住宅ローン全期間固定金利比較の正しい手順と注意点

「全期間固定金利に決めたんだけど、どの住宅ローン全期間固定金利が良いの？」
「全期間固定金利の住宅ローンの正しい選び方を教えてほしい。」

という方も多いかと思います。全期間固定金利は、わかりやすい金利タイプですので、比較の方法も簡単です。注意点を踏まえて解説します。

住宅ローン全期間固定金利比較で理解しておくべきこと

当初固定金利と全期間固定金利の違い

当初固定金利とは？

全期間固定金利とは？

例：三菱ＵＦＪ銀行の場合

「借り始めの金利を特に引き下げ ～ぐんとうれしい住宅ローン」

が当初固定金利と言えます。

「超長期固定金利住宅ローン ～ずーっと固定金利コース」

が全期間固定金利と言えます。

しかし、

という定義ですから

当初2年固定金利も、2年以内に完済するなら全期間固定金利ということになります。
当初2年固定金利で、10年借りる予定であれば、当初期間終了後に金利が上昇するため、当初固定金利ということになります。

つまり、当初固定金利、全期間固定金利というのは、銀行側が設定する住宅ローンの金利タイプの違いなのではなく、借りる側の借入期間によって変ってくるものと言えるのです。

全期間固定金利は借入期間が長くなると金利が高くなる

固定金利の特性として

という設定になっています。

これは、当然で「金利を固定する」ということは、銀行側のリスクが増えることになるため、借入期間が長くなればなるほど、銀行側のリスクが増大する分金利設定が高くなるのです。

例：三菱ＵＦＪ銀行の場合

「超長期固定金利住宅ローン ～ずーっと固定金利コース」

フラット35と民間銀行の全期間固定金利の違いを理解する

フラット35も、全期間固定金利の金利タイプを採用した住宅ローンですが、フラット35と民間銀行の住宅ローンには下記のような違いがあることを理解しておきましょう。

「民間銀行の全期間固定金利」と「フラット35」比較

金利は、団信をつけるのであれば、民間銀行も、フラット35も、それほど大きな差はありません。団信をつけなければ、その分フラット35の方が低金利になります。

銀行による諸費用・保証料の違いを抑える

多少の違いなら、問題ありませんが「かなり違う」ので注意が必要です。

と大分違うのです。

例えば

• 大手都市銀行A社　変動金利0.50％
• ネット銀行B社　変動金利0.50％

となっていた場合、金利自体は同じに見えますが・・・

• 借入額3000万円
• 借入期間35年
• 金利変動なし

という条件だと「どういう違いが出るのか？」計算してみます。

大手都市銀行A社　変動金利0.50％の場合

保証料：金利＋0.2％

ですので、実際の金利は

実際の金利　＝　0.5％　＋　0.2％　＝　0.7％

になります。

金利0.7％で35年間借りると

• 総返済額：33,833,412円
• 毎月の返済額(最大)：80,556円
• 諸費用：32,400円

合計：33,833,412円　＋　32,400円　＝　33,865,812円

ネット銀行B社　変動金利0.50％の場合

保証料：無料

ですので、実際の金利は

実際の金利　＝　0.5％

になります。

金利0.5％で35年間借りると

• 総返済額：32,707,559円
• 毎月の返済額(最大)：77,876
• 諸費用：借入額の2.16％　＝　3000万円　×　2.16％　＝　648,000円

合計：32,707,559円　＋　648,000円　＝　33,355,559円

のです。

つまり、

• 都市銀行（メガバンク）
• 地方銀行

の変動金利を比較する場合には、はじめから保証料の「金利＋0.2％分」を織り込んでから、比較しなければならない

のです。

当サイトの住宅ローン金利比較では、はじめから保証料分を織り込んで比較表を作成しています。

住宅ローン全期間固定金利比較の正しい手順

手順その１．保証料が金利上乗せタイプの場合、金利にあらかじめ保証料分を入れて比較する

前述した通りで

• 都市銀行（メガバンク）
• 地方銀行

の住宅ローンは、保証料が「金利＋0.2％」というスタイルがほとんどです。

ややこしいのは、最近は

• 都市銀行（メガバンク）
• 地方銀行

も、保証料無料のWEB限定プラン、ネット専用プランを、自社、もしくは子会社・グループ会社で提供しはじめています。

この銀行なら、保証料「金利＋0.2％」と決めつけずに、住宅ローンのプランの内容を確認したうえで、「金利＋0.2％」を織り込んで比較しましょう。

当サイトの住宅ローン金利比較では、はじめから保証料分を織り込んで比較表を作成しています。

手順その２．借入期間を決定する

全期間固定金利で住宅ローンを比較する場合に、まず決めなければならないのは

何年で完済させるか？

です。

借入期間によって金利が異なるのですから、まずは借入期間を決めないことには金利比較ができません。

借入期間は後で変更しても構いません。

借入期間を設定する方法としては

いくらなら毎月の返済が無理なくできるのか？

で決めることをおすすめします。

毎月の返済額を計算してみると

• 借入期間35年（金利1.0％・借入額3000万円）　→　毎月の返済額：84,686円
• 借入期間30年（金利1.0％・借入額3000万円）　→　毎月の返済額：96,492円
• 借入期間25年（金利1.0％・借入額3000万円）　→　毎月の返済額：113,062円
• 借入期間20年（金利1.0％・借入額3000万円）　→　毎月の返済額：137,968円

となります。

住宅ローン返済完全シュミレーション

当然、早く返そうとすれば毎月の返済負担は増大しますし、最長の35年という返済期間にすれば毎月の返済額は小さくなります。返済シミュレーションの借入期間を調整しながら、適切な借入期間を見つけましょう。

※5年単位で金利が設定されている銀行が多いので、5年単位で借入期間を決定すると良いでしょう。

手順その３．団信の必要性の「あり・なし」を決定する

団信とは

民間銀行の住宅ローンは、団信加入が「必須」条件ですが、住宅金融支援機構が提供しているフラット35の場合は、団信加入が「任意」なので、「あり・なし」を選ぶことができます。

万が一、契約者が死亡してしまった場合の、残された遺族の生活を考えれば団信加入をするべきなのですが、これも生命保険の一種ですので、住宅ローンとは関係なく加入している生命保険が充実しているのであれば「団信は不要」という考え方もできます。

手順その４．全期間固定金利を比較して、条件に合致している全期間固定金利の中で低金利のものを上位5社ほどピックアップする

住宅ローンの全期間固定金利を比較します。

例えば、当サイトの比較表を利用した場合／2017年11月時点

「借入期間：35年」　→　「借入期間：35年」のタブをクリックする

「団信あり」

→　「団信ありのフラット35」と「民間銀行の住宅ローン」で低金利のものを5社ほどピックアップする

1. 1位：住信SBIネット銀行／ネット専用住宅ローン：1.320％
2. 2位：SBIマネープラザ：1.330％
3. 3位：ARUHI／フラット35（融資額90％以下／団信あり）：1.370％
4. 3位：住信SBIネット銀行／フラット35（融資額90％以下／団信あり）：1.370％
5. 3位：楽天銀行／フラット35（融資額90％以下／団信あり）：1.370％

※融資率90％以下というのは「頭金1割超」を意味します。頭金が1割未満の場合には選ぶことができません。

「団信なし」

→　「団信なしのフラット35」で低金利のものを5社ほどピックアップする

1. 1位：ARUHI／フラット35（融資額90％以下／団信なし）：1.170％
2. 1位：住信SBIネット銀行／フラット35（融資額90％以下／団信なし）：1.170％
3. 1位：楽天銀行／フラット35（融資額90％以下／団信なし）：1.170％

※融資率90％以下というのは「頭金1割超」を意味します。頭金が1割未満の場合には選ぶことができません。

手順その５．事務手数料を比較する

ピックアップした銀行の事務手数料を確認します。

1. 1位：住信SBIネット銀行／ネット専用住宅ローン：借入額の2.2％（税込）
2. 2位：SBIマネープラザ：借入額の2.2％（税込）
3. 3位：ARUHI／フラット35（融資額90％以下／団信あり）：借入額の2.2％（税込）
4. 3位：住信SBIネット銀行／フラット35（融資額90％以下／団信あり）：借入額の2.2％（税込）
5. 3位：楽天銀行／フラット35（融資額90％以下／団信あり）：借入額の1.1％（税込）

ここで問題は

という問題です。

実際に総返済額を計算してみて、総返済額で比較する必要があります。

借入額：3000万円の場合

住信SBIネット銀行／ネット専用住宅ローン：1.320％

返済総額：37,477,715円
事務手数料：648,000円
その他の諸費用：180,000円

総返済額：38,305,715円

楽天銀行／フラット35（融資額90％以下／団信あり）：1.370％

返済総額：37,781,718円
事務手数料：324,000円
その他の諸費用：180,000円

総返済額：38,285,718円

ですから、

という判断になります。

総返済額を計算する返済シミュレーション

計算された総返済額で住宅ローンを比較するシミュレーション

手順その６．付加価値サービスを比較する

金利と事務手数料がわかれば、金銭的な価値はその時点で比較が可能です。

しかし、これ以外に人によって評価が分かれる「付加価値サービス」というものが存在します。

住宅ローンを提供する各銀行とも、いろいろなサービスを付けることで住宅ローンの顧客を増やそうとしているのです。

今回ピックアップした銀行では

住信SBIネット銀行／ネット専用住宅ローン

• 全疾病保障団信無料
• 女性限定ガン診断給付金特約

SBIマネープラザ

• 全疾病保障団信無料
• 団体総合生活補償保険

という付加価値サービスが付帯されています。

これも、加味して全期間固定金利の住宅ローンを比較する必要があるのです。

前述した総返済額での比較では

という結果になりますが

ということを考慮すれば

「19,997円のお得」よりも、「全疾病保障団信無料」を取る

というのも、当然の判断になるのです。

付加価値サービスは、人によって価値が違いますので、自分なりの評価をして、比較検討材料に組み込む必要があります。

手順その６．候補を優先順位をつけて3社に絞り込む

金利、事務手数料、付加価値サービスを比較した上で、全期間固定金利に総合的な優先順位を付けます。

例えば

1. 1位：住信SBIネット銀行／ネット専用住宅ローン：1.320％
2. 2位：SBIマネープラザ：1.330％
3. 3位：楽天銀行／フラット35（融資額90％以下／団信あり）：1.370％

という形です。

手順その７．3社とも仮申込をする

住宅ローンは、契約が完了しなければ、キャンセルしても問題はありません。

この時点で、3社ともに申し込んでしまった方が時間的なロスは少なく済みます。

仮審査が通ったものの中で、一番優先度の高いものを絞り込めば良いからです。

1. 落ちてから、次の候補の銀行
2. また、落ちてから、次の候補の銀行

だと、時間的なロスが大きいのです。

また、住宅ローンの申込書類などは、ほぼ同じですので、役所などに行くことも考えると、一度に申し込んでしまった方が効率的です。

手順その８．審査に通ったものの中で一番優先度の高い住宅ローンに申し込む

審査に通ったものの中で一番優先度の高い住宅ローンに申し込みましょう。

住宅ローン全期間固定金利比較 2025年7月最新

まとめ

住宅ローン全期間固定金利比較で理解しておくべきこと

1. 当初固定金利と全期間固定金利の違い
2. 全期間固定金利は借入期間が長くなると金利が高くなる
3. フラット35と民間銀行の全期間固定金利の違いを理解する
4. 銀行による諸費用・保証料の違いを抑える

住宅ローン全期間固定金利比較の正しい手順

1. 手順その１．保証料が金利上乗せタイプの場合、金利にあらかじめ保証料分を入れて比較する
2. 手順その２．借入期間を決定する
3. 手順その３．団信の必要性の「あり・なし」を決定する
4. 手順その４．全期間固定金利を比較して、条件に合致している全期間固定金利の中で低金利のものを上位5社ほどピックアップす
5. 手順その５．事務手数料を比較する
6. 手順その６．付加価値サービスを比較する
7. 手順その７．3社とも仮申込をする
8. 手順その８．審査に通ったものの中で一番優先度の高い住宅ローンに申し込む

というものになります。

全期間固定金利は、金利変動がない分、簡単に金利比較をすることができます。大きなポイントは「団信をつけるか？付けないか？」です。団信をつけないのであれば、フラット35が有力な候補となりますし、付けるのであればフラット35と民間銀行の住宅ローンの金利に大きな差はなくなってしまうので、金利や諸費用、付加価値サービスで比較すれば良いのです。