住宅ローン審査に通らない理由20選。理由別の合格ラインと審査落ち対策

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shinsa_ochi_riyu

「住宅ローン審査に落ちたのだけど、落ちた理由がわからない。」
「住宅ローン審査に通らない理由を銀行が教えてくれない。」
「理由がわからないと対策が立てられない。」

住宅ローン審査に落ちてしまった方、なかなか審査に通らない方にとっては「審査に通らない理由」「審査に落ちた理由」というのは非常に重要なものです。審査に落ちた理由がわかってこそ、対策が立てられるからです。今回は住宅ローン審査に落ちた理由、通らない理由について解説します。

住宅ローンの仮審査(事前審査)で審査落ちの理由

住宅ローンの仮審査(事前審査)で審査落ちの理由

審査落ちの理由1.返済負担率オーバー

返済負担率とは

返済負担率 = ローン返済額 / 収入

の割合のことです。

「収入に対して、どのくらいの割合を返済に回すのか?」という指標ですので

  • 返済負担率が高ければ高いほど → 審査に通らない
  • 返済負担率が低ければ低いほど → 審査に通る

ことになります。

返済負担率の合格ライン

返済負担率が35%以内であれば約8割の金融機関の審査に通る

ですから、返済負担率が35%よりも高い場合には審査落ちしてしまうということになります。

審査落ち対策

  • 自己資金(頭金)を増やす
  • 借入額を減らす

審査落ちの理由2.完済時年齢オーバー

完済時年齢とは

完済する予定のときの契約者の年齢のこと

です。

完済時の年齢が高ければ高いほど、

  • 病気になってしまい返済が滞るリスク
  • 収入がなくなり返済が滞るリスク
  • 介護状態になってしまい返済が滞るリスク

が上がってしまうのです。

完済時年齢の合格ライン

完済時年齢が80歳未満であれば94.2%の金融機関の審査に通る

ですから、完済時年齢が80歳以上の場合は審査落ちしてしまうということになります。

審査落ち対策

  • 借入期間を短くして完済時年齢を下げる

審査落ちの理由3.勤続年数が短い

住宅ローンの申込み概要を見てみると商品によっては勤続年数の制限が書いてあるものがあります。

例:三菱UFJ銀行「ぐんとうれしい住宅ローン」

例:三菱UFJ銀行「ぐんとうれしい住宅ローン」

ご利用いただける方

●同一勤務先に満3年以上勤務されている方で、当行にて給与振込(当行規定による)をご利用中のお客さま。

となっているので勤続年数が3年未満だと申込要件からも外れてしまっているのです。

調査データによると

1年以上の勤続年数があれば審査OKとしている金融機関は63.5%

です。逆に言えば残りの36.5%は1年では審査落ちということになります。

当然、これよりももっと短い勤続年数の場合

  • 転職した直後
  • 転職して半年
    ・・・

などでは審査落ちしてしまうのです。

審査落ち対策

  • 勤続年数が最低でも1年以上経過してから申込む
  • 勤続年数1年以上であれば、3年という条件のない住宅ローンに複数申込む

審査落ちの理由4.融資率オーバー

融資率とは

融資率 = 借入予定額 / 物件価格

「物件の何%を借入で賄うのか?」を表す指標です。

  • 頭金0円の場合 → 融資率100%
  • 頭金1割の場合 → 融資率90%

となります。

新規借り入れの場合は、諸費用などを借りなければ頭金0円(融資率100%)でも審査には通ります。

問題になるのは「借り換え」なのです。

借り換えの場合、物件の価値が購入時から著しく落ちているのに住宅ローン残高の返済は進んでいないということが起こりえます。

この場合、融資率が200%、300%というような大きな数字になってしまうのです。

借り換えで融資率200%以内であれば審査OKとしている金融機関は57.1%

です。逆に言えば42.9%の金融機関は融資率200%では審査落ちになってしまうということです。

審査落ち対策

  • 自己資金(頭金)を増やす
  • 他の銀行の住宅ローンを検討する

審査落ちの理由5.派遣社員、契約社員

住宅ローン審査では

安定した収入があること

が要件となってきます。

「安定した」という部分が何を指すか?というと「確実な継続収入」と言い換えてみれば良いと思います。

正社員であれば、ある程度終身雇用が約束されているので「確実な継続収入がある」と判断され、審査に通るのです。

一方で

  • 日雇い労働者
  • 派遣社員
  • 契約社員
  • 自営業者
  • 会社経営者

などは、収入が安定していません。そのため、審査に落ちてしまう理由になりうるのです。

調査データでは

派遣社員を対象外としている金融機関は60.3%
契約社員を対象外としている金融機関は38.6%

です。

派遣社員、契約社員が理由で審査に落ちる可能性もあるのです。

審査落ち対策

  • 派遣社員、契約社員を対象としている銀行、金融機関の住宅ローンに申込む

審査落ちの理由6.直近24カ月の間に2回以上の返済遅延

住宅ローンの仮審査(事前審査)では

個人信用情報

が審査されます。

個人信用情報とは

ローンやクレジットカードの利用歴を金融機関同士で共有している情報のこと

で、今回申込む住宅ローンとは関係のない現在利用中のローン、クレジットカードなどの利用履歴が掲載されています。

この利用歴は、直近24カ月(2年間)分掲載されています。

個人信用情報とは

記号の意味は下記になります。

個人信用情報とは
  • $ 請求どおり(もしくは、それ以上)の入金があった
  • P 請求額の一部が入金された
  • R お客様以外から入金があった
  • A お客様の事情でお約束の日に入金がなかった(未入金)
  • B お客様の事情とは無関係の理由で入金がなかった
  • C 入金されていないが、その原因がわからない
  • – 請求もなく入金もなかった(例:クレジットの利用がない場合)
  • 空欄 クレジット会社等から情報の更新がなかった(例:クレジットの利用がない場合)

正常な方の場合

$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$

と24個「$」が並んでいるのですが、返済遅延などがあれば

$$$$A$$$$$$P$$A$$$$$$$$$

というように「A」「P」などの記号が入ってくるのです。

住宅ローン審査では

24個中2個以上の返済遅延があると審査落ち

としている銀行が多いようです。1回までなら、引き落としの残高不足などのミスも起こり得ると考えているのです。

返済遅延する意思がなかったとしても、たまたま、カードの引き落とし口座にしていて残高が不足していただけでも、個人信用情報に、上記のような記載があればそれだけでNGなのです。

審査落ち対策

  • 「$」以外のマークが消えるまで待つ

直近24カ月ですので、1カ月が経過するたびに情報が更新されていきます。最大2年待てば、記録はまっさらになるのです。

審査落ちの理由7.返済事故「異動」を起こしている

住宅ローンの仮審査(事前審査)では

個人信用情報

が審査されます。

個人信用情報には「異動」というマークがあります。

審査落ちの理由7.返済事故「異動」を起こしている

「異動」が記される返済状況

  • 返済日より61日以上または3カ月以上の支払遅延(延滞)があるものまたはあったもの
  • 返済ができなくなり保証契約における保証履行が行われたもの
  • 裁判所が破産を宣告したもの(破産手続開始の決定がされたもの)