FP/今月の住宅ローン金利動向解説と金利予想。「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」/2018年9月

FPが今月の住宅ローン金利動向の解説と今後の金利予想をします。また、「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」という注目の住宅ローンを紹介していますので、このページを見ればある程度の住宅ローンの状況は理解できるはずです。

今月の住宅ローン金利動向/2018年9月

 

 

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今月の住宅ローン金利動向

  • 変動金利の平均金利:0.622% → 0.622%(横ばい)
  • 10年固定金利の平均金利:1.090% → 1.132%(上昇)
  • フラット35金利:1.140% → 1.190%(上昇)
変動金利は横ばい、10年固定金利・フラット35は横ばいと、全体的に金利は上昇

解説

全体的に金利は横ばいか、上昇となっています。変動金利は横ばいですが、10年固定金利は上昇、35年固定金利は上昇傾向にあります。

変動金が微減、当初10年固定金利、全期間固定金利が横ばいという結果です。全体的には金利は上昇という形になります。

「全体的に金利が上昇した理由は何か?」

前提として、当初10年固定金利は、10年もの国債金利と連動します。国債金利は、国債の買い手が増えれば、金利が低下し、国債の売り手が増えれば、金利が上昇する仕組みとなっています。

2018年8月の中旬に、2018年9月の金利を各銀行が決定しますが、その段階で大きな金利上昇があったため、2018年9月の住宅ローン金利は「上昇」となっているのです。

ただし、2018年7月31日に日銀は金融政策決定会合で、今までの長期金利の運用方針を変更しました。

  • 今まで:長期金利を±0.1%内に抑えるように国債買入をする(金利誘導)
  • 今後:長期金利を±0.2%内に抑えるように国債買入をする(金利誘導)

つまり、今まであれば、長期金利が0.1%を超えようとしたら、日銀は国債買入を行って、長期金利を下げる動きをしました。

これからは、この基準ラインが0.2%になるのですから、単純に言えば住宅ローン金利も、0.1%上昇する可能性が高いのです。

今回は、7月末の金利急上昇だったため、2018年8月の住宅ローン金利には反映されていなかったのですが、2018年9月の住宅ローン金利に反映されたので、全体的に金利が上昇したのです。

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7月は中旬までは大きな長期金利の動きはありませんでしたが、7月31日の日銀の金融政策の変更は市場に大きなインパクトを与えました。結果として、今月の住宅ローン金利は大幅に上昇しました。今後も、なだらかに金利上昇局面は続いていくと考えられます。

「変動金利が依然として低金利の理由は何?」

変動金利は、銀行にとってはリスクのない金利タイプです。銀行が資金調達するときの金利が上がれば、住宅ローン金利も上がるので、問題となるのは「どのくらい利益を取るのか?」の「利幅」の部分なのです。

当然、銀行は大きく利益を抜きたいので「変動金利を高く設定したい。」というのが本音ですが、
一方で「金利が競合他社よりも0.001%でも低金利であれば申込みは倍増する」という事実もあるのです。

住宅ローン検討者にとっては、金利は0.001%でも低金利の住宅ローンに申し込みたいのですから、0.001%の差も大きいのです。

日銀に預けているとマイナス金利が適用されてしまうため、各銀行とも何かで資金運用をしなければなりません。高額な資金需要が見込める、大きな選択肢が「住宅ローン」であり、だぶついた資金を住宅ローンに回さなければならないのです。

結果として、変動金利を主力商品にしているネット銀行を中心に

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「少しでも低金利にして申込者数を稼ぎたい。」

というモチベーションが働き、変動金利は固定金利とは無関係の動きで、金利低下競争による金利低下が進んでいるのです。

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低金利の住宅ローンを販売する銀行は、今までのネット銀行だけでなく、都市銀行(メガバンク)も「WEB申込み限定プラン」「融資手数料型プラン」「借り換え限定プラン」や「グループ会社がWEB限定プランを販売する」方法で対抗してきています。競争は一段と激しくなっている印象です。

今月の住宅ローン金利予想/2018年9月時点の予想

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今月の住宅ローン金利予想

日銀が誘導ターゲットの許容範囲を引き上げたため、じわじわと金利が上昇する可能性が高まっている。2年後以降の金利は急上昇する可能性も高い。

解説

直近1年以内の金利もじわじわと上昇してしまう理由

日銀が「金利ターゲットによる国債買い入れ」をしている間は、国債金利が上昇しようとしても、日銀が国債買入れをするので-0.2%~+0.2%の間に金利が収まるためです。

しかし、7月31日の日銀の金融政策決定会合で、この国債買入の誘導範囲が

-0.1%~+0.1% → -0.2%~+0.2%

に引き上げられました。

  • ターゲット金利は0%のまま
  • 国債買入額も80兆円のまま

ですので、大きな変更には見えないのですが、この金融政策の変更で、近い将来「国債買い入れのターゲット金利を徐々に引き上げる」「国債買い入れ額を減額する」という微調整が行われる可能性は格段に上がったといえるでしょう。

国債買入には限界が来ているのです。

2年後以降の金利上昇の可能性は高まっている理由

日銀が「金利ターゲットによる国債買入れ」を継続できなくなる日も近いからです。

日銀は、今現在は「国債買入れ」を止めることができません。日銀が物価上昇の目標達成をする前に「国債買入れ」を止めたら「日銀ならびに政府の政策失敗」を認めることになるだけだからです。市場は失望し、国債金利が上昇すれば景気は良くなるどころか、大幅に悪化することが目に見えているのです。

しかし、「国債買入れ」にも限界があるのです。

  • 2018年1期の時点で、日銀は発行された国債の43%を保有しています。
  • 今のペースで「国債買入れ」をすれば、2018年末には日銀の国債保有率は50%に達する見込みです。
  • 2018年は7月までの段階で、国債の売買が成立しない日が7日も発生しています。今までは年2回しか売買が成立しない日はありませんでした。

つまり、日銀の金融緩和は、物理的にも限界に来ているのです。

だからこそ、7月31日の金融政策決定会合で、日銀は政策の弾力性を広げる変更を行いました。無図から限界が近づいているのを認めた形となっています。

「国債買入れ」を止めるカウントダウンがはじまっているということです。

日銀の黒田総裁の再任がほぼ決定的となり、任期は2023年4月まで延長されます。再任によって、日銀の金融政策「国債買入れ」の方針の維持は変わりませんが、だからといって永遠に続けられるものでもありません。どこかで利上げを選択しなければならないタイミングが来るのです。

2年目以降は金利の上昇リスクが大幅に増加すると言っていいでしょう。

今月の注目住宅ローン「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」/2018年9月時点

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今月の注目住宅ローン「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」

楽天銀行フラット35
金利上昇リスクが高まっているため「フラット35」を選択(条件をクリアしていて加入できるならフラット35Sやフラット35子育て支援型・地域活性化型をおすすめします。) 楽天銀行はフラット35の中では事務手数料が安い

解説

「フラット35」を選択した理由

変動金利は低下したままで、固定金利は上昇している状況なので、多くの方が低金利の変動金利に目を向けるかも知れません。

しかし、前述した通りで2年目以降の金利上昇リスクは以前と比較して増しているのです。

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だとすれば、固定金利が上昇したと言っても、直近数年単位で見れば、まだまだ低金利の状態です。全期間固定金利で一番低金利なのは「フラット35」ですから、もし、私が住宅ローンを利用するのであれば「フラット35」を選びます。

※物件によってはより低金利の「フラット35S」「フラット35リノベ」「フラット35子育て支援型・地域活性化型」などが選択できます。利用できるなら、低金利のこれらのプランをおすすめします。

その中で「楽天銀行」を選んだ理由

フラット35は住宅金融支援機構が提供している住宅ローン商品です。住宅金融支援機構は自分で販売しないで、銀行が代理販売している仕組みです。

大手の銀行であれば、どの銀行から申込んでも、フラット35の金利は変わりません。住宅金融支援機構が「この金利で販売してね。」という下限と上限を決めてしまっているからです。

金利が変わらないのであれば、選ぶ要素は「事務手数料、保証料」という諸費用になります。

  • フラット35の事務手数料の相場:借入額の2.0%(税別)
  • 楽天銀行フラット35の事務手数料:借入額の1.0%(税別)
    ※返済口座を楽天銀行口座に設定
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結果として、私が今住宅ローンを利用するのであれば「楽天銀行フラット35」という選択になるのです。