住宅ローン当初10年固定金利を選ぶなら「当初期間終了時点借り換え法」がおすすめ

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「住宅ローンの当初10年固定金利を検討しているんだけど、当初10年固定金利は当初期間終了後に金利が上がるから不利らしい。回避する方法はないの?」

今回は、当初10年固定金利を当初期間が終了するときに借り換えをしてお得になる方法を解説します。

当初10年固定金利は、当初期間終了後に金利が上昇するので変動金利よりも損!

下記で解説している通りで

金利上昇パターンを総返済額で比較すると

検証パターン変動金利当初10年固定金利比較
総返済額総返済額
金利変動なし32,396,66937,975,689+5,579,020円
5年目金利0.5%上昇34,486,68538,252,576+3,765,891円
5年目金利1.0%上昇36,673,25639,913,837+3,240,581円
5年目金利1.5%上昇38,955,28141,629,997+2,674,716円
5年目金利2.0%上昇41,331,27143,400,132+2,068,861円
10年目金利0.5%上昇33,848,92838,252,576+4,403,648円
10年目金利1.0%上昇35,357,81839,913,837+4,556,019円
10年目金利1.5%上昇36,922,90141,629,997+4,707,096円
10年目金利2.0%上昇38,543,53043,400,132+4,856,602円
20年目金利0.5%上昇32,920,53837,239,696+4,319,158円
20年目金利1.0%上昇33,456,96337,845,519+4,388,556円
20年目金利1.5%上昇34,005,89038,464,554+4,458,664円
20年目金利2.0%上昇34,567,26739,096,690+4,529,423円

どんな金利上昇パターンでも

「当初10年固定金利」よりも、「変動金利」の方が総返済額が安い

結果になりました。

この理由は

「当初10年固定金利(当初引下げプラン)」は当初期間終了後に金利が上昇するから

です。

当初10年固定金利は、当初期間終了後に金利が上昇するので変動金利よりも損!

例:住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利

2017年8月時点

基準金利

  • 10年固定金利:2.360%

通期引下げプラン

  • 10年固定金利:1.060%
    (当初期間中の金利引き下げ:基準金利から-1.30%)
    (当初期間終了後の金利引き下げ:基準金利から-1.30%)

当初引下げプラン

  • 10年固定金利:0.660%
    (当初期間中の金利引き下げ:基準金利から-1.70%)
    (当初期間終了後の金利引き下げ:基準金利から-0.70%)
「通期引下げプラン」はベースの金利が高いので旨みがない
「当初引下げプラン」は当初期間終了後に金利が大幅に上がってしまう

という問題があるため、「当初10年固定金利」よりも「変動金利」の方が総返済額が安い結果となるのです。

concierge

じゃあ、「当初10年固定金利(当初引下げプラン)」で10年目の金利が上がるタイミングで借り換えをしてしまえば

  • 当初期間の10年間の低金利
  • 当初期間は固定金利で金利上昇なし

というメリットのみの「いいとこどり」ができるのでは?

という考える方もあるはずです。

この「当初期間終了時点借り換え法」の効果を検証します。

当初10年固定金利の「当初期間終了時点借り換え法」の検証

検証した住宅ローン

住信SBIネット銀行

2017年8月時点金利

  • 当初引下げプラン「10年固定金利」:0.660%
    (当初期間中の金利引き下げ:基準金利から-1.70%)
    (当初期間終了後の金利引き下げ:基準金利から-0.70%)

検証条件

  • 借入額:3000万円
  • 返済期間:35年
  • 金利上昇:なし
  • 借り換え時の諸費用(事務手数料、印紙代、登記費用、司法書士報酬など)
    借入金額×2.0%(税別)+18万円(税別)

検証パターン

  1. 借り替えなし
  2. 10年目に1回借り換え
  3. 20年目に1回借り換え
  4. 30年目に1回借り換え
  5. 10年目に1回借り換え、20年目に2回目の借り換え
  6. 20年目に1回借り換え、30年目に2回目の借り換え
  7. 10年目に1回借り換え、20年目に2回目の借り換え、30年目に3回目の借り換え

※本来、「住宅ローン借り換え」は別の銀行の住宅ローンにしか借り換えはできませんが、試算ではわかりやすくするために、同じ住信SBIネット銀行の当初引下げプラン「10年固定金利」に借り替えた場合で検証しています。