不動産リースバックとは?不動産リースバックの住宅・自宅を売却しながら済み続ける仕組みとメリットデメリット

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「不動産リースバックとは、何でしょうか?」
「不動産リースバックとは、どのような仕組みですか?」
「不動産リースバックのメリットデメリットを教えてください。」

不動産リースバックという選択肢が、住宅ローンを払えない方を中心に広がってきています。今回は、不動産リースバックとは?不動産リースバックの仕組みとメリットデメリットについて丁寧に解説します。

不動産リースバックとは

不動産リースバックとは

リースバックとは

車、機械、不動産などの資産を売却して、その売却した資産をリース契約で借りて、使い続けること

を言います。

基本的には、企業が「資金調達」を目的として

  • 機械設備をリース会社に売却して、そのまま機械設備を使い続ける
  • 社用車をリース会社に売却して、そのまま社用車を使い続ける
  • 自社ビルをリース会社に売却して、そのまま自社ビルを使い続ける

という形で利用するものでした。

企業にとっても、資産を売却することで、資金を得ることができ、そのまま借りて使うことができれば、営業には支障がないため、一石二鳥なのです。

不動産リースバック(住宅リースバック、持ち家リースバック)とは

個人が持ち家(自宅・ハウス)を不動産リースバック業者に売却して、その売却した持ち家(自宅)を賃貸契約で借りて、住み続けること

を言います。

個人がお金が必要になった時に、不動産リースバックを利用することで

  • 持ち家(自宅)の売却資金を得ることができる
  • 持ち家(自宅)を賃貸契約にはなるが、住み続けることができる

というサービスになります。

不動産リースバックの仕組み

不動産リースバックの仕組み
  1. 【個人】お金が必要になる
  2. 【個人】持ち家(自宅・ハウス)を不動産リースバック業者に売却
  3. 【不動産リースバック業者】売主に購入代金を支払い
  4. 【個人】購入代金を受け取る
  5. 【不動産リースバック業者】売主と購入した物件の賃貸契約を締結
  6. 【個人】毎月、家賃(リース料)を不動産リースバック業者に支払い、住み続ける

つまり、

持ち家を不動産リースバック業者に売却する「不動産売却」

不動産リースバック業者から持ち家を賃貸をする「不動産賃貸」

を合体させたサービスと言えます。

一定期間経過後の選択肢

一定期間経過後の選択肢
  1. 【個人】家賃(リース料)を支払って「住み続ける」
  2. 【個人】住み続けるのを止めて「退去」する
  3. 【個人】「買戻す」

不動産リースバックの特徴は

  • 住み続ける
  • 退去する
  • 買い戻す

という選択肢があることです。

お金が必要になって、一旦リースバックを利用して、持ち家(自宅・ハウス)を不動産リースバック業者に売却して手放した後も、お金が工面できたら、持ち家(自宅・ハウス)を不動産リースバック業者から買い戻すことができるのです。

当然、買い戻すためには、「売却額 + 手数料」が必要になりますが、再び、自宅を自分のものにする選択肢があるのです。

不動産リースバックの手数料・家賃(リース料)・買取額

不動産リースバックの手数料・家賃(リース料)・買取額
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「不動産リースバックの手数料・家賃(リース料)・買取額はどうなるの?」

一番気になるのは、ご自宅がいくらで売れて、どのくらいの手数料が発生して、家賃(リース料)はいくらになるのか?ということではないでしょうか。

不動産リースバックの買取額

不動産リースバックの買取額 = ( 不動産価値(建物・土地) - 住宅ローン残高 ) × 70%
不動産価値とは

簡単に言えば、その持ち家(自宅・ハウス)がいくらで売れるのか?その時点の市場価値のことを言います。

持ち家(自宅・ハウス)の不動産価値は、物件の査定サイトなどを利用すれば簡単に調べることができます。購入した時点の価格ではないので注意してください。中古になっていて、経年劣化があるので、購入時点の価格よりも安くなるケースがほとんどです。

計算例1

土地:2,000万円
建物:1,000万円
住宅ローン残高:1,500万円

不動産リースバックの買取額 = ( 2,000万円 + 1,000万円) - 1,500万円 ) × 70% = 1,050万円

計算例2

土地:800万円
建物:1,000万円
住宅ローン残高:2,000万円

不動産リースバックの買取額 = ( 800万円 + 1,000万円) - 2,000万円 ) × 70% = -200万円

→ 買取額が「マイナス」になっているということは、「不動産リースバックの審査が通らない」とうことを意味します。

売却時に発生する不動産リースバックの手数料

実は、不動産リースバックの手数料というのは、不動産リースバック業者によってかなり差が出てきています。不動産リースバック自体が最近出てきたサービスですので、まだまだ業界のベースというのが決まっておらず、不動産リースバック業者が各々手数料を設定していることになります。

仲介手数料

不動産リースバック業者が不動産を買主に売却するときに発生するのが「仲介手数料」です。仲介手数料は、宅地建物取引業法で決められています。
宅地建物取引業法で定められている仲介手数料の上限
売買価格仲介手数料の上限
200万円以下の部分売買価格の5%(税別)
200万円を超えて400万円以下の部分売買価格の4%(税別) + 2万円(税別)
400万円を超える部分売買価格の3%(税別) + 6万円(税別)

多くの場合

売買価格の3%(税別) + 6万円(税別)

が採用されています。

不動産リースバック業者の場合は

  • 不動産リースバック業者自身が買い取る
  • 不動産リースバック業者が不動産投資家に仲介して、不動産投資家が買い取る

の2つのケースがあります。

  • 不動産リースバック業者自身が買い取る → 仲介手数料が発生しない
  • 不動産リースバック業者が不動産投資家に仲介して、不動産投資家が買い取る → 仲介手数料が発生

という考え方になります。

ただし、不動産リースバック業者自身が買い取る場合でも、仲介手数料を名目を変えて請求する不動産リースバック業者もあるので注意が必要です。

事務手数料

不動産リースバックを行うためには

  • 机上査定(簡易査定)
  • 現地調査
  • 本査定
  • 必要書類の確認
  • 契約

と、いろいろな作業手順があり、これらに対して「人件費」「外注費」が発生するため、その分の事務作業が発生します。

これを請求するのが「事務手数料」です。

事務手数料の設定も、不動産リースバック業者によって異なり

  • 買取金額の2.0%(税別)
  • 一律25万円
  • 無料

など、様々なパターンがあります。

登記関連費用

持ち家(自宅・ハウス)を売却するときには、住宅ローンを完済して、抵当権の抹消登記を行わなけr場なりません。この抵当権の抹消登記に費用が発生します。
「抵当権抹消登記」の費用
  • 登録免許税:1,000円/件
  • 司法書士報酬:2万円~5万円(司法書士によって異なる)

印紙税・印紙代

不動産リースバック業者との売買契約・賃貸契約(合わせてリースバック契約)を締結するときに、契約金額に応じて「印紙」を貼る必要があります。これは「印紙税」という税金です。
印紙税額
記載金額不動産売買契約書
1万円未満のもの非課税
1万円以上10万円以下200円
10万円超50万円以下200円
50万円超100万円以下500円
100万円超200万円以下1,000円
200万円超300万円以下1,000円
300万円超500万円以下1,000円
500万円超1,000万円以下5,000円
1000万円超5,000万円以下10,000円
5,000万円超1億円以下30,000円
1億円超5億円以下60,000円
5億円超10億円以下160,000円
10億超50億円以下320,000円
50億円超480,000円
記載金額なし200円

賃貸時に発生する不動産リースバックの手数料

不動産リースバックでは、売却した持ち家(自宅・ハウス)を今度は賃貸契約で借りることになります。賃貸契約に関しても、手数料が発生します。

敷金

部屋を退去するための現状回復費用を見込んで、入居前に支払う準備金のこと

を言います。

現状回復にお金がかからなければ、敷金は返金されます。

礼金

部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味を持つ費用のこと

を言います。

不動産リースバックでは、礼金は不要となっているところがほとんどです。

保証会社に支払う保証料

賃貸で物件を借りた経験がある方なら、保証人ではなく、保証会社を使ったこともあるのではないでしょうか。

不動産賃貸では、大家さんは、家賃を支払わなくなった場合に家賃を代わりに返済してくれる保証会社を利用するケースが多いです。

この保証会社は、保証契約を締結した入居者が家賃を支払わなかった場合に大家さんに家賃を代わりに支払う義務を負います。その代わり、保証料を入居者から徴収するのです。

保証料は、家賃の1カ月分が相場です。

不動産リースバックでも、「大家 = 不動産リースバック業者」となるのですが、不動産リースバック業者も保証会社を利用するケースがほとんどです。

家賃2カ月分

家賃は前払い制ですので、契約時に2カ月分~3カ月分の入金が必要になります。

不動産リースバック業者では、買取額からあらかじめ家賃分を差し引いて、買取額を支払うことが多いです。

火災保険料

火災保険は、持ち家(自宅・ハウス)の所有者が、利用者から不動産リースバック業者に移っているので、支払う必要がありません。

ただし、家財に対して火災保険を掛けたい場合には、自分で火災保険料を支払う必要があります。

不動産リースバックの家賃(リース料)

不動産リースバックでは、持ち家(自宅・ハウス)の所有者は、不動産リースバック業者になっており、それを賃貸物件として借りるため、賃貸契約が必要になります。

元持ち家(自宅・ハウス)なのですが、すでに売却して所有権を手放しているため、住み続けるためには、賃貸する形をとります。当然、家賃(リース料)が発生します。

家賃(リース料)の計算方法

不動産リースバック業者の「期待利回り」によって、決定されます。

家賃(リース料) = 買取額 × 期待利回り / 12カ月

です。

計算例1

買取額:1,500万円
不動産リースバック業者A社の期待利回り:年10.0%

家賃(リース料) = 1,500万円 × 10.0% / 12カ月 = 12万5,000円

計算例2

買取額:1,500万円
不動産リースバック業者B社の期待利回り:年8.0%

家賃(リース料) = 1,500万円 × 8.0% / 12カ月 = 10万円

計算例3

買取額:1,500万円
不動産リースバック業者C社の期待利回り:年6.0%

家賃(リース料) = 1,500万円 × 6.0% / 12カ月 = 7万5,000円

計算例4

買取額:1,500万円
不動産リースバック業者D社の期待利回り:年4.0%

家賃(リース料) = 1,500万円 × 4.0% / 12カ月 = 5万円

となります。

つまり、

  • 不動産リースバック業者の期待利回りが低ければ低いほど、家賃(リース料)は安くなる
  • 買取額が安ければ安いほど、家賃(リース料)は安くなる

仕組みです。

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不動産リースバック業者の期待利回りは、ウェブサイトなどで公開されるものではないので、実際に査定依頼・見積もり依頼をしてみないとわかりません。

また、同じ不動産リースバック業者であっても、物件の地域や選んだサービスによっても期待利回りは変動します。

不動産リースバックのメリット

不動産リースバックのメリット

メリットその1.持ち家(自宅・ハウス)に住み続けながらも、お金を手にできる

不動産リースバックの最大のメリットは、

  • 持ち家(自宅・ハウス)に住み続ける
  • 持ち家(自宅・ハウス)を売却した代金を得られる

という点です。

通常の不動産売却であれば、売却金額を得ることができるものの、自宅を手放したら、別のところに住まなければならないのです。

不動産リースバックは、持ち家(自宅・ハウス)に住み続けながらも、売却した代金を得られるのです。

メリットその2.ご近所や親族などに知られずに利用できる

不動産リースバックは「持ち家(自宅・ハウス)に住み続ける」サービスですので、契約や金銭のやりとりが発生しても、周りから見た目は全く変わりません。

同じ場所に、同じ家に、住み続けているので、ご近所や親族から見ても、何も変化がないのです。

通常の不動産売却で自宅を売る場合には、家が変わるのですから、ご近所や親せき、ご家族、友人に「なぜ、家を売ったのか」聞かれたり、お金に困っていることが噂になったり、その地域に住みにくくなってしまいます。

不動産リースバックは、これらのリスクがなく、安心して持ち家(自宅・ハウス)に住み続けることができるメリットがあります。

メリットその3.買戻しができる

不動産リースバックの特徴には

将来「買戻し」ができる

点があげられます。

愛着があり、住みやすい持ち家(自宅・ハウス)だからこそ、一旦は手放しても、お金に余裕ができたら、もう一度買い取りたいと思うのは当然です。

通常の不動産売却であれば、一旦持ち家(自宅・ハウス)を手放したら、再び持ち家(自宅・ハウス)を買い戻すことは、ほぼ不可能です。

不動産リースバックであれば「買戻し」ができるメリットがあります。

不動産リースバックのデメリット

不動産リースバックのデメリット

デメリットその1.売却額が通常の不動産売却よりも安くなる

不動産リースバックは、買主側からすれば

  • 売主に貸さなければならない
  • 将来買戻しを要求されたら、応じなければならない

という制約がある分、通常の不動産売却よりも、有利な価格で購入できなければ意味がないのです。

売却額は、通常の不動産売却で売却するときの7割程度になってしまいます。これが不動産リースバックの大きなデメリットです。

デメリットその2.家賃(リース料)が通常の賃貸物件よりも高くなる

通常の賃貸物件であれば、家賃は周辺相場(需要と供給のバランス)によって決まります。

家賃10万円でも、入居者が見つからなければ、大家さんは、見つかるまで家賃を9万円、8万円と下げていかなければならず、基本的に周辺相場の家賃設定に準ずることになるためです。

不動産リースバックの家賃は、前述した通りで、「買取価格」と「不動産リースバック業者の期待利回り」によって変動します。

一概には言えませんが、基本的には通常の賃貸物件よりも、高い家賃設定になることが多いです。

デメリットその3.買戻し価格も高くなる

多くの方は

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「買戻し価格で、売却したときに売却した価格と同じじゃないの?」

と思ってしまいますが、そうはならないのです。

売却するまでの間に、いろいろな人件費などの経費が発生しているため、その分の手数料も合わせて、買戻し価格が決まってくるのです。

買戻し価格 = 売却価格 × 1.2倍~1.3倍

が相場です。

「買戻し」という名称が、同額での買戻しを連想させるため、最近では、不動産リースバック業者は「買戻し(買戻し価格)」ではなく「再購入(再購入価格)」という言葉を使っています。

不動産リースバックでは、買戻し価格が売却価格よりも高くなるデメリットがあります。
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