【保存版】住宅ローンの当初固定金利を選ぶ前に最低限知っておくべき仕組み・リスク・金利推移・比較方法

man
「当初固定金利って変動金利と全期間固定金利の中間なんだよね?」
「変動金利並に低金利のものもあるけど、これ選んでいいの?」
「当初固定金利で一番おすすめの住宅ローンはどれ?」
・・・

いざ、住宅ローンを比較検討している段階で「当初固定金利がいいかも?」と思っても、「本当に当初固定金利で良いのか?」不安を感じている方も少なくないはずです。今回は、当初固定金利を選ぶ前にこれだけは知っておいてほしい「仕組み・リスク・金利推移・比較方法」をFPが解説します。

住宅ローン当初固定金利理解度チェック

concierge
「当初期間終了後に金利はどうなるのか?わかりますか?」
「当初引下げプランと全期間引下げプランの違いはわかりますか?」
「当初固定金利はどんな方に向いている金利タイプかわかりますか?」
「当初固定金利は、変動金利よりも金利上昇リスクがあることを理解していますか?」
「当初固定金利の当初期間は何年を選べば良いのか?どう選ぶべきか?わかりますか?」
「当初固定金利を有効に活用する方法は知っていますか?」

実際、この質問に明確に答えられる方はFPの中にも、そうはいないと思います。一つずつ丁寧に解説していきます。

住宅ローンの当初固定金利のおさらい

住宅ローンの当初固定金利とは

住宅ローンを借りてから、一定期間は金利が変わらない固定金利のこと。

例:auじぶん銀行住宅ローンの当初固定金利の説明

例:auじぶん銀行住宅ローンの当初固定金利の説明

当初固定金利には主に2つのプランがある

※名称は銀行や金融機関によって異なります。

当初引下げプラン

当初期間の基準金利の引き下げ幅が大きく、当初期間終了後の基準金利の引き下げ幅が小さくなるプランのこと

当初期間終了後:当初期間よりも金利が高くなる

全期間引下げプラン

当初期間も、当初期間終了後も、基準金利からの引き下げ幅が一定のプランのこと

当初期間終了後:当初期間と同じ金利が適用される

例:三菱UFJ銀行住宅ローン/2017年8月時点

当初引下げプラン「ぐんとうれしい住宅ローン」
当初引下げプラン「ぐんとうれしい住宅ローン」
当初期間:基準金利から-2.2%引き下げ
当初期間終了後:基準金利から-1.4%引き下げ
全期間引下げプラン「ずーっとうれしい金利コース」
全期間引下げプラン「ずーっとうれしい金利コース」
当初期間:基準金利から-1.7%~1.85%引き下げ
当初期間終了後:基準金利から-1.7%~1.85%引き下げ

基準金利というのは住宅ローンの「定価」のことで、実際に借りるときの金利「販売価格」は、低下から値引きされて販売されるのです。

consultant

『当初固定金利で「当初引下げプラン」を選べば、はじめの数年間は大幅値下げだけど、その後は高くなるよ。』

『当初固定金利で「全期間引下げプラン」を選べば、値下げ幅は「当初引下げプラン」より少ないけど、当初期間が終わっても、同じ値引き幅を約束するよ。』

という違いがあるのです。

多くの方がこれを知らずに・・・

はじめだけ低金利の「当初引下げプラン」を選んで、数年後に金利が自動的に上昇してから、返済額も増え、そのときはじめて気づくのです。

例:住信SBIネット銀行住宅ローン「当初引下げプラン」/2017年8月時点

例:住信SBIネット銀行住宅ローン「当初引下げプラン」/2017年8月時点

これだけ見れば

man
「変動金利が0.975%なのに、10年固定金利は0.66%なの?断然10年固定金利がお得じゃん!!」

と思ってしまうかもしれませんが・・・

当初終了後は

「それぞれの基準金利から年-0.70%」

と書いてあります。

concierge
これだけでは「年-0.70%」という引き下げ幅が高いのか?安いのか?わかりません。

基準金利を見てみます。

例:住信SBIネット銀行住宅ローン「当初引下げプラン」/2017年8月時点

10年固定金利の基準金利は年2.36%です。

つまり、「当初引下げプラン」の10年固定金利というのは

当初期間:年-1.70%の引き下げ

ということです。

当初期間:年-1.70%の引き下げ
当初期間終了後:年-0.70%の引き下げ

ですから

はじめの10年は変動金利よりも低金利なのは間違えありませんが、その後の完済までの期間は金利が1.0%自動的に上昇してしまうということを意味しています。