FP/今月の住宅ローン金利動向解説と金利予想。「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」/2018年7月

FPが今月の住宅ローン金利動向の解説と今後の金利予想をします。また、「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」という注目の住宅ローンを紹介していますので、このページを見ればある程度の住宅ローンの状況は理解できるはずです。

今月の住宅ローン金利動向/2018年7月

 

 

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今月の住宅ローン金利動向

  • 変動金利の平均金利:0.626% → 0.626%(横ばい)
  • 10年固定金利の平均金利:1.097% → 1.100%(上昇)
  • フラット35金利:1.170% → 1.140%(低下)
変動金利は横ばい、10年固定金利は微増、フラット35は微減と、全体的に金利変動は少ない

解説

全体的に金利はやや低下となっています。変動金利は横ばいですが、10年固定金利は上昇、35年固定金利は低下傾向にあります。

変動金利は横ばい、当初10年固定金利が上昇、全期間固定金利が低下という結果ですが、全体的には金利は微減という形になります。

「全体的に金利が低下した理由は何か?」

前提として、当初10年固定金利は、10年もの国債金利と連動します。国債金利は、国債の買い手が増えれば、金利が低下し、国債の売り手が増えれば、金利が上昇する仕組みとなっています。

2018年6月は、「世界経済のリスク」が高まりました。「米国を中心とした貿易戦争の広がり」です。

6月15日、米国は中国に対して、知的財産権(以下、知財権)侵害に対する制裁措置として総額500億ドル、1,102品目の製品に対して25%の輸入関税をかけると発表しました。6月16日には、中国も米国からの輸入製品に対して総額500億ドル、659品目に対して25%の関税をかける対抗措置を発表しました。

さらに米国はEUに対しても、鋼とアルミニウムの追加関税を課す輸入制限をドイツをはじめとするEU諸国に適用すると発表し、関税を強化する姿勢を取っています。当然、EUも米国からの輸入品に対して報復関税をする形になります。米国からの鉄鋼や農産物など約28億ユーロの輸入品に25%の報復関税を課すと表明した。

米国、中国、EUといった、世界の主要メンバー同士が関税合戦に突入すれば、世界経済が再びマイナスの方向へ向かうのは、想像に難くありません。

結果として、もう一度、投資家マインドは「リスクオフ」に戻り、安全資産である「日本円」「日本国債」が変われて、国債金利は低下しました。

住宅ローン金利が低下したのは、この国債金利の低下があったからです。

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6月は、米中貿易戦争、米欧貿易戦争が表面化した月となりました。その影響で投資家のマインドは「リスクオフ」に動き、日本国債が買われ、国債金利が低下、住宅ローン金利の低下とつながっていきます。ただし、まだそれほど国債金利の低下にはつながっていないため、微減という形で落ち着いているのです。

「変動金利が依然として低金利の理由は何?」

変動金利は、銀行にとってはリスクのない金利タイプです。銀行が資金調達するときの金利が上がれば、住宅ローン金利も上がるので、問題となるのは「どのくらい利益を取るのか?」の「利幅」の部分なのです。

当然、銀行は大きく利益を抜きたいので「変動金利を高く設定したい。」というのが本音ですが、
一方で「金利が競合他社よりも0.001%でも低金利であれば申込みは倍増する」という事実もあるのです。

住宅ローン検討者にとっては、金利は0.001%でも低金利の住宅ローンに申し込みたいのですから、0.001%の差も大きいのです。

日銀に預けているとマイナス金利が適用されてしまうため、各銀行とも何かで資金運用をしなければなりません。高額な資金需要が見込める、大きな選択肢が「住宅ローン」であり、だぶついた資金を住宅ローンに回さなければならないのです。

結果として、変動金利を主力商品にしているネット銀行を中心に

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「少しでも低金利にして申込者数を稼ぎたい。」

というモチベーションが働き、変動金利は固定金利とは無関係の動きで、金利低下競争による金利低下が進んでいるのです。

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低金利の住宅ローンを販売する銀行は、今までのネット銀行だけでなく、都市銀行(メガバンク)も「WEB申込み限定プラン」「融資手数料型プラン」「借り換え限定プラン」や「グループ会社がWEB限定プランを販売する」方法で対抗してきています。競争は一段と激しくなっている印象です。

今月の住宅ローン金利予想/2018年7月時点の予想

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今月の住宅ローン金利予想

直近1年以内の金利急上昇は考えにくいが、じわじわと金利が上昇する可能性が高まっている。2年後以降の金利は急上昇する可能性も高い。

解説

直近1年以内の金利もじわじわと上昇してしまう理由

日銀が「金利ターゲットによる国債買い入れ」をしている間は、国債金利が上昇しようとしても、日銀が国債買入れをするので-0.1%~+0.1%の間に金利が収まるためです。

しかし、日銀の黒田総裁が「リバーサル・レートのリスク」へ言及したことや、メガバンクが「大幅なリストラ計画を発表したこと」「銀行の口座維持手数料の議論を開始すること」など、銀行の経営状態の悪化が表面化してきている状況にあります。今、国債買い入れを辞めてしまったら、物価上昇という目標自体も頓挫してしまうので、急に辞めることはできませんが、「国債買い入れのターゲット金利を徐々に引き上げる」「国債買い入れ額を減額する」という微調整はする可能性が高まっているのです。日銀の黒田総裁の「リバーサル・レートのリスク」への言及は、その布石と見る専門家も多いのです。

2年後以降の金利上昇の可能性は高まっている理由

日銀が「金利ターゲットによる国債買入れ」を継続できなくなる日も近いからです。

日銀は、今現在は「国債買入れ」を止めることができません。日銀が物価上昇の目標達成をする前に「国債買入れ」を止めたら「日銀ならびに政府の政策失敗」を認めることになるだけだからです。市場は失望し、国債金利が上昇すれば景気は良くなるどころか、大幅に悪化することが目に見えているのです。

しかし、「国債買入れ」にも限界があるのです。

  • 2017年1期の時点で、日銀は発行された国債の4割を保有しています。
  • 今のペースで「国債買入れ」をすれば、2018年末には日銀の国債保有率は6割に達する見込みです。

物理的にも限界に達しますし、国債は「日本の国の借金」ですから、それを中央銀行が買い占めている状況は、世界的に日本円の信用を大きく毀損するリスクがあるのです

「国債買入れ」を止めるカウントダウンがはじまっているということです。

日銀の黒田総裁の再任がほぼ決定的となり、任期は2023年4月まで延長されます。再任によtって、日銀の金融政策「国債買入れ」の方針の維持は変わりませんが、だからといって永遠に続けられるものでもありません。どこかで利上げを選択しなければならないタイミングが来るのです。

2年目以降は金利の上昇リスクが大幅に増加すると言っていいでしょう。

今月の注目住宅ローン「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」/2018年7月時点

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今月の注目住宅ローン「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」

楽天銀行フラット35S
金利上昇リスクが高まっているため「フラット35S」を選択 楽天銀行はフラット35の中では事務手数料が安い

解説

「フラット35S」を選択した理由

変動金利は低下し、固定金利は上昇している状況なので、多くの方が低金利の変動金利に目を向けるかも知れません。

しかし、前述した通りで2年目以降の金利上昇リスクは以前と比較して増しているのです。

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だとすれば、固定金利が上昇したと言っても、直近数年単位で見れば、まだまだ低金利の状態です。全期間固定金利で一番低金利なのは「フラット35S」ですから、もし、私が住宅ローンを利用するのであれば「フラット35S」を選びます。

※「フラット35S」は購入する物件によって利用できない可能性があるので、利用できない場合は「フラット35」を選びます。

その中で「楽天銀行」を選んだ理由

フラット35は住宅金融支援機構が提供している住宅ローン商品です。住宅金融支援機構は自分で販売しないで、銀行が代理販売している仕組みです。

大手の銀行であれば、どの銀行から申込んでも、フラット35の金利は変わりません。住宅金融支援機構が「この金利で販売してね。」という下限と上限を決めてしまっているからです。

金利が変わらないのであれば、選ぶ要素は「事務手数料、保証料」という諸費用になります。

  • フラット35の事務手数料の相場:借入額の2.0%(税別)
  • 楽天銀行フラット35の事務手数料:借入額の1.0%(税別)
    ※返済口座を楽天銀行口座に設定
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結果として、私が今住宅ローンを利用するのであれば「楽天銀行フラット35S」という選択になるのです。