という方のために、FPである筆者が2023年の住宅ローン金利の動向を解説します。
住宅ローン金利の決まり方のおさらい
変動金利の決まり方
無担保コール翌日物（無担保コールレート）とは
銀行同士で「今日足らない資金を融通しあう市場」無担保コール市場で「無担保コール市場で借りて翌日返済をするときの金利」のことを「無担保コール翌日物（無担保コールレート）」と言います。
無担保コール翌日物（無担保コールレート）はどうやって決まるのか？
日銀が決めます。（目標金利に誘導します。）
「無担保コールレート（オーバーナイト物）を、平均的にみて○○％前後で推移するよう促す」という金融市場調節方針が定められ、金融機関が保有する日銀当座預金残高の総額を増減させることでオペレーション（公開市場操作）を行い、金利を調整しているのです。
- 不景気 → 無担保コール翌日物を低金利にして、市中のお金を増やし、インフレを起こす
- 好景気 → 無担保コール翌日物を高金利にして、市中のお金を減らし、インフレを抑制する（バブルを起こさせない）
動きをするのです。
これに呼応するように住宅ローン金利は変動します。
固定金利の決まり方
「長期金利（国債金利）」に連動する
住宅ローン10年固定金利 ＝ 10年もの国債金利 ＋ 住宅ローン提供にかかるコスト（人件費、広告宣伝費、事務関連費、保証料）＋ 銀行の利益
10年もの国債とは
国債を購入すると10年後の満期（償還日）に国が買い取ってくれる仕組みの債権のこと。国債には「利付国債」「割引国債」という2種類がありますが「利息が付く債権」と考えて問題ありません。
銀行側の視点に立つと、国債金利よりも低金利で住宅ローンを提供するとなると・・・
という考え方になってしまいます。
そうならないためにも
という考え方で金利が設定されているのです。
国債金利の決まり方
需要供給のバランスに依存する
「売り手」が多くなると、国債金利は「上昇」する
関係にあります。「買い手」が増えれば増えるほど、低金利の利回りでも人気があるということになるのですから、金利は低下する方向に動きます。「売り手」が増えれば振るほど、国債の人気はなく、金利を上げないと買ってもらえないことを意味するため、金利は高くなるのです。
日本は、世界的に見れば信用のある国である、国債金利は常に低金利の部類にあります。
2022年2月15日時点の国債金利比較
| 国 | 政策金利 | 国債利回り |
|---|---|---|
| 日本 | -0.10% | 0.50% |
| 米国 | 4.50% | 3.75% |
| ユーロ | 2.50% | 2.42% |
| 英国 | 4.00% | 3.53% |
| 豪州 | 3.35% | 3.82% |
| NZ | 4.25% | 4.38% |
| カナダ | 4.50% | 3.22% |
| スイス | 1.00% | 1.37% |
| 南アフリカ | 7.25% | 9.87% |
| 香港 | 5.00% | 3.52% |
| トルコ | 9.00% | 11.51% |
| 中国 | 3.65% | 2.91% |
| メキシコ | 11.00% | 9.33% |
| ブラジル | 13.75% | 13.32% |
2023年の住宅ローン金利を予想する上で重要なポイント
2023年の住宅ローン金利を予想する上で重要なポイントは
- 日銀の低金利の金融政策（金融緩和）はいつまで続くのか？
に絞られます。
日銀の低金利の金融政策（金融緩和）はいつまで続くのか？
住宅ローンの金利は、国債金利に大きく依存します。
- 国債金利が上昇 → 住宅ローン金利が上昇
- 国債金利が低下 → 住宅ローン金利が低下
という関係にあります。
国債金利は
- 買い手が多ければ多いほど低下
- 買い手が少なければ少ないほど上昇
という関係にあります。
そのため、日銀の国債保有割合が年々増え続けているのです。
直近の数字では、ほぼ半分となる50.3％の国債を日銀が保有しているのです。
政府や社会保障基金も含めれば、6割が公的な機関が保有することになるのです。
国債保有者割合の推移
| 年月 | 日銀 | 民間銀行 | 政府 | 社会保障基金 | 他 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2014年1Q | 18.70% | 65.20% | 3.70% | 8.10% | 4.30% |
| 2014年2Q | 20.00% | 64.50% | 3.80% | 7.80% | 3.90% |
| 2014年3Q | 21.40% | 63.30% | 4.40% | 7.40% | 3.50% |
| 2014年4Q | 23.30% | 61.40% | 4.70% | 6.50% | 4.10% |
| 2015年1Q | 25.30% | 60.00% | 4.90% | 6.10% | 3.70% |
| 2015年2Q | 27.50% | 58.50% | 4.60% | 6.00% | 3.40% |
| 2015年3Q | 29.60% | 56.30% | 5.00% | 5.90% | 3.20% |
| 2015年4Q | 31.40% | 54.40% | 5.20% | 5.90% | 3.10% |
| 2016年1Q | 33.10% | 53.00% | 5.40% | 5.70% | 2.80% |
| 2016年2Q | 34.80% | 51.20% | 5.70% | 5.60% | 2.70% |
| 2016年3Q | 36.50% | 49.40% | 5.90% | 5.40% | 2.80% |
| 2016年4Q | 38.40% | 47.90% | 5.80% | 5.30% | 2.60% |
| 2017年1Q | 40.00% | 46.60% | 5.90% | 5.00% | 2.50% |
| 2017年2Q | 41.30% | 45.40% | 5.90% | 4.90% | 2.50% |
| 2017年3Q | 42.20% | 44.40% | 6.10% | 4.70% | 2.60% |
| 2017年4Q | 43.20% | 43.50% | 6.10% | 4.60% | 2.60% |
| 2018年1Q | 43.90% | 43.10% | 5.90% | 4.50% | 2.60% |
| 2018年2Q | 44.60% | 42.30% | 6.20% | 4.40% | 2.50% |
| 2018年3Q | 45.70% | 41.40% | 6.10% | 4.40% | 2.40% |
| 2018年4Q | 46.00% | 40.60% | 6.60% | 4.30% | 2.50% |
| 2019年1Q | 46.30% | 39.80% | 7.10% | 4.20% | 2.60% |
| 2019年2Q | 46.50% | 39.50% | 7.40% | 4.30% | 2.30% |
| 2019年3Q | 46.80% | 38.90% | 7.60% | 4.20% | 2.50% |
| 2019年4Q | 46.80% | 39.00% | 7.70% | 4.20% | 2.30% |
| 2020年1Q | 47.20% | 39.00% | 7.60% | 3.80% | 2.40% |
| 2020年2Q | 47.70% | 38.90% | 7.40% | 3.50% | 2.50% |
| 2020年3Q | 48.00% | 39.00% | 7.30% | 3.50% | 2.20% |
| 2020年4Q | 48.30% | 38.60% | 7.20% | 3.60% | 2.30% |
| 2021年1Q | 48.40% | 38.60% | 6.80% | 3.90% | 2.30% |
| 2021年2Q | 48.20% | 38.20% | 7.20% | 4.20% | 2.20% |
| 2021年3Q | 48.10% | 37.80% | 7.60% | 4.30% | 2.20% |
| 2021年4Q | 48.00% | 37.60% | 8.00% | 4.20% | 2.20% |
| 2022年1Q | 48.20% | 37.80% | 7.60% | 4.30% | 2.10% |
| 2022年2Q | 49.60% | 36.70% | 7.10% | 4.40% | 2.20% |
| 2022年3Q | 50.30% | 35.90% | 7.10% | 4.50% | 2.20% |
金融政策を続けていられなくなる理由が増えてきている！
理由その１．金利を引き上げた
日銀は2022年12月20日の金融政策決定会合で、大規模緩和を修正する方針を決めた。従来0.25%程度としてきた長期金利の変動許容幅を0.5%に拡大しました。
長期金利の変動許容幅 ≒ 長期金利
となるため、ほぼ「金利引き上げ」と同じ動きをしました。
なぜ、金利引き上げをしたのかは、いろいろな想像ができますが、大きな理由の一つは「円安対策」と考えられています。
理由その２．急激な円安による物価高
米国は、バブル抑制のために金利を引き上げ続けています。
日本円と米ドルの金利差が広がれば広がるほど
- 多くの投資家は、日本円を売って、米ドルを買う
行動にでます。少しでも高い金利の方が良いからです。
金利差が広がれば広がるほど「円安ドル高」が進むのです。
急激な円安は、輸入している商品の高騰につながります。日本は、輸入国家ですから、ほとんどの商品に値上げ圧力が発生し、物価高が社会問題となっていたのです。
円安ドル高による物価高への対策は「米ドルと日本円の金利差を抑えること」です。日銀も、利上げをしていかないと、金利差は縮まらないのですから、円安は止まらないのです。
少なくとも「利上げするよ」というファイティングポーズを取ることが必要になり、年末の利上げに踏み切ったのではないかと言われています。
理由その３．日銀総裁の交代
日本政府は、2月14日に開かれた衆参両院の議院運営委員会の理事会で、4月で任期が切れる日銀の黒田総裁の後任に元日銀審議委員で経済学者の植田和男氏を起用する人事案を提示しました。
金融緩和をはじめた日銀総裁が黒田総裁でした。
当然、自分ではじめた金融緩和を「間違えだった。」「失敗だった。」と自分で認めることはできず、だらだらと金融緩和を継続する判断をしていました。
次の日銀総裁の植田和男氏が金融政策に対して、どのような方針を打ち出すかは不明です。
しかし、自分で金融緩和を推し進めた黒田総裁よりは、柔軟な対応が取れるはずです。
理由その４．政府の意向
日銀総裁というのは、政府が選ぶものです。つまり、政府の意向に従って、日銀が金融政策を決めることになります。
安倍総理大臣、菅総理大臣は、アベノミクスを推進していた側ですから、アベノミクス戦略の大きな柱である金融緩和は、止められないものでした。
岸田総理は、表向きは金融緩和を支持するとしていまうが、実際に考えていることは「脱安倍・脱アベノミクス」でないかと言われています。また、長引く金融緩和の弊害で、市場のゆがみや財政規律の緩みが出ています。国債を日銀が買い占めるため、売買が起こらない日が発生するなど、市場がマヒしている部分もあるのです。
財務省（旧大蔵省）出身の首相を数多く輩出した宏池会（岸田派）の会長である岸田総理は、アベノミクスの出口を見つけられる人材として、植田和男氏を起用したのではないかと言われています。
遅かれ早かれ、今の大規模金融の出口を見つける必要はありますが、それが安倍総理、菅総理で止まっていたものが動きだす可能性があるのです。
2023年住宅ローン金利動向とは？
短期的（1年～2年）
日銀の国債買い入れ政策が弱まる可能性 → 金利上昇の可能性あり
となるため
と言えます。実際に、年末の0.25％の金利引き上げで、大きく金利は上昇しています。
長期的（10年～）
内閣の変更・今後の政権交代による大幅な政治方針の変更の可能性が高い
ため
と考えられます。
2023年に選ぶべきおすすめ住宅ローンは？
- 直近1年～2年の金利も上昇が予想される
- 10年後以降は金利上昇が予想される
ということであれば
ということになります。
- 民間銀行の全期間固定金利の住宅ローン
- フラット35
が有力な選択肢になります。
今現在、直近の数年間だけを見れば、金利が低金利の「変動金利」の方がお得なのですが、世界のグローバル化が急速に進む中では、景気の変動というのが、今まで以上に急激に起こる可能性があります。金利の急上昇、金利の急下降が予想されますが、金利は現在が最低水準になっているため、これ以上の低下は考えにくのです。
だとすれば、現在の低金利水準の中で、今後の全期間の金利がロックできる「全期間固定金利」を選ぶことが、将来の金利上昇に対する大きなリスクヘッジになるのです。
おすすめの住宅ローン
| 住宅ローン名 | 金利タイプ | 借入期間 | 実質金利（年率） 保証料／優遇込み | 当初期間終了後 変動金利 | 優遇・備考 | 事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合 | 保証料 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| フラット35（買取型）（融資額90％以下／団信なし） | 全期間固定金利 | (21～35年) | 1.620% | 1.620% | 借り換えで事務手数料0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35（買取型）（融資額90％超／団信なし） | 全期間固定金利 | (15～20年) | 1.340% | 1.340% | 借り換えで事務手数料0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35s（買取型）（融資額90％以下／団信なし）：21年以上～35年以下 | 当初固定金利 | (10年) | 1.120% | 1.620% | 借り換えで事務手数料0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35s（保証型）（融資額80％以下／団信あり） | 当初固定金利 | (5年) | 1.750% | 1.810% | - | 2.20% | 無料 |
| フラット35s（保証型）（融資額80％以下／団信あり） | 当初固定金利 | (10年) | 1.750% | 1.810% | - | 2.20% | 無料 |
| フラット35（保証型）（借り換え／団信あり） | 全期間固定金利 | (15～35年) | 1.810% | 1.810% | - | 2.20% | 無料 |
| 住宅ローン名 | 金利タイプ | 借入期間 | 実質金利（年率） 保証料／優遇込み | 当初期間終了後 変動金利 | 優遇・備考 | 事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合 | 保証料 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| フラット35（融資額90％以下／団信なし） | 全期間固定金利 | (21～35年) | 1.620% | 1.620% | WEB申込で事務手数料1.10% | 1.10% | 無料 |
| フラット35（融資額90％超／団信なし） | 全期間固定金利 | (15～20年) | 1.340% | 1.340% | WEB申込で事務手数料1.10% | 1.10% | 無料 |
| フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：15年以上～20年以下 | 当初固定金利 | (5年) | 0.730% | 1.230% | WEB申込で事務手数料1.10% | 1.10% | 無料 |
| フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：21年以上～35年以下 | 当初固定金利 | (10年) | 1.120% | 1.620% | WEB申込で事務手数料1.10% | 1.10% | 無料 |
| ARUHIスーパーフラット7（融資額70％以下／団信あり） | 全期間固定金利 | (15～35年) | 1.670% | 1.670% | 借り換えで事務手数料1.10% | 2.20% | 無料 |
| ARUHIスーパーフラット7（融資額70％以下／団信なし） | 全期間固定金利 | (15～35年) | 1.390% | 1.390% | 借り換えで事務手数料1.10% | 2.20% | 無料 |
| ARUHIスーパーフラット7s（融資額70％以下／団信あり） | 当初固定金利 | (5年) | 1.420% | 1.670% | 借り換えで事務手数料1.10% | 2.20% | 無料 |
| ARUHIスーパーフラット借り換え（団信あり） | 全期間固定金利 | (15～35年) | 1.770% | 1.770% | 借り換えで事務手数料1.10% | 2.20% | 無料 |
| ARUHIスーパーフラット借り換え（団信なし） | 全期間固定金利 | (15～35年) | 1.490% | 1.490% | 借り換えで事務手数料1.10% | 2.20% | 無料 |
| 住宅ローン名 | 金利タイプ | 借入期間 | 実質金利（年率） 保証料／優遇込み | 当初期間終了後 変動金利 | 優遇・備考 | 事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合 | 保証料 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| フラット35（融資額90％以下／団信なし） | 全期間固定金利 | (21～35年) | 1.620% | 1.620% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35（融資額90％超／団信なし） | 全期間固定金利 | (15～20年) | 1.340% | 1.340% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：15年以上～20年以下 | 当初固定金利 | (5年) | 0.730% | 1.230% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：21年以上～35年以下 | 当初固定金利 | (10年) | 1.120% | 1.620% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35（融資額90％以下／団信あり） | 全期間固定金利 | (15～20年) | 1.430% | 1.430% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 |
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楽天銀行
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「住宅ローンの金利予想なんてどうすればいいのかわからない。」