FP/今月の住宅ローン金利動向解説と金利予想。「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」/2018年2月

FPが今月の住宅ローン金利動向の解説と今後の金利予想をします。また、「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」という注目の住宅ローンを紹介していますので、このページを見ればある程度の住宅ローンの状況は理解できるはずです。

今月の住宅ローン金利動向/2018年2月

 

 

concierge

今月の住宅ローン金利動向

  • 変動金利の平均金利:0.622% → 0.623%(上昇)
  • 10年固定金利の平均金利:1.073% → 1.111%(上昇)
  • フラット35金利:1.160% → 1.200%(上昇)
変動金利、固定金利ともに増加。全体的に金利は上昇局面

解説

全体的に金利が上昇した月と言えます。。

変動金利、当初10年固定金利、全期間固定金利ともに金利が上昇しています。

「全体的に金利が上昇した理由は何か?」

前提として、当初10年固定金利は、10年もの国債金利と連動します。国債金利は、国債の買い手が増えれば、金利が低下し、国債の売り手が増えれば、金利が上昇する仕組みとなっています。

「米国の景気が好調」というのが大きな要因です。米国の雇用統計の数値が良く、海外の投資家が金利が低金利の米国債から米国株式に資金を移動させました。結果として、米国債の売りが増え、金利が上昇したのです。同時に日本国債を安全資産として保有している海外投資家は、日本国債も手放したので、日本国債の金利も上昇した形になります。

しかし、日銀は「国債買入れ」という金融緩和政策を展開しています。日銀が国債の買い手になることで金利を抑える政策です。日銀は、国債金利をプラスマイナス0.10%に抑える金利ターゲットという手法で国債買入れをしているので、この買い入れを続ける限りは、国債金利はプラスマイナス0.10%の範囲内に収まるということになります。

2月1日時点で0.095%という国債金利になっているのは、この金利ターゲットに即した「指値オペ」を日銀が実行したからです。金利は1.0%内に収まっているものの、1月よりも上昇したのは事実ですので、全体的に金利が上昇したのです。

1月には日銀の黒田総裁は「リバーサル・レートのリスク」に言及しました。リバーサル・レートというのは、「金利を下げ過ぎると、預貸金利ざやの縮小を通じて銀行部門の自己資本制約がタイト化し、金融仲介機能が阻害されるため、かえって金融緩和の効果が反転(リバース)する可能性があるという考え方」のことで、日銀が金融緩和をし続けると、銀行の経営が悪化し、結果として積極的に企業へ融資できなくなってしまうということです。日銀の黒田総裁がこのリスクに言及するということは、「そろそろ、国債買い入れを辞めるんじゃないの?」という警戒感が投資家に広まり、国債の買い控えが懸念されています。

concierge
国債金利上昇は、米国債の金利上昇と日銀の国債買い入れの減額リスクへの警戒が要因となっています。国債買い入れは永久的に続けられるものではありませんから、徐々に投資家の警戒感というのは強まっています。

「変動金利が依然として低金利の理由は何?」

変動金利は、銀行にとってはリスクのない金利タイプです。銀行が資金調達するときの金利が上がれば、住宅ローン金利も上がるので、問題となるのは「どのくらい利益を取るのか?」の「利幅」の部分なのです。

当然、銀行は大きく利益を抜きたいので「変動金利を高く設定したい。」というのが本音ですが、
一方で「金利が競合他社よりも0.001%でも低金利であれば申込みは倍増する」という事実もあるのです。

住宅ローン検討者にとっては、金利は0.001%でも低金利の住宅ローンに申し込みたいのですから、0.001%の差も大きいのです。

日銀に預けているとマイナス金利が適用されてしまうため、各銀行とも何かで資金運用をしなければなりません。高額な資金需要が見込める、大きな選択肢が「住宅ローン」であり、だぶついた資金を住宅ローンに回さなければならないのです。

結果として、変動金利を主力商品にしているネット銀行を中心に

consultant
「少しでも低金利にして申込者数を稼ぎたい。」

というモチベーションが働き、変動金利は固定金利とは反対の動きで、金利低下競争による金利低下が進んでいるのです。

とくに1月~3月は住宅ローンの繁忙期になるため、各銀行とも金利を引き下げて顧客獲得の強化に力を入れているンドエス。;

concierge
低金利の住宅ローンを販売する銀行は、今までのネット銀行だけでなく、都市銀行(メガバンク)も「WEB申込み限定プラン」や「グループ会社がWEB限定プランを販売する」方法で対抗してきています。競争は一段と激しくなっている印象です。

今月の住宅ローン金利予想/2018年2月時点の予想

concierge

今月の住宅ローン金利予想

直近1年以内の金利急上昇は考えにくいが、じわじわと金利が上昇する可能性が高まっている。2年後以降の金利は急上昇する可能性も高い。

解説

直近1年以内の金利もじわじわと上昇してしまう理由

日銀が「金利ターゲットによる国債買い入れ」をしている間は、国債金利が上昇しようとしても、日銀が国債買入れをするので-0.1%~+0.1%の間に金利が収まるためです。

しかし、日銀の黒田総裁が「リバーサル・レートのリスク」へ言及したことや、メガバンクが「大幅なリストラ計画を発表したこと」「銀行の口座維持手数料の議論を開始すること」など、銀行の経営状態の悪化が表面化してきている状況にあります。今、国債買い入れを辞めてしまったら、物価上昇という目標自体も頓挫してしまうので、急に辞めることはできませんが、「国債買い入れのターゲット金利を徐々に引き上げる」「国債買い入れ額を減額する」という微調整はする可能性が高まっているのです。日銀の黒田総裁の「リバーサル・レートのリスク」への言及は、その布石と見る専門家も多いのです。

2年以降の金利上昇の可能性は高まっている理由

日銀が「金利ターゲットによる国債買入れ」を継続できなくなる日も近いからです。

日銀は、今現在は「国債買入れ」を止めることができません。日銀が物価上昇の目標達成をする前に「国債買入れ」を止めたら「日銀ならびに政府の政策失敗」を認めることになるだけだからです。市場は失望し、国債金利が上昇すれば景気は良くなるどころか、大幅に悪化することが目に見えているのです。

しかし、「国債買入れ」にも限界があるのです。

  • 2017年1期の時点で、日銀は発行された国債の4割を保有しています。
  • 今のペースで「国債買入れ」をすれば、2018年末には日銀の国債保有率は6割に達する見込みです。

物理的にも限界に達しますし、国債は「日本の国の借金」ですから、それを中央銀行が買い占めている状況は、世界的に日本円の信用を大きく毀損するリスクがあるのです

「国債買入れ」を止めるカウントダウンがはじまっているということです。

日銀の黒田総裁の任期は2018年4月です。現時点では続投が有力視されていますが、日銀総裁の交代は可能性がゼロではありません。日銀の金融政策「国債買入れ」の方針も変わる可能性があるのです。

2年目以降は金利の上昇リスクが大幅に増加すると言っていいでしょう。

今月の注目住宅ローン「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」/2018年2月時点

concierge

今月の注目住宅ローン「私ならこの住宅ローンを選ぶ!」

楽天銀行フラット35S
金利上昇リスクが高まっているため「フラット35S」を選択 楽天銀行はフラット35の中では事務手数料が安い

解説

「フラット35S」を選択した理由

変動金利は低下し、固定金利は上昇している状況なので、多くの方が低金利の変動金利に目を向けるかも知れません。

しかし、前述した通りで2年目以降の金利上昇リスクは以前と比較して増しているのです。

concierge
だとすれば、固定金利が上昇したと言っても、直近数年単位で見れば、まだまだ低金利の状態です。全期間固定金利で一番低金利なのは「フラット35S」ですから、もし、私が住宅ローンを利用するのであれば「フラット35S」を選びます。

※「フラット35S」は購入する物件によって利用できない可能性があるので、利用できない場合は「フラット35」を選びます。

その中で「楽天銀行」を選んだ理由

フラット35は住宅金融支援機構が提供している住宅ローン商品です。住宅金融支援機構は自分で販売しないので、代理販売しているのが銀行という仕組みです。

大手の銀行であれば、どの銀行から申込んでも、フラット35の金利は変わりません。住宅金融支援機構が「この金利で販売してね。」という下限と上限を決めてしまっているからです。

金利が変わらないのであれば、選ぶ要素は「事務手数料、保証料」という諸費用になります。

  • フラット35の事務手数料の相場:借入額の2.0%(税別)
  • 楽天銀行フラット35の事務手数料:借入額の1.0%(税別)
    ※返済口座を楽天銀行口座に設定
concierge
結果として、私が今住宅ローンを利用するのであれば「楽天銀行フラット35S」という選択になるのです。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です