東京スター銀行住宅ローンを徹底検証。他社と比較して判明した強み・弱みと金利・審査情報

東京スター銀行住宅ローンの変動金利／2024年12月

変動金利の住宅ローン上位5位／2024年12月

銀行	金利タイプ	借入期間	実質金利（年率） 保証料／優遇込み	当初期間終了後 変動金利	優遇・備考	事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合	保証料
りそな銀行	変動金利	(-)	0.340%	0.340%	-	2.20%	無料
三菱ＵＦＪ銀行	変動金利	(-)	0.345%～0.425%	0.345%～0.425%	-	0	無料
三菱ＵＦＪ銀行	変動金利	(-)	0.345%～0.475%	0.345%～0.475%	-	0	無料
三菱ＵＦＪ銀行	変動金利(借り換え)	(-)	0.345%～0.475%	0.345%～0.475%	-	0	無料
SBI新生銀行	変動金利（半年型）タイプ＜自己資金優遇＞	(-)	0.410%	0.410%	借入金額が物件購入価格および建築請負価格の合計額の90%以内のお客さまが対象	2.20%	無料

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時期によって、変動金利が低金利の上位の顔ぶれは変わってしまいますが、基本的に東京スター銀行住宅ローンの変動金利は、ほかのネット銀行やメガバンクの変動金利と比較して、やや高めの金利に設定されています。

とはいえ、一番低金利の住宅ローンと比較しても、0.0数パーセントの違いしかありませんので、「普通預金金利優遇（給与振込）」や「就業不能信用費用保険（入院保険）」などの特典を考慮して検討する必要があります。

東京スター銀行住宅ローンの当初10年固定金利／2024年12月

当初10年固定金利の住宅ローン低金利トップ5／2024年12月

銀行	金利タイプ	借入期間	実質金利（年率） 保証料／優遇込み	当初期間終了後 変動金利	優遇・備考	事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合	保証料
楽天銀行	当初固定金利	(10年)	0.720%	1.270%	楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99%	1.10%	無料
住信SBIネット銀行	当初固定金利	(10年)	0.720%	1.270%	借り換えで事務手数料0.99%	1.10%	無料
ARUHI	当初固定金利	(10年)	0.720%	1.270%	WEB申込で事務手数料1.10%	1.10%	無料
ARUHI	当初固定金利	(10年)	0.770%	1.270%	WEB申込で事務手数料1.10%	1.10%	無料
ARUHI	当初固定金利	(10年)	0.880%	1.380%	WEB申込で事務手数料1.10%	1.10%	無料

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東京スター銀行住宅ローンの当初10年固定金利は、当初期間の金利はやや高いのですが、当初期間終了後も、金利の引き下げ幅が一定なので、全期間の総返済額でみれば十分に安上がりに借りることができる住宅ローンとなっています。

普通預金金利優遇とは

「スター住宅ローン」を利用している方は、普通預金が優遇される仕組みのことです。

普通預金金利：年率0.1％（通常：年率0.001％）

※普通預金お取引明細の摘要に「給与振込」と記載があるお客さまに対して、翌月、原則第5営業日より金利を優遇します。

検証結果

東京スター銀行の住宅ローン金利は、変動金利も、当初10年固定金利も、業界1位、2位とはいかないまでも、5位、6位以内には入る低金利設定となっています。

また、大きな特徴として「普通預金金利優遇」があります。

• 普通預金金利：年率0.1％（通常：年率0.001％）

ですから、仮に住宅ローンと同金額の預金があれば、住宅ローン金利が－0.1％なるのと同じです。変動金利に－0.1％になれば、住宅ローンの中でも、最も低金利の変動金利に化けるのです。

「普通預金金利優遇（給与振込）」「ATM手数料月8回無料（月の預金平均残高の10％が上限）」「振込手数料月3回無料（取引明細書送付なし選択）」と銀行口座と連動した優遇サービスが多いので、資産が多い方におすすめできる住宅ローンとなっています。

借り換えで重要なポイント

住宅ローンの借り換えで重要なポイントは

1. 現在借り入れ中の住宅ローン金利と借り換え先の金利にどれぐらい差があるのか？
2. 「金利低下による返済額削減額」　＞　「借り換え諸費用」になっているか？
3. 借り換え後の住宅ローンの保障に強みはあるのか？

の3点です。

東京スター銀行の住宅ローンの場合は

現在借り入れ中の住宅ローン金利と借り換え先の金利にどれぐらい差があるのか？

• 変動金利は、比較的低金利
• 当初固定金利も、比較的低金利

かつ普通預金金利優遇があるので、普通預金金利優遇が積極的に使える預金があるのであれば、住宅ローン借り換え時のローン残高が預金残高と同等ぐらいまで減っているのであれば、十分に借り換えメリットを享受できる住宅ローンとなっています。

「金利低下による返済額削減額」　＞　「借り換え諸費用」になっているか？

東京スター銀行の住宅ローンは

• 事務手数料：2.2％（税込）
• 保証料：無料

ですから、一般的な住宅ローンの借換え諸費用となります。

借り換え後の住宅ローンの保障に強みはあるのか？

東京スター銀行住宅ローンでは、通常の「団信」に加えて「就業不能信用費用保険（入院保険）」が無料付帯されています。

「就業不能信用費用保険（入院保険）」は、ケガや病気で入院した場合に10万円の入院保険金が支払われ、最長で6カ月毎月のローン返済相当分の保険金額が支払われます。入院で働けれなくなるリスクを回避できるという点では、借り換えによるリスクヘッジ強化というメリットがあります。

検証結果

借り換え時に

「普通預金金利優遇」があるため

• 住宅ローン残高に近い普通預金ができる

のであれば、その分、金利が低金利になることと同じ意味になるので、借り換えメリットは大きくなります。

ただし、実際問題は同等の普通預金ができるなら、完済してしまった方が利息負担が軽減されるため、なかなか借り換えで利用するメリットは見出しにくいの現状です。

「入院保険」が無料付帯なのは大きなメリットと言えます。

住宅ローン審査の傾向としては

• 低金利の住宅ローン　→　審査が厳しくなる
• 高金利の住宅ローン　→　審査が甘くなる
• ネット銀行　→　借り換え重視

というものがあります。

東京スター銀行の住宅ローン審査の場合

• 住宅ローンの金利設定はやや低金利であること

そして

住宅ローン申込条件に

• 世帯年収600万円（税込）以上、単身世帯は年収400万円（税込）以上
• 正社員として1年以上、または会社役員・自営業として2年以上の安定した収入があることを公的書類にて証明できる方

という記載があることから考えても

東京スター銀行の住宅ローン審査は厳し目ではないかと、推察されます。

一定レベルの預金をしてくれるお金持ちを優遇している銀行という印象です。

東京スター銀行の住宅ローン審査の口コミ

出典：マンションコミュニティ

検証結果

東京スター銀行の住宅ローンの前述した口コミは「スターワン住宅ローン」の口コミですので、あまり参考になりません。

• 「スターワン住宅ローン」は高金利　→　審査が甘い
• 「スター住宅ローン」は低金利　→　審査が厳しい

と推察されます。

東京スター銀行住宅ローンの諸費用／2024年12月

銀行	事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合	保証料	団信料
東京スター銀行	2.20%	無料	無料
東京スター銀行	2.20%	0.30%金利上乗せ	有料（メンテナンスパック1、2への加入）

他のネット銀行の住宅ローン諸費用／2024年12月

銀行	事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合	保証料	団信料
住信SBIネット銀行	2.20%	無料	無料

ソニー銀行

2.20%

無料

無料

SBI新生銀行

2.20%

無料

無料

楽天銀行

330,000

無料

無料

イオン銀行

2.20%

無料

無料

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東京スター銀行住宅ローンの諸費用は、「スター住宅ローン」と「スターワン住宅ローン」で大きく違うので注意が必要です。

「スター住宅ローン」

• 事務手数料：借入額の2.2％（税込）
• 保証料：無料

「スターワン住宅ローン」

• 事務手数料：借入額の2.2％（税込）
• 保証料：メンテナンスパックが保証料に該当（金利0.300％～0.702％上乗せ）

※「スターワン住宅ローン」は、預金した分金利が安くなる「預金連動」があるため、「メンテナンスパック」という諸費用体系が採用されています。

メンテナンスパック

一番安いメンテナンスパックでも、年率0.3％の金利上乗せで、一番安いメンテナンスパックの場合は「団信」も付帯されていない、ということに注意が必要です。

検証結果

東京スター銀行住宅ローン「スター住宅ローン」の諸費用は

• 事務手数料：借入額の2.2％（税込）
• 保証料：無料

ですので、一般的なネット銀行と同じ諸費用設定です。

ただし、「スターワン住宅ローン」には「預金連動」という特典があるため、メンテナンスパックという高めの諸費用が設定されるので注意が必要です。

「スター住宅ローン」と「スターワン住宅ローン」では大きく商品設計が異なります。

東京スター銀行住宅ローンの無料保障特典／2024年12月

銀行	団信料	保障特典
東京スター銀行	無料	就業不能信用費用保険10万円（入院保険）
東京スター銀行	有料（メンテナンスパック1、2への加入）	-

他の銀行の住宅ローンの無料保障特典／2024年12月

銀行	団信料	保障特典
住信SBIネット銀行	無料	全疾病保障団信無料
住信SBIネット銀行	無料	全疾病保障団信無料
ソニー銀行	無料	がん50％保障団信無料（50歳未満）
ソニー銀行	無料	がん50％保障団信無料（50歳未満）
ソニー銀行	無料	がん50％保障団信無料（50歳未満）
ソニー銀行	無料	がん50％保障団信無料（50歳未満）
auじぶん銀行	無料	がん50％保障団信無料 全疾病特約（全疾病保障団信無料）
auじぶん銀行	無料	がん50％保障団信無料 全疾病特約（全疾病保障団信無料）
auじぶん銀行	無料	がん50％保障団信無料 全疾病特約（全疾病保障団信無料）
SBI新生銀行	無料	介護保障付団信無料
楽天銀行	無料	全疾病特約（全疾病保障団信無料）
SBIマネープラザ	無料	全疾病保障団信無料
SBIマネープラザ	無料	全疾病保障団信無料

住宅ローン保障特典比較はこちら

「スター住宅ローン」

• 「団体信用生命保険（団信）」：無料付帯
• 「就業不能信用費用保険（入院保険）」：無料付帯

「スター住宅ローン」では、団信無料でかつ入院保険も無料付帯ですので、手厚い保障があると言えます。

「スターワン住宅ローン」

• 「メンテナンスパック」
  • メンテナンスパック1（年率0.504％）　→　団信付帯、入金保険付帯
  • メンテナンスパック2（年率0.702％）　→　団信付帯、入金保険付帯、がん団信付帯
  • メンテナンスパック3（年率0.300％）　→　団信付帯なし

団信（団体信用生命保険）は、フラット35を除けば、どの銀行でも無料付帯されているベースの保障ですが、東京スター銀行の「スターワン住宅ローン」の場合は、「団信は有料付帯」であることに注意が必要です。

検証結果

「スター住宅ローン」の場合は

• 「就業不能信用費用保険（入院保険）」：無料付帯

というメリットがあり、当然団信も無料ですので、保障でおすすめできる住宅ローンとなっています。

東京スター銀行は、かなり変わった住宅ローンを提供している銀行です。外資系の銀行であることも、独自性の高いサービスを展開している一つの要因となっています。

東京スター銀行での最大の特典は

• 「スター住宅ローン」：普通預金金利優遇
• 「スターワン住宅ローン」：預金連動

という仕組みです。

• 「普通預金金利優遇」では、普通預金金利が住宅ローン借入者は優遇されます。
• 「預金連動」では、東京スター銀行に預金した金額分は金利0.0％で借りることができます。

また、

「スター住宅ローン」には「普通預金金利優遇」以外にも

• ATM手数料月8回無料（月の預金平均残高の10％が上限）
• 振込手数料月3回無料（取引明細書送付なし選択）

「スターワン住宅ローン」には「預金連動」以外にも

• 不動産ではなく、預金を担保に住宅ローンを借りることができる「預金担保」
• 一定期間、元本の返済を休むことができる「返済休暇」

など、独自の付加価値サービスが用意されています。

検証結果

東京スター銀行には

• 普通預金金利優遇
• 預金連動
• 預金担保
• 返済休暇

など、独自性の高いサービスが用意されています。

これらは、メリットデメリットが大きくほかの銀行の住宅ローンと異なるため

• 使い方によっては、非常にお得に活用できる
• 普通に使うのであれば、割高になってしまう

という特徴があります。

東京スター銀行の住宅ローンを利用する場合は、独自性の高いサービスのメリットデメリットを正確に理解して、自分の場合に置き換えて、シミュレーションすることが必要になります。

東京スター銀行の申込手順

1. 申込
2. メールでご連絡
3. PC・スマホから必要書類アップロード
4. 本審査申込
5. 来店
6. 契約手続き
7. 融資実行

という流れになっています。

とかなりのスピードで契約まで行けるところが東京スター銀行住宅ローンの大きなメリットとなっています。

仮審査というステップがなく、いきなり本審査になるため、比較的早く審査結果を得ることができます。

画像ファイルアップロード用のURLを記載したEメールが登録いただいたアドレス宛に送信されるので、必要書類も、アップロードする形で提出可能です。

検証結果

東京スター銀行の住宅ローンの申込手順では

• 「本審査」のみ
• 「本審査」結果は書類提出から2週間前後
• 必要書類も、オンラインでアップロード可能

と、かなり、融資までの手順は簡略化されています。時間のない方にもおすすめできる住宅ローンとなっています。