住宅ローン当初固定金利比較の正しい手順と注意点

woman
「当初固定金利に決めたんだけど、どの住宅ローン当初固定金利が良いの?」
「当初固定金利の住宅ローンの正しい選び方を教えてほしい。」

という方も多いかと思います。当初固定金利は、かなり複雑な金利タイプですので、比較の方法も通常通りにはいきません。注意点を踏まえて解説します。

住宅ローン当初固定金利比較で理解しておくべきこと

当初固定金利と全期間固定金利の違い

当初固定金利とは?

借入から数年の当初期間は固定金利が適用されて、その期間が終了すると別の金利が適用される金利タイプのこと。一定期間固定金利とも言います。

全期間固定金利とは?

借入から完済までずっと同じ金利が適用される金利タイプのことを言います。

例:三菱UFJ銀行の場合

「借り始めの金利を特に引き下げ ~ぐんとうれしい住宅ローン」
「借り始めの金利を特に引き下げ ~ぐんとうれしい住宅ローン」

当初固定金利と言えます。

「超長期固定金利住宅ローン ~ずーっと固定金利コース」
「超長期固定金利住宅ローン ~ずーっと固定金利コース」

全期間固定金利と言えます。

しかし、

当初固定金利 = 借入から数年間の当初期間が終了すると金利が変動する金利タイプ
全期間固定金利 = 借入から完済までずっと同じ金利が適用される金利タイプ

という定義ですから

concierge

当初2年固定金利も、2年以内に完済するなら全期間固定金利ということになります。
当初2年固定金利で、10年借りる予定であれば、当初期間終了後に金利が上昇するため、当初固定金利ということになります。

つまり、当初固定金利、全期間固定金利というのは、銀行側が設定する住宅ローンの金利タイプの違いなのではなく、借りる側の借入期間によって変ってくるものと言えるのです。

当初期間終了後の金利の仕組み

当初固定金利が一番難しいのは「当初固定期間の金利」と「当初期間終了後の金利」が違うということです。

  • A銀行 10年固定金利 0.80%
  • B銀行 10年固定金利 1.20%

という情報だけを見れば

woman
「A銀行の方が低金利でお得な住宅ローンだ。」

となりますが、11年目以降の金利を見てみると

  • A銀行 10年固定金利 0.80% → 11年目以降 1.70%
  • B銀行 10年固定金利 1.20% → 11年目以降 1.40%

となっていたらどうでしょうか?

concierge

多くの方が見落としてしまいがちなのですが

35年、3000万円の借入の場合

1年目~10年目:10年間
11年目~35年目:25年間

ですから、「11年目以降の金利の方が重要度が高い」のです。

実際に返済シミュレーションで計算してみると

  • A銀行 総返済額:36,961,906円
    当初期間終了後の金利の仕組み
  • B銀行 総返済額:37,335,856円
    当初期間終了後の金利の仕組み

ですから、250万円以上も、B銀行の方がお得になるのです。

  • A銀行 10年固定金利 0.80%
  • B銀行 10年固定金利 1.20%

という情報だけを見ていた方は、本当にお得な住宅ローンを選べていないことになります。

当初固定金利を比較するときには「当初期間終了後の金利」が重要になるのです。

当初固定金利の仕組みについては、こちらでも詳しく解説しています。

「当初期間終了後の金利」は、銀行のウェブサイトには記載されていない?

  • 「当初期間終了後の金利」が重要

なのに

  • 「当初期間終了後の金利」は、銀行のウェブサイトには記載されていない

というのは、どういうことなのでしょうか?

「当初期間終了後の金利」というのは、未来の金利ですので、銀行のウェブサイトでは「当初終了後の金利は1.4%です。」というような書き方はされていないのです。