FPが教える住宅ローン金利比較の正しい手順。金利で比較してはいけない！

住宅ローン金利推移／2023年3月最新

• 2023年3月最新金利を反映しています。
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住宅ローン平均金利推移／2023年3月最新

今月の住宅ローン金利動向

• 変動金利の平均金利：0548％　→　0.548%（横ばい）
• 10年固定金利の平均金利：1.522%　→　1.531%（上昇）
• フラット35金利：1.680％　→　1.760%（上昇）

変動金利は下降、10年固定金利、フラット35は上昇で、全体的に金利は上昇傾向です。

今月の住宅ローン金利予想

日銀総裁が後退するタイミングで、金利の引き上げが予想されている。直近では、世界情勢の悪化・世界各国のインフレ抑制のための円安が進んでいるが、それを抑える意味でも、日本の金利引き下げは近い将来である可能性が高く、金利は急上昇する可能性も高い。

詳しい解説：FP／今月の住宅ローン金利動向解説と金利予想。「私ならこの住宅ローンを選ぶ！」

住宅ローン金利比較 2023年3月最新

• タブをクリックすると比較すべき項目が変わります。
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変動金利5年固定金利10年固定金利35年固定金利フラット35借り換え専用金利

銀行	住宅ローン名	金利タイプ	借入期間	実質金利（年率） 保証料／優遇込み	当初期間終了後 変動金利（保証料込み）	事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合	保証料
PayPay銀行	住宅ローン	変動金利(借り換え)	(-)	0.330%	0.415%	2.20%	無料
PayPay銀行	住宅ローン	変動金利	(-)	0.349%	0.415%	2.20%	無料
SBIマネープラザ	住宅ローン／通期引下げプラン	変動金利(借り換え)	(-)	0.375%	0.375%	2.20%	無料
SBIマネープラザ	住宅ローン／通期引下げプラン	変動金利	(-)	0.375%	0.375%	2.20%	無料
イオン銀行	住宅ローン定率型／新規・物件価格の80％以内	変動金利	(-)	0.380%	0.380%	2.20%	無料
auじぶん銀行	全期間引下げプラン	変動金利	(-)	0.389%	0.389%	2.20%	無料 ※※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
ソニー銀行	変動セレクト住宅ローン	変動金利(新規・自己資金10％以上)	(-)	0.397%	0.397%	2.20%	無料
横浜銀行	住宅ローン融資手数料型金利プラン	変動金利	(-)	0.415%	0.415%	2.20%+33,000	無料
SBI新生銀行	パワースマート住宅ローン	変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞	(-)	0.420%	0.420%	2.20%	無料

銀行	住宅ローン名	金利タイプ	借入期間	実質金利（年率） 保証料／優遇込み	当初期間終了後 変動金利（保証料込み）	事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合	保証料
SBIマネープラザ	住宅ローン／当初引下げプラン	当初固定金利	(5年)	0.750%	0.640%	2.20%	無料
SBI新生銀行	パワースマート住宅ローン	当初固定金利	(5年)	0.850%	0.900%	110,000	無料
auじぶん銀行	当初期間引下げプラン	当初固定金利	(5年)	0.990%	2.080%	2.20%	無料 ※※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
PayPay銀行	住宅ローン	当初固定金利	(5年)	1.010%	0.849%	2.20%	無料
三井住友銀行	最初にぐぐっと引き下げローン	当初固定金利	(5年)	1.100%	1.275%	33,000	0.20%金利上乗せ
三井住友銀行	最初にぐぐっと引き下げローン	当初固定金利(借り換え)	(5年)	1.100%	1.275%	33,000	0.20%金利上乗せ
横浜銀行	住宅ローン融資手数料型金利プラン	当初固定金利	(5年)	1.140%	0.415%	2.20%+33,000	無料
イオン銀行	住宅ローン定率型	当初固定金利	(5年)	1.140%	0.680%	2.20%	無料
東京スター銀行	スターワン住宅ローン	当初固定金利	(5年)	1.150%～1.650%	0.750%～1.250%	2.20%	無料

銀行	住宅ローン名	金利タイプ	借入期間	実質金利（年率） 保証料／優遇込み	当初期間終了後 変動金利（保証料込み）	事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合	保証料
auじぶん銀行	当初期間引下げプラン	当初固定金利	(2年)	0.670%	1.050%	2.20%	無料 ※※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
auじぶん銀行	当初期間引下げプラン	当初固定金利	(3年)	0.860%	1.100%	2.20%	無料 ※※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
auじぶん銀行	当初期間引下げプラン	当初固定金利	(5年)	0.990%	2.080%	2.20%	無料 ※※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
ソニー銀行	固定セレクト住宅ローン	全期間固定金利（新規・自己資金10％以上）	(10年)	1.088%	1.088%	2.20%	無料
SBI新生銀行	パワースマート住宅ローン	当初固定金利	(10年)	1.100%	0.900%	110,000	無料
ARUHI	フラット35リノベ（融資額90％以下／団信なし）：15年以上～20年以下	当初固定金利	(10年)	1.100%	1.600%	1.10%	無料
ソニー銀行	固定セレクト住宅ローン	全期間固定金利	(10年)	1.138%	1.138%	2.20%	無料
auじぶん銀行	当初期間引下げプラン	当初固定金利	(10年)	1.185%	2.460%	2.20%	無料 ※※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
ARUHI	ARUHIスーパーフラット5s（融資額70％以下／団信なし）	当初固定金利	(10年)	1.190%	1.440%	2.20%	無料

銀行	住宅ローン名	金利タイプ	借入期間	実質金利（年率） 保証料／優遇込み	当初期間終了後 変動金利（保証料込み）	事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合	保証料
ARUHI	フラット35リノベ（融資額90％以下／団信なし）：21年以上～35年以下	当初固定金利	(10年)	1.260%	1.760%	1.10%	無料
ARUHI	ARUHIスーパーフラット5（融資額70％以下／団信なし）	全期間固定金利	(15～35年)	1.440%	1.440%	2.20%	無料
ARUHI	フラット35リノベ（融資額90％以下／団信あり）：21年以上～35年以下	当初固定金利	(10年)	1.460%	1.960%	1.10%	無料
ARUHI	ARUHIスーパーフラット6（融資額60％以下／団信なし）	全期間固定金利	(15～35年)	1.480%	1.480%	2.20%	無料
ARUHI	ARUHIスーパーフラット6.5（融資額70％以下／団信なし）	全期間固定金利	(15～35年)	1.490%	1.490%	2.20%	無料
ARUHI	ARUHIスーパーフラット7（融資額70％以下／団信なし）	全期間固定金利	(15～35年)	1.500%	1.500%	2.20%	無料
ARUHI	フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：21年以上～35年以下	当初固定金利	(5年)	1.510%	1.760%	1.10%	無料
楽天銀行	フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：21年以上～35年以下	当初固定金利	(10年)	1.510%	1.760%	1.10%	無料
楽天銀行	フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：21年以上～35年以下	当初固定金利	(5年)	1.510%	1.760%	1.10%	無料

銀行	住宅ローン名	金利タイプ	借入期間	実質金利（年率） 保証料／優遇込み	当初期間終了後 変動金利（保証料込み）	事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合	保証料
ARUHI	フラット35リノベ（融資額90％以下／団信なし）：15年以上～20年以下	当初固定金利	(10年)	1.100%	1.600%	1.10%	無料
ARUHI	フラット35リノベ（融資額90％以下／団信なし）：21年以上～35年以下	当初固定金利	(10年)	1.260%	1.760%	1.10%	無料
ARUHI	フラット35リノベ（融資額90％以下／団信あり）：15年以上～20年以下	当初固定金利	(10年)	1.300%	1.800%	1.10%	無料
ARUHI	フラット35子育て支援型・地域活性化型（融資額90％以下／団信なし）：15年以上～20年以下	当初固定金利	(10年)	1.350%	1.600%	1.10%	無料
住信SBIネット銀行	フラット35s（買取型）（融資額90％以下／団信なし）：15年以上～20年以下	当初固定金利	(5年)	1.350%	1.600%	1.10%	無料
楽天銀行	フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：15年以上～20年以下	当初固定金利	(10年)	1.350%	1.600%	1.10%	無料
ARUHI	フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：15年以上～20年以下	当初固定金利	(10年)	1.350%	1.600%	1.10%	無料
楽天銀行	フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：15年以上～20年以下	当初固定金利	(5年)	1.350%	1.600%	1.10%	無料
住信SBIネット銀行	フラット35s（買取型）（融資額90％以下／団信なし）：15年以上～20年以下	当初固定金利	(10年)	1.350%	1.600%	1.10%	無料

銀行	住宅ローン名	金利タイプ	借入期間	実質金利（年率） 保証料／優遇込み	当初期間終了後 変動金利（保証料込み）	事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合	保証料
PayPay銀行	住宅ローン	変動金利(借り換え)	(-)	0.330%	0.415%	2.20%	無料
SBIマネープラザ	住宅ローン／通期引下げプラン	変動金利(借り換え)	(-)	0.375%	0.375%	2.20%	無料
住信SBIネット銀行	ネット専用住宅ローン	変動金利(借り換え)	(-)	0.428%	0.428%	0	無料
りそな銀行	りそな借りかえローン	変動金利(借り換え専用Web申込限定プラン）	(-)	0.430%	0.430%	2.20%+33,000	無料
みずほ銀行	みずほネット借り換え住宅ローン　全期間重視プラン	変動金利(借り換え専用)	(-)	0.575%～0.875%	0.575%～0.875%	33,000	0.20%金利上乗せ
三菱ＵＦＪ銀行	住宅ローン（借り換え）／変動金利選択プラン	変動金利(借り換え)	(-)	0.675%	0.675%	33,000	0.20%金利上乗せ
三井住友銀行	最後までずーっと引き下げローン	変動金利(借り換え)	(-)	0.675%～0.875%	0.675%～0.875%	33,000	0.20%金利上乗せ
三菱ＵＦＪ銀行	住宅ローン（借り換え）／固定3年プレミアム	当初固定金利(借り換え)	(3年)	1.020%	1.720%	33,000	0.20%金利上乗せ
三井住友銀行	最初にぐぐっと引き下げローン	当初固定金利(借り換え)	(5年)	1.100%	1.275%	33,000	0.20%金利上乗せ

今月の注目住宅ローン「私ならこの住宅ローンを選ぶ！」

住信SBIネット銀行住宅ローン／フラット35（保証型）

金利上昇リスクが高まっているため「フラット35（保証型）」を選択（条件をクリアしていて加入できるならフラット35Sをおすすめします。） 住信SBIネット銀行のフラット35（保証型）は、フラット35の中でも金利が低金利に設定されていて、かつ事務手数料が安く、全疾病保障、団信も無料付帯されているフラット35です。

詳しい解説：FP／今月の住宅ローン金利動向解説と金利予想。「私ならこの住宅ローンを選ぶ！」

FPが教える住宅ローン金利比較の正しい手順。住宅ローンは金利で比較してはいけない！

手順その１．住宅ローン金利の仕組みを理解する

「低金利の住宅ローンが一番良いんでしょ？金利の仕組みなんて知る必要あるの？」

あります。

なぜならば、「金利の仕組み」を正しく理解しないと

• 本当に低金利の住宅ローンを見極めることができない
• 金利が今後どうなるのか？予想できない
• 金利上昇に対する対策をとれない

という弊害が発生してしまいます。

「金利の正しい知識」を理解をしたうえで住宅ローン金利を比較するべきなのです。

銀行のビジネスモデル

これが銀行のビジネスモデルであり、住宅ローン金利の基本的な仕組みです。

現在は、過去に例のない不景気なので、日銀は「政策金利」を0.0％に近い金利に設定しています。前述した銀行が調達する金利（無担保コールレート）も0.0％程度なので、住宅ローンの金利も、0.5％～1.5％と過去に例のない超低金利で提供されているのです。

1986年以降の住宅ローン主要金利指標の推移

※青色の「無担保コールレート」が住宅ローン金利への相関が強い指標です。

住宅ローンの金利が決まる公式

住宅ローンの金利は

という公式で計算できるのです。

銀行の利ザヤに含まれるもの

• 人件費
• 広告宣伝費
• WEBサイト・システム費用
• チラシやパンフレットの作成費用
• 店舗の光熱費
• 店舗にかかる人件費
• 店舗の賃貸費用
• 貸し倒れ損失の引当金
• 銀行の利益

が含まれているのです。

ネット銀行が低金利で住宅ローンを提供できるのには

• 店舗の光熱費
• 店舗にかかる人件費
• 店舗の賃貸費用

などが不要なので、調達金利に上乗せする「利ザヤ」が都市銀行（メガバンク、地方銀行）よりも少なくて済むからなのです。

銀行の調達金利（無担保コールレート・政策金利）の変動

銀行の調達金利（無担保コールレート・政策金利）は何によって決まるの？

景気に左右されます。

不景気の時

日銀は金利を引き下げる

→　銀行は企業へ低金利で融資できるようになる
→　世の中に流通するお金の量が増えるので物価が上がる
→　企業が儲かる
→　給料が上がる
→　消費が増える
→　好景気になる

「あれっ、これってアベノミクスじゃんっ！」

そうです。アベノミクスなんて言われていますが、安倍首相が考えたものではなく、元々は1980年代にレーガン大統領が実施した自由化政策のひとつで、アメリカも、ユーロ圏の国々も、全く同じことを不景気には行っているのです。景気対策の王道と言っていいでしょう。

好景気の時

日銀は金利を引き上げる

→　物価が上がりすぎることを抑制する

のです。

米国は、日本と同じようにゼロ金利政策を取っていましたが、2015年12月に金利引き上げを行い、2017年6月時点で計3回の金利引き下げをしています。このことを「金利正常化」「金融引き締め」とも呼びます。

日本と米国の政策金利

日本のバブル時代は

• 預金金利が4.0％
• 住宅ローン金利が7.0％

という時代です。今となっては考えられませんが、好景気になれば金利は上昇するのです。

住宅ローン金利を比較する上で理解しておくべきこと

ということです。

手順その２．住宅ローン金利の種類を理解する

「住宅ローン金利って『○○金利』という名前が多すぎてよくわからないんですよね？」

確かにわかりにくい仕組みなっています。まずは表記から説明します。銀行によって金利の名称が少しずつ違うので注意が必要です。

金利の名称比較

基準金利／店頭金利／表面金利

家電量販店でテレビを買う時を考えてみてください。メーカーが決めた小売希望価格「定価」がありますが、「定価」通りに販売している家電量販店は見たことないはずです。そんな家電量販店があったらすぐにつぶれてしまいます。

優遇金利／引き下げ後金利

「基準金利」が定価ですから、「借入金利／優遇金利／引き下げ後金利」は実際に家電量販店で売っている販売価格ということになります。

家電量販店のテレビに「定価から30％OFF！」と値札が貼ってあるのと同じように、住宅ローンでも「基準金利から最大－1.85％引き下げ！」と書いてあるのです。これはほぼ同じことなのです。

例：三菱ＵＦＪ銀行変動金利／2017年7月時点

借入金利／適用金利／融資金利

前述した三菱ＵＦＪ銀行の変動金利の場合、金利が「年 0.625％ ～ 年 0.775％」となっています。

「結局、何％だよっ！」って突っ込みたくなってしまいますが、金利に幅があるので「審査してみないとわかりません。」というのが答えなのです。

審査結果が出て、実際に融資するときの金利のことを「借入金利／適用金利／融資金利」というのです。

家電量販店の例で言えば、「販売価格」よりも、店員さんが割引してくれて「実際に買った金額」を意味するのです。

注意点

ほとんどの住宅ローンでは、申込月ではなく、融資月の金利が「適用金利／融資金利」になります。3月に申込んだとしても、審査に時間がかかって融資を受けるのが5月になれば、5月の金利で借りなければならないのです。

家電量販店で売っているテレビに例えれば

となります。

金利に幅があるプランとないプランの違い

ネット銀行の住宅ローン　→　金利に幅がない単一の金利設定

メリット

• 借りられる金利が決まっている

デメリット

• 基準に達しなければ審査に落ちる

都市銀行（メガバンクや地方銀行）の住宅ローン　→　金利に幅がある金利設定

メリット

• 審査の評価が低くても、金利を上限に近づければ良いので審査で許容できる幅が広い（審査が通りやすい）

デメリット

• 何％で借りられるのか？審査後でないとわからない

さて、今まで解説したのは金利の名称の違いでした。いよいよ金利タイプの違いを解説します。

金利タイプの違い比較

変動金利

メリット

• 他の金利タイプよりもベースの金利が低金利

デメリット

• 返済途中に金利が上昇するリスクがある

前述した通りで、銀行は「調達金利（無担保コールレート・政策金利）」に「利ザヤ」を乗せて住宅ローン金利にします。「調達金利（無担保コールレート・政策金利）」は景気によって変動してしまうので「貸し出す住宅ローン金利も、それに合わせて変動させるよ。」というのが変動金利です。

「調達金利（無担保コールレート・政策金利）」がどうなろうと、銀行の乗せる「利ザヤ」が変わらないので、銀行にはリスクがありません。だから、他の金利タイプよりも低金利で提供できるのです。

住宅ローンの変動金利の仕組み
住宅ローンの変動金利比較の正しい手順

全期間固定金利

メリット

• 金利上昇リスクがない
• 毎月の返済額も完済まで一定なので返済計画が立てやすい

デメリット

• 他の金利タイプよりもベースの金利が高金利

変動金利とは逆で銀行は「調達金利（無担保コールレート・政策金利）」に「利ザヤ」を乗せて住宅ローンを提供したいのに、景気が好景気になった場合、調達金利は高くなったのに住宅ローン金利は低いままの「逆ザヤ」の状態になるリスクがあります。銀行は損失を出すリスクがあるのです。

たからこそ、ベースの金利を他の金利タイプよりも高くすることでリスクヘッジをしているのです。

民間銀行は、あまり全期間固定金利を販売することに積極的ではありません。「逆ザヤ」リスクがあるからです。

だからこそ、民間銀行がやらないところを手厚くするために、独立行政法人の「住宅金融支援機構」がフラット35という住宅ローン商品で、全期間固定金利をカバーしているのです。

低所得者の場合は、変動金利を選んでしまうと、金利上昇によって返済ができなくなる可能性があります。低所得者の方ほど、毎月の返済額が完済まで変わらない全期間固定金利がおすすめなのです。

住宅ローンの全期間固定金利の仕組み
住宅ローン全期間固定金利比較の正しい手順
フラット35と銀行住宅ローンの全期間固定金利はどちらがお得？

当初固定金利／一定期間固定金利

メリット

• 全期間固定金利よりはベースの金利が低金利
• 一定期間は金利上昇リスクがないので、子供が生まれて間もない家庭などは出費が増える期間は安心して返済できる

デメリット

• 変動金利よりはベースの金利が高金利
• 当初期間終了後は金利が上昇する

当初固定金利は、変動金利と全期間固定金利の中間と考えられることが多いのですが、実はそうではありません。住宅ローンの返済期間が30年で、当初10年固定金利であれば、3分の1の期間しか固定金利ではないのです。また、はじめの10年と後の10年であれば、はじめの10年の方が金利上昇リスクは低いので、銀行も売りやすい金利タイプなのです。

全期間固定金利と変動金利で言えば、変動金利よりも金利タイプです。

住宅ローンの当初固定金利の仕組み
住宅ローン当初固定金利比較の正しい手順

注意点

「当初固定金利／一定期間固定金利」は当初期間終了後に大幅に金利が上昇するものが多いので注意が必要です。

例：三菱ＵＦＪ銀行当初固定金利／2017年7月時点

です。

当初固定期間は「基準金利から2.2％の引き下げ」だったのに、当初期間終了後は「基準金利から1.4％の引き下げ」になるということです。

「当初期間の金利が1.0％だとしても、当初期間が終わった瞬間に1.8％に＋0.8％上昇する」

ということを意味しています。

「当初固定金利／一定期間固定金利」がここが盲点になりやすく、住宅ローンに詳しくない方ほど「当初固定金利／一定期間固定金利」の当初期間の金利だけに注目してしまい、当初期間終了後に金利が上昇してからはじめて慌ててしまうのです。

「当初固定金利／一定期間固定金利」はその中でも

1. 完済までの引き下げ幅がずっと同じ「全期間引下げプラン」
2. はじめだけ引き下げ幅が優遇される「当初引下げプラン」

という2つのタイプにわかれます。

「変動金利」や「全期間固定金利」も「全期間引下げプラン」の仲間です。

金利を比較すると

です。

当初10年固定金利の落とし穴。当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない！？

この段階では、まだ「どの金利タイプにするのか？」決めなくて構いません。まずは金利タイプの種類とメリットデメリットを抑えましょう。

手順その３．ネット銀行と都市銀行の諸費用の違いを理解する

「いや、金利について聞いているんだけど・・・なぜ、諸費用の話に？」

諸費用を理解しないと正しく金利が比較できないのです。

住宅ローンは元々は都市銀行（メガバンク・地方銀行）が中心となって販売してきました。

都市銀行（メガバンク・地方銀行）の諸費用

• 保証料：金利＋0.2％増
• 事務手数料：33,000円（税込）

です。

ここにネットが普及するにつれて、ネット銀行が参入してきたのです。ネット銀行は都市銀行（メガバンク・地方銀行）と違う諸費用設定にすることで、顧客のメリットを最大化することを考えました。

ネット銀行が考えたのは・・・

「保証料を無料にすればメガバンクよりも金利はかなり低金利になるので、住宅ローンの利用者にはささるはず。その代りに事務手数料を多く取る形にしよう！」

というものです。結果こうなりました。

ネット銀行（新しい形態の銀行）の諸費用

• 保証料：無料
• 事務手数料：借入額の2.2％（税込）

です。

「ええっ！じゃあ、どうすればいいの？金利だけ比較しても意味ないじゃん！」

その通りです。

手順その４．住宅ローンは総返済額で比較する

住宅ローンは

• 金利タイプによって金利が違う
• 当初固定金利は当初期間終了後に金利が上昇してしまう
• 都市銀行は保証料で金利に上乗せされてしまう
• ネット銀行（新しい形態の銀行）は事務手数料が高い
  ・・・

「じゃあ、どうしたらいいんだよっ！」と思ってしまいますが・・・

最終的な「総返済額」で住宅ローンを比較すれば良いのです。

総返済額とは

です。

• 低金利で諸費用が高い住宅ローン
• 高金利で諸費用が安い住宅ローン
• 当初期間終了後に金利が上昇する住宅ローン
  ・・・

も、最終的な「総返済額」であれば、公正に比較することができるからです。

このページ下部に「住宅ローンの総返済額シミュレーション」があるので試していただければ幸いですが・・・

であることが分かります。

手順その５．総返済額を見ながら、金利タイプを決めよう！

先に「金利タイプ」のメリットデメリットを比較して「どの金利タイプを選ぶのか？」決めてしまっても良いのですが・・・

• 金利タイプによって、どのくらい返済額が変わってくるのか？
• 変動金利だと、どのくらい金利上昇リスクがるのか？

がわからないと、「金利タイプ」の選びようがないのも事実だと思います。

実際に総返済額を見比べてみましょう。

例：一番総返済額の安い住宅ローンの総返済額比較

• 3000万円の借入
• 金利上昇なし
• 2017年7月時点の金利

変動金利

住信SBIネット銀行　金利：0.444％　3,321万円

当初5年固定金利

イオン銀行　金利：0.500％　3,464万円

当初10年固定金利

イオン銀行　金利：0.690％　3,483万円

全期間固定金利

楽天銀行　金利：1.090％　3,659万円

つまり、

変動金利 vs 全期間固定金利

• 総返済額の差：338万円 全期間固定金利が高い
• そのかわり全期間固定金利は金利上昇リスクがない

変動金利 vs 当初10年固定金利

• 総返済額の差：162万円 当初10年固定金利が高い
• そのかわり当初10年固定金利は10年間金利上昇リスクがない

当初10年固定金利vs 全期間固定金利

• 総返済額の差：176万円 当初10年固定金利が高い
• そのかわり全期間固定金利は全期間金利上昇リスクがない

ということがわかって、はじめて「金利タイプをどれにすれば良いのか？」決められるのです。

しかし、「金利変動リスクってどのくらのインパクトがあるのか？」も知る必要があります。

例：一番総返済額の安い住宅ローンの総返済額比較

• 3000万円の借入
• 2017年7月時点の金利

金利変動なし

住信SBIネット銀行　金利：0.444％　3,321万円

10年後に金利1.0％上昇

住信SBIネット銀行　金利：0.444％　3,617万円

10年後に金利2.0％上昇

住信SBIネット銀行　金利：0.444％　3,936万円

20年後に金利1.0％上昇

住信SBIネット銀行　金利：0.444％　3,427万円

20年後に金利2.0％上昇

住信SBIネット銀行　金利：0.444％　3,538万円

という結果です。

つまり、総返済額は金利変動によって下記のように変わるのです。

• 10年後に金利1.0％上昇　＋294万円
• 10年後に金利2.0％上昇　＋615万円
• 20年後に金利1.0％上昇　＋106万円
• 20年後に金利2.0％上昇　＋217万円

変動金利と固定金利の分岐点は金利が何％上昇したとき？
住宅ローン変動金利の金利上昇リスクを減らす方法

ここまで来てやっと

• 自分にはどの金利プランが良いのか？
• 金利が上昇するとどのくらい総返済額が上昇してしまうのか？

目星がつくのです。

後は、過去の住宅ローン金利の推移を見ながら

「そうは言っても、人口が減っている日本ではバブルのような好景気はこないよな。」

「過去20年金利上昇していないんだから、後20年も同じじゃないの？」

「そろそろ金利が上昇しそうな気がする・・」

と自分なりの金利推移を予想して、最終的「どの金利タイプにすべきなのか？」決定すれば良いのです。

1986年以降の住宅ローン主要金利指標の推移

※青色の「無担保コールレート」が住宅ローン金利への相関が強い指標です。

注意点

金利予想は、経済の専門家でも難しいものです。

もし本当に「住宅ローンの金利が上がるのか？下がるのか？」が予想できるのであれば、FXに投資すれば巨万の富を得られるレベルです。

専門家でも正確に予想できないものですから、自分が納得いく予想で良いのです。

手順その６．決定した「金利タイプ」と「金利予想」を元に総返済額を比較する

下記シミュレーションに

住宅ローン返済シミュレーション

「借入額」「金利タイプ」「金利予想」を入力すれば、最新の金利での総返済額が安い順に住宅ローンが並びます。

その上位5位ぐらいまでが有力な住宅ローン候補として絞り込めるはずです。

なぜ、上位5位まで選ぶの？1位だけでいいんじゃないの？

住宅ローンは審査に落ちる可能性もあります。

複数の候補を用意する必要があるのです。

また、金銭に換算できないサービスを提供している銀行もあります。

• 1位の住宅ローンの総返済額：3300万円
• 2位の住宅ローンの総返済額：3301万円　＋　疾病保障付、キャンペーンで2万円プレゼント

だとしたら、2位の住宅ローンの方が良いに決まっています。

住宅ローン総返済額シミュレーション／最新金利での総返済額が安い順ランキング

※初期設定の数字は、総務省「家計調査報告」の平均値から算出しています。

手順その７．候補の住宅ローンの「付加価値サービス」を比較する

5社程度に総返済額の安い住宅ローンを絞り込んだら

「付加価値サービス」を比較します。

有料の「付加価値サービス」は、総返済額で比較した意味がなくなってしまうので除外して考えましょう。あくまでも、無料で付帯してくれるサービスを比較します。

「付加価値サービス」には

• 疾病保障無料
• 介護保障無料
• がん診断保障無料
• 女性限定保証無料
• 出産後1年間金利優遇
• コントロール返済
• 同じグループ会社のサービス割引
• 銀行ATMサービス無料
• 銀行振込み手数料無料
• ポイントプレゼントキャンペーン
• 金利優遇キャンペーン
  ・・・

などがあります。

銀行は金利引き下げ競争が限界に達しているため、独自の付加価値サービスに力を入れているので、今後も、バラエティ豊かな付加価値サービスが登場するはずです。

手順その８．同時に上位3社に申込む

候補の住宅ローンを1位～5位ぐらいまで決めたら、1位から3位ぐらいまでは同時に申込んでしまいます。

1社ずつ申込んでいると審査結果が出るまで時間がかかってしまいますし、申込んで落ちての連続は精神的にも厳しくなってしまうので

3社は同時に申込んでみることをおすすめします。

申込むために必要な情報や書類も同じものですので、できるだけ一回で複数の住宅ローンに申込んでしまった方が、手間もないのです。

合わせてこちらもチェックしておきましょう。

住宅ローン選びの落とし穴
FPがおすすめする住宅ローンランキング
FPがおすすめする借り換え住宅ローンランキング

FPが教える住宅ローン金利比較の正しい手順のまとめ

• 手順その１．住宅ローン金利の仕組みを理解する
• 手順その２．住宅ローン金利の種類を理解する
• 手順その３．ネット銀行と都市銀行の諸費用の違いを理解する
• 手順その４．住宅ローンは総返済額で比較する
• 手順その５．総返済額を見ながら、金利タイプを決めよう！
• 手順その６．決定した「金利タイプ」と「金利予想」を元に総返済額を比較する
• 手順その７．候補の住宅ローンの「付加価値サービス」を比較する
• 手順その８．同時に上位3社に申込む

です。

正しい住宅ローン金利比較の手順

覚えておいて欲しいことは

住宅ローンは選び方によって、総返済額は1000万円以上も変わってくるということです。

「1000万円高い家に住める」わけではありません。

同じマイホームなのに、選ぶ住宅ローンによって1000万円以上も高くなる可能性があるのです。

マイホームは、一生で一番高い買い物ですから

表面的に見える「金利」を比較して簡単に決めてしまうのではなく

「正しい理解」と「正しい手順」で、あなたにとって一番お得な住宅ローンを探すべきです。

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