入金が必要になります。

火災保険料

火災保険は、持ち家（自宅・ハウス）の所有者が、利用者から不動産リースバック業者に移っているので、支払う必要がありません。

不動産リースバックの家賃（リース料）

不動産リースバックでは、持ち家（自宅・ハウス）の所有者は、不動産リースバック業者になっており、それを賃貸物件として借りるため、賃貸契約が必要になります。

元持ち家（自宅・ハウス）なのですが、すでに売却して所有権を手放しているため、住み続けるためには、賃貸する形をとります。当然、家賃（リース料）が発生します。

家賃（リース料）の計算方法

不動産リースバック業者の「期待利回り」によって、決定されます。

です。

計算例１

買取額：1,500万円
不動産リースバック業者A社の期待利回り：年10.0％

家賃（リース料）　＝　1,500万円　×　10.0％　／　12カ月　＝　12万5,000円

計算例２

買取額：1,500万円
不動産リースバック業者B社の期待利回り：年8.0％

家賃（リース料）　＝　1,500万円　×　8.0％　／　12カ月　＝　10万円

計算例３

買取額：1,500万円
不動産リースバック業者C社の期待利回り：年6.0％

家賃（リース料）　＝　1,500万円　×　6.0％　／　12カ月　＝　7万5,000円

計算例４

買取額：1,500万円
不動産リースバック業者D社の期待利回り：年4.0％

家賃（リース料）　＝　1,500万円　×　4.0％　／　12カ月　＝　5万円

となります。

不動産リースバック業者の期待利回りは、ウェブサイトなどで公開されるものではないので、実際に査定依頼・見積もり依頼をしてみないとわかりません。

また、同じ不動産リースバック業者であっても、物件の地域や選んだサービスによっても期待利回りは変動します。

不動産リースバックのメリット

メリットその１．持ち家（自宅・ハウス）に住み続けながらも、お金を手にできる

不動産リースバックの最大のメリットは、

• 持ち家（自宅・ハウス）に住み続ける
• 持ち家（自宅・ハウス）を売却した代金を得られる

という点です。

通常の不動産売却であれば、売却金額を得ることができるものの、自宅を手放したら、別のところに住まなければならないのです。

メリットその２．ご近所や親族などに知られずに利用できる

不動産リースバックは「持ち家（自宅・ハウス）に住み続ける」サービスですので、契約や金銭のやりとりが発生しても、周りから見た目は全く変わりません。

同じ場所に、同じ家に、住み続けているので、ご近所や親族から見ても、何も変化がないのです。

通常の不動産売却で自宅を売る場合には、家が変わるのですから、ご近所や親せき、ご家族、友人に「なぜ、家を売ったのか」聞かれたり、お金に困っていることが噂になったり、その地域に住みにくくなってしまいます。

メリットその３．買戻しができる

不動産リースバックの特徴には

将来「買戻し」ができる

点があげられます。

愛着があり、住みやすい持ち家（自宅・ハウス）だからこそ、一旦は手放しても、お金に余裕ができたら、もう一度買い取りたいと思うのは当然です。

通常の不動産売却であれば、一旦持ち家（自宅・ハウス）を手放したら、再び持ち家（自宅・ハウス）を買い戻すことは、ほぼ不可能です。

不動産リースバックのデメリット

デメリットその１．売却額が通常の不動産売却よりも安くなる

不動産リースバックは、買主側からすれば

• 売主に貸さなければならない
• 将来買戻しを要求されたら、応じなければならない

という制約がある分、通常の不動産売却よりも、有利な価格で購入できなければ意味がないのです。

デメリットその２．家賃（リース料）が通常の賃貸物件よりも高くなる

通常の賃貸物件であれば、家賃は周辺相場（需要と供給のバランス）によって決まります。

家賃10万円でも、入居者が見つからなければ、大家さんは、見つかるまで家賃を9万円、8万円と下げていかなければならず、基本的に周辺相場の家賃設定に準ずることになるためです。

不動産リースバックの家賃は、前述した通りで、「買取価格」と「不動産リースバック業者の期待利回り」によって変動します。

デメリットその３．買戻し価格も高くなる

多くの方は

「買戻し価格で、売却したときに売却した価格と同じじゃないの？」

と思ってしまいますが、そうはならないのです。

売却するまでの間に、いろいろな人件費などの経費が発生しているため、その分の手数料も合わせて、買戻し価格が決まってくるのです。

が相場です。

「買戻し」という名称が、同額での買戻しを連想させるため、最近では、不動産リースバック業者は「買戻し（買戻し価格）」ではなく「再購入（再購入価格）」という言葉を使っています。