【比較検証】フラット35と銀行住宅ローンの全期間固定金利はどちらがお得?返済総額で比較

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「全期間固定金利を選びたいけれど、フラット35と銀行の住宅ローンならどっちを選んだ方が良いの?」

という疑問を抱えている方は少なくありません。今回は、フラット35と民間銀行住宅ローンのメリットデメリットを実際に返済額をシミュレーションしながら比較していきます。

目次

銀行の住宅ローンとフラット35の違いをおさらい

銀行の住宅ローンとフラット35の違いをおさらい

まず、民間銀行の住宅ローンとフラット35の違いを抑える必要があります。

そもそも、フラット35とは?

フラット35とは

財務省が監督する独立行政法人「住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)」が提供している住宅ローンで

民間の金融機関が提供しにくい住宅ローンを提供して「住宅ローンが借りたくても借りられない方」を減らすこと

を目的とする住宅ローンとも言えます。

住宅金融支援機構の目的

一般の金融機関による住宅の建設等に必要な資金の融通を支援するための貸付債権の譲受け等の業務を行うとともに、一般の金融機関による融通を補完するための災害復興建築物の建設等に必要な資金の貸付けの業務を行うことにより、住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図り、もって国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与します。

となっています。

民間の金融機関が提供しにくい住宅ローンって何?

  • 全期間固定金利の住宅ローン
  • 団信非加入の住宅ローン

です。

フラット35は全期間固定金利の住宅ローン

銀行は、全期間固定金利で住宅ローンを提供すると、金利が上昇したときに「融資金利」よりも「調達金利」の方が高い「逆ザヤ」の状況が発生してしまうため、提供しにくい住宅ローンなのです。

銀行のウェブサイトを見ても

  • 変動金利
  • 当初10年固定金利

は、サイトの上部に大きくスペースを割いているのに対して、

20年以上の長期全期間固定金利は、文字に色もつかず、ウェブサイトの下の方に申しく分けなさそうに掲載されています。

concierge
銀行は「長期の全期間固定金利を売りたくない。」のが本音なのです。

しかし、全期間固定金利は、低所得者の方にとっては「金利上昇リスクがない」「完済まで返済額が変わらない。」ありがたい金利タイプです。

そこで銀行が積極に販売しない全期間固定金利は、「国の住宅ローン:フラット35」の出番ですから、フラット35は全期間固定金利の住宅ローンとして提供されているのです。

フラット35は団信の加入が任意加入

銀行は、住宅ローン契約では「団信(団体信用生命保険)」の加入を必須にしています。

団信とは
住宅ローンの契約者が死亡した場合に、ローンの残債額を保険会社が保険金で代わりに支払ってくれる生命保険の一種

ですから、団信に加入していないと、契約者が死亡したときに銀行は、ローン残高を担保の住宅を競売で売却して、改修しなければなりません。当然、全額回収できずに貸し倒れ損失が発生するリスクも大きいのです。

concierge
これを回避するために「団信加入を必須」にしているのです。

しかし、団信は生命保険の一種ですから、加入するためには保険会社の審査に通る必要があります。このままでは「保険会社の審査に通らない方は住宅ローンを利用できない。」ということになってしまいます。

健康状態が良くない方でもマイホームを変えるように「国の住宅ローン:フラット35」の出番として、フラット35は「団信加入」を必須条件にせず、任意加入にしているのです。

フラット35は審査が甘い!?

「審査が甘い」と言い切ってしまうと語弊がありますが、審査基準が銀行と違うのです。

銀行の住宅ローン審査
  • 審査する理由:貸し倒れを防ぐため
  • 審査するポイント:返済能力・信用力
  • 審査基準:返済負担率、過去の借入の返済状況、勤続年数、融資率など
フラット35の審査
  • 審査する理由:良質な住宅を増やすため
  • 審査するポイント:設定した住宅の技術基準をクリアすること
  • 審査基準:住宅の技術基準、接道、床面積、耐震機能
concierge
「返済できるか否か?」を問うのが銀行で、「技術基準が一定レベル以上の住宅に対するローンなのかどうか?」を問うのがフラット35です。
フラット35の方が物件さえ良いものであれば審査に通る可能性が高いため、「審査が甘い」と言われるのです。

銀行の住宅ローンとフラット35を比較

銀行の住宅ローンとフラット35を比較

比較項目フラット35民間銀行の全期間固定金利
団信加入任意加入必須加入
団信特約料有料(利用者負担)無料(銀行負担)
審査物件の性能が重視される返済能力が重視される
審査の甘さ甘い厳しい
金利低金利フラット35よりは高金利
販売者全国の300以上の金融機関が代理販売自社で販売
販売者積極的に販売
(自社の審査落ち者に案内することもある)
販売は消極的
(逆ザヤリスクがあるため、変動金利や当初固定金利を売りたい)
借入期間15年~35年1年~35年
事務手数料販売する銀行ごとに設定銀行ごとに設定
金利設定住宅金融支援機構が決定した金利
(ほぼどの銀行でも同じ金利)
銀行ごとに設定
他社からの借り換え可能
(フラット35からフラット35の借り換えも可能)
可能
保証料無料都市銀行・地方銀行:金利+0.2%上乗せ
ネット銀行:無料
借入可能額8000万円以下1億円以下
保証人不要不要
担保借入対象となる住宅およびその敷地借入対象となる住宅およびその敷地
繰り上げ返済可能
(ネット:10万円以上から)
可能
(ネット:1円以上から)

銀行の住宅ローンとフラット35の返済総額の比較検証

銀行の住宅ローンとフラット35の返済総額の比較検証

検証した内容

2017年9月時点で一番低金利の

  • 大手都市銀行の全期間固定金利
  • ネット銀行の全期間固定金利
  • フラット35
  • フラット35S

を総返済額で比較します。

総返済額が安い住宅ローン = お得

であることは間違えありません。

検証に当たっては

  • 団信に加入した場合
  • 団信に非加入の場合

でも比較します。

検証条件

  • 借入期間:35年
  • 借入額:3000万円

採用した住宅ローン

みずほ銀行住宅ローン/全期間固定プラン:固定31~35年

みずほ銀行住宅ローン/全期間固定プラン:固定31~35年
  • 金利:1.19%
  • 保証料:金利+0.2%
  • 事務手数料:32,400円
  • 団信:無料

ソニー銀行住宅ローン/住宅ローン(自己資金10%以上)

ソニー銀行住宅ローン/住宅ローン(自己資金10%以上)
  • 金利:1.428%
  • 保証料:無料
  • 事務手数料:借入額の2.16%(648,000円)
  • 団信:無料

楽天銀行フラット35

楽天銀行フラット35
  • 金利:1.08%
  • 保証料:無料
  • 団信:有料(2,039,100円)/任意加入
  • 事務手数料:借入額の1.08%(324,000円)

楽天銀行フラット35S

楽天銀行フラット35S
  • 金利:1.08%(当初10年間:0.78%)
  • 保証料:無料
  • 団信:有料(2,039,100円)/任意加入
  • 事務手数料:借入額の1.08%(324,000円)

銀行の住宅ローンとフラット35の返済総額比較

フラット35の団信加入なし(民間銀行は必須加入)

住宅ローン金利(保証料込)総返済額毎月返済額事務手数料団信特約料その他諸費用総返済額(諸費用込)
みずほ銀行1.390%37,903,74090,24732400018000038,116,140+1,572,780円
ソニー銀行1.428%38,136,00090,800648000018000038,964,000+2,420,640円
楽天銀行フラット351.080%36,039,36085,808324000018000036,543,360+0円
(基準)
楽天銀行フラット350.780%
→1.080%
35,191,98084,649324000018000035,695,980-847,380円

団信加入あり

住宅ローン金利(保証料込)総返済額毎月返済額事務手数料団信特約料その他諸費用総返済額(諸費用込)
みずほ銀行1.390%37,903,74090,24732400018000038,116,140-466,320円
ソニー銀行1.428%38,136,00090,800648000018000038,964,000+381,540円
楽天銀行フラット351.080%36,039,36085,8083240002,039,10018000038,582,460+0円
(基準)
楽天銀行フラット350.780%
→1.080%
35,191,98084,6493240002,039,10018000037,735,080-847,380円

結果

団信加入なしであれば

  • 「みずほ銀行住宅ローン」よりも、「楽天銀行フラット35」の方が1,572,780円お得
  • 「ソニー銀行住宅ローン」よりも、「楽天銀行フラット35」の方が2,420,640円お得

団信加入ありであれば

  • 「ソニー銀行住宅ローン」よりも、「楽天銀行フラット35」の方が381,540円お得
  • 「楽天銀行フラット35」よりも、「みずほ銀行住宅ローン」の方が466,320円お得

フラット35とフラット35Sを比較すると

  • 「楽天銀行フラット35」より、「楽天銀行フラット35S」の方が847,380円お得

という結果になりました。

結論

団信に加入しないのであれば「フラット35」がお得になる
団信に加入するのであれば「銀行住宅ローン」も「フラット35」も大差ない
「フラット35」よりも「フラット35S」の方がお得

フラット35と銀行住宅ローンを比較するポイント

フラット35と銀行住宅ローンを比較するポイント

「審査の通りやすさ」「付加価値サービス」を考慮する

住宅ローンは返済総額だけで比較するものではありません。

それ以外の要素として

  1. 審査の通りやすさ
  2. 付加価値サービス

というものがあります。

審査の通りやすさの重要性

前述した通りで返済総額が安い「みずほ銀行住宅ローン」にしようとしても、審査に通らない限りは利用できません。

そうなると、審査が甘いフラット35が有力な候補になってくるのです。

付加価値サービス

付加価値サービスとは、銀行が住宅ローン利用者に提供しているサービスです。

  • ATM手数料無料
  • 振込み手数料無料
  • 疾病保障無料
  • 介護保障無料
  • 提携店での買い物○○%OFF
  • 家事代行サービス
  • 病児保育サービス
    ・・・

など、様々なものがあります。

上記の比較検証には入れておりませんが・・・

例えば、住信SBIネット銀行の住宅ローンで同条件で返済総額を計算すると

住宅ローン金利(保証料込)総返済額毎月返済額事務手数料団信特約料その他諸費用総返済額(諸費用込)
住信SBIネット銀行1.520%38,702,58092,149648000018000039,530,580+948,120円
楽天銀行フラット351.080%36,039,36085,8083240002,039,10018000038,582,460+0円

なります。

住信SBIネット銀行の方が948,120円高いのですが

住信ネット銀行の住宅ローンには

全疾病保障無料

というサービスがあります。

病気で働けなくなった場合も、ローン残債が保険金で支払われて、住宅ローンが免除になる保障です。

concierge

「全疾病保障無料に948,120円の価値があるのかどうか?」は人によって異なりますが、一般的な銀行では疾病保障を付帯させると金利0.3%の上乗せになるため、返済額でいうと200万円~300万円の返済負担増になります。

だとすれば、948,120円の返済負担増で疾病保障がつけられる「住信ネット銀行の住宅ローンを選ぶ」という選択をするのも、賢い選択方法の一つなのです。

団信は必要か?不要か?

前述したシミュレーションでわかる通り

フラット35か?銀行住宅ローンか?

を選ぶときには

団信は必要か?不要か?

が大きな判断基準となります。

団信はあった方が良いのは間違えありませんが、不要なケースというのもあります。

例えば

十分な保険金額の生命保険に加入していて、住宅ローン契約者が死亡したとしても、住宅ローンの返済に困らないだけの保険金を遺族が受け取ることができる場合

などです。

団信も、生命保険の一種ですので、加入している生命保険の状況と合わせて比較検討すべきなのです。

「そもそも、フラット35を利用できるのか?」不動産会社に確認する

フラット35の方が良いと思っても、審査に通らなければ利用することはできません。

フラット35の場合は

新築住宅の技術基準の概要

主な項目一戸建て住宅マンション
接道原則として一般の道に2m以上接すること原則として一般の道に2m以上接すること
住宅の規模70㎡以上30㎡以上
住宅の規格原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)ならびに炊事室、便所及び浴室の設置原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
併用住宅の床面積併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
戸建型式等木造の住宅は一戸建てまたは連続建てに限る木造の住宅は一戸建てまたは連続建てに限る
断熱構造住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工(断熱等性能等級2レベル以上)住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工(断熱等性能等級2レベル以上)
住宅の構造耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
配管設備の点検点検口等の設置共用配管を構造耐力上、主要な壁の内部に設置しないこと
区画住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画
床の遮音構造界床を厚さ15cm以上(RC造の場合)
維持管理基準/管理規約管理規約が定められていること
維持管理基準/長期修繕計画計画期間20年以上

に合致していて

かつ

  • 第三者である検査機関(適合証明検査機関)の物件検査に合格し、適合証明書を取得すること
  • 建築基準法に基づく検査済証が交付されていること

が条件になります。

これは購入予定の不動産会社に聞けば、すぐにわかるので、不安な方は確認が必要です。
フラット35よりも、総返済額が安い「フラット35S」は、さらに厳しい技術基準をクリアした物件である必要があるので、こちらも、利用したい場合は不動産会社に確認しましょう。
concierge
フラット35Sが利用できる物件というのは、それだけ設備や機能が整った物件となります。その分、販売価格も高くなってしまう可能性があるので注意が必要です。「住宅ローンの金利負担は低くなるけれども、そもそもの購入価格が高くなってしまった。」ということも起こりうるのです。

まとめ

フラット35と銀行住宅ローンの全期間固定金利はどちらがお得?

団信に入らない場合

  • 「フラット35」がお得

団信に入る場合

  • 「フラット35」も「銀行住宅ローン」も大差ない
  • 「付加価値サービス」も考慮して、公平に総返済額を比較するべき

フラット35とフラット35Sで比較すると

  • 「フラット35S」の方がお得
  • ただし、「フラット35S」が利用できる物件は販売価格自体が高いので注意が必要

という結論になります。

フラット35は、団信がない分金利が低金利になっている

と考えた方が良いでしょう。

concierge
フラット35を選ぶのであれば、団信に入らず、生命保険などの保険を手厚くする方が賢い選択と言えます。

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