【2019年版】FPの私が絶対におすすめしたいフラット35比較ランキング

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「あなた(FP)なら、どの銀行のフラット35を選ぶの?」
「フラット35なら、どの銀行がおすすめですか?」

筆者がFP(ファイナンシャル・プランナー)として住宅ローンの相談を受けていると効かれることが多い質問です。FP(ファイナンシャル・プランナー)が自信を持っておすすめする「フラット35」ランキング形式で紹介します。

いきなり、フラット35ランキングの結果を見たい方は

FPの私が絶対におすすめしたいフラット35比較ランキング

ランキングを見る前に

ランキングを見る前に

フラット35を比較検討する前に理解しておくべきなのは、フラット35の特徴です。

3フラット35比較で覚えておきたいことは

  • フラット35を利用できる物件と利用できない物件がある
  • フラット35の金利は、どの銀行も同じ
  • フラット35の事務手数料は、銀行によって違う
  • フラット35の金利は、15年~20年と21年~35年で大きく異なる
  • フラット35の金利は、団信ありと団信なしで大きく異なる
  • フラット35の金利を銀行が自主的に下げているプランがある
  • フラット35Sは、フラット35よりも低金利

という点です。

こちらでも詳しく書いていますが・・・

とくに重要な点にフォーカスすると

フラット35を比較する前にチェックすべきなのは

  • 購入予定の物件(入居中の物件)がフラット35、フラット35Sを利用できる物件かどうか?

フラット35を比較するときにチェックすべきなのは

  • そのフラット35の「事務手数料」はいくらか?
  • そのフラット35に「銀行独自の低金利プラン」があるかどうか?
  • そのフラット35に「銀行独自の付帯サービス」があるかどうか?

の4点に注意する必要があります。

1.購入予定の物件(入居中の物件)がフラット35、フラット35Sを利用できる物件かどうか?

フラット35、フラット35Sを利用するためには

  1. 住宅金融支援機構が定める技術要件をクリアすること
  2. その上で、適合証明書を持っていること

が条件になります。

1.購入予定の物件(入居中の物件)がフラット35、フラット35Sを利用できる物件かどうか?

物件によっては

技術要件をクリアしておらず、そもそもフラット35やフラット35Sを利用できない物件もあるのです。

とくにフラット35Sなどは、求められる技術要件のレベルがフラット35の技術要件よりも高いため、利用できる物件が少なくなってしまいます。

1.購入予定の物件(入居中の物件)がフラット35、フラット35Sを利用できる物件かどうか?

フラット35を検討する前に「購入予定の物件(入居中の物件)がフラット35、フラット35Sを利用できる物件かどうか?」を必ずチェックしておく必要があるのです。わからない方は、販売した建設会社やハウスメーカーに聞いてみると良いでしょう。明確な回答が得られるはずです。

利用できない方は、フラット35以外の住宅ローンを検討しましょう。

2.そのフラット35の「事務手数料」はいくらか?

フラット35というのは「住宅金融支援機構の住宅ローン商品」です。

そのため、金利を決めるのは「住宅金融支援機構」であって、銀行ではないのです。

2.そのフラット35の「事務手数料」はいくらか?

「住宅金融支援機構」は、金利に幅を持たせて、この幅の中であれば「どの金利を適用しても構いませんよ。」という形で、各銀行に「フラット35」の販売を依頼しているのです。

2.そのフラット35の「事務手数料」はいくらか?

銀行は、「フラット35」の販売代理店ですから、メーカーである「住宅金融支援機構」の意向に合わせて、その金利の中で、フラット35金利を設定しているのです。

ただし、幅があるとはいえ、実情としては、どの銀行も「設定された金利幅の下限」を採用しているため、「どの銀行でフラット35に入っても、同じ金利」という状況になってしまうのです。

一方、事務手数料は、銀行が個別に設定できるものです。

銀行によって、事務手数料の設定は異なるのです。

金利が同じなのですから、

事務手数料が安い = お得なフラット35

と判断することができるのです。

3.そのフラット35に「銀行独自の低金利プラン」があるかどうか?

「銀行独自の低金利プラン」って何?

前述した通りで

フラット35は、「住宅金融支援機構の住宅ローン商品」を銀行が代理販売しているもの

です。

これを「フラット35(買取型)」と呼びます。

しかし、一部の金融機関では「フラット35(保証型)」という仕組みを採用しています。

「フラット35(保証型)」とは
サービスの提供主体が「銀行」になり、「住宅金融支援機構」は万が一、借主が返済できなくなったときに保証してくれる責務を負います。その代わりに「銀行」は、「住宅金融支援機構」に保証料を支払うのです。

「銀行」が販売の主体なのですから、金利は「銀行」が勝手に決めることができるのです。

「フラット35(保証型)」なら、フラット35であっても、ほかの銀行と横並びでない金利設定ができる

ということになります。

「フラット35(保証型)」を提供している銀行は少なく、現時点では下記の5社のみとなっています。

  • 日本住宅ローン
  • アルヒ
  • 財形住宅金融
  • 広島銀行
  • クレディセゾン

4.そのフラット35に「銀行独自の付帯サービス」があるかどうか?

「銀行独自の付帯サービス」もチェックしておくべきです。

とくに重要なのは

通常の団信ではない疾病保障団信の付帯コスト

です。

多くのフラット35を提供する銀行では、団信を拡充した「疾病保障団信」を用意しています。

病気で返済できなくなるリスクを回避したいのであれば、疾病保障団信の付帯コストが安いフラット35を選ぶ必要があります。

FPの私が絶対におすすめしたいフラット35比較ランキング

4.そのフラット35に「銀行独自の付帯サービス」があるかどうか?

1位.住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
フラット35(買取型)(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(15~20年)0.920%--1.08%無料
フラット35(買取型)(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(21~35年)0.980%--1.08%無料
フラット35s(買取型)(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.670%0.920%-1.08%無料
フラット35s(買取型)(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.730%0.980%-1.08%無料
フラット35s(保証型)(融資額80%以下/団信なし)当初固定金利(10年)0.720%0.970%借り換えで事務手数料0.972%2.16%無料
フラット35s(保証型)(融資額90%以下/団信なし)当初固定金利(10年)0.800%1.050%借り換えで事務手数料0.972%2.16%無料

重要な比較ポイント

フラット35の「事務手数料」
  • 新規借入:借入金額の1.0%(税別)
  • 借り換え:借入金額の0.9%(税別)
採用しているフラット35の種類
  • 「フラット35(買取型)」
フラット35の金利
  • 「住宅金融支援機構」の設定する最低金利
フラット35の銀行独自の付帯サービス
  • 全疾病保障:任意加入
    費用負担:借入金額の0.5%(税別)を事務取扱手数料に上乗せ
フラット35の銀行独自の付帯サービス

住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35がおすすめの理由

事務手数料コストが安く、借入金額の0.5%(税別)という格安なコスト負担で「全疾病保障」が付帯できるのです。金利も当然、フラット35の最低水準の金利が採用されているため、おすすめのフラット35になります。

住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35がおすすめの理由

2位.ARUHI住宅ローン/フラット35

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(15~20年)0.920%-ARUHIダイレクト利用で事務手数料1.08%2.16%無料
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(21~35年)0.980%-ARUHIダイレクト利用で事務手数料1.08%2.16%無料
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.670%0.920%-2.16%無料
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.730%0.980%-2.16%無料

重要な比較ポイント

フラット35の「事務手数料」
  • 新規借入:借入金額の2.0%(税別)
  • 借り換え:借入金額の2.0%(税別)
採用しているフラット35の種類
  • 「フラット35(買取型)」 → ARUHI フラット35
  • 「フラット35(保証型)」 → ARUHI スーパーフラット
フラット35の金利
  • ARUHI フラット35:「住宅金融支援機構」の設定する最低金利
  • ARUHI スーパーフラット:「住宅金融支援機構」の設定する最低金利よりも低金利
ARUHI スーパーフラットは、どのくらい低金利なのか?

2019年6月時点の金利で比較

団信加入
借入期間:15年~35年

  • ARUHI フラット35:年1.210%
  • ARUHI スーパーフラット7:年1.120%
  • ARUHI スーパーフラット8:年1.170%
  • ARUHI スーパーフラット9:年1.220%
  • ARUHI スーパーフラット借換:年1.220%

ARUHI スーパーフラットの申込要件

商品名融資比率返済負担率
ARUHI スーパーフラット7住宅購入価額7割以下
(残り3割は手持金)
30%以内(400万円未満)
35%以内(400万円以上)
ARUHI スーパーフラット8住宅購入価額8割以下
(残り2割は手持金)
30%以内(400万円未満)
35%以内(400万円以上)
ARUHI スーパーフラット9住宅購入価額9割以下
(残り1割は手持金)
20%以内
ARUHI スーパーフラット借換借換対象となる住宅ローン残高と
諸費用の10割以下
30%以内(400万円未満)
35%以内(400万円以上)
フラット35の銀行独自の付帯サービス

とくになし

ARUHI住宅ローン/フラット35がおすすめの理由

事務手数料は高いフラット35ですが、「フラット35(保証型)」を採用している数少ない金融機関ですので、ほかの横並びの金利を提供しているフラット35よりも、さらに低金利の「ARUHI スーパーフラット」という商品を提供しています。

通常のフラット35よりも、自己資金が多く必要になりますが、借入額の30%の自己資金を用意できれば、金利が0.09%低金利のARUHI スーパーフラット7が利用できるので、総返済額で計算すれば50万円程度の返済負担の軽減となります。

借り入れ条件によっては、事務手数料の高さよりも、低金利の返済額軽減メリットの方が大きくなるのです。

計算シミュレーション

借入額:3,000万円
借入期間:35年
金利:2019年6月金利

  • フラット35:年1.210%
  • ARUHI スーパーフラット7:年1.120%

総返済額

  • フラット35:年1.210% →  36,814,250円
  • ARUHI スーパーフラット7:年1.120% → 36,276,793円

差額:537,457円

計算シミュレーション

3位.楽天銀行住宅ローン/フラット35

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(15~20年)0.920%-楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.08%、借り換えで0.972%1.08%無料
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(21~35年)0.980%-楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.08%、借り換えで0.972%1.08%無料
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.670%0.920%楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.08%、借り換えで0.972%1.08%無料
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.730%0.980%楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.08%、借り換えで0.972%1.08%無料

重要な比較ポイント

フラット35の「事務手数料」
  • 新規借入:借入金額の1.0%(税別)
  • 借り換え:借入金額の0.9%(税別)
採用しているフラット35の種類
  • 「フラット35(買取型)」
フラット35の金利
  • 「住宅金融支援機構」の設定する最低金利
フラット35の銀行独自の付帯サービス
  • ハッピープログラムの会員ステージが1つアップ
フラット35の銀行独自の付帯サービス

楽天銀行住宅ローン/フラット35がおすすめの理由

事務手数料コストが安く、金利も当然、フラット35の最低水準の金利が採用されているフラット35です。大きな付帯サービスなどはありませんが、コスト負担の軽いフラット35となっています。

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ABOUTこの記事をかいた人

たくFP

FP兼経営者です。住宅ローンを中心に家庭のお金の節約、保険、ローン、お得な情報を発信しています。前職では、住宅ローン関連の仕事をしていて銀行と商談する機会も多かったため、銀行、住宅ローンの裏側もわかります。