【2021年版】住宅ローン控除(住宅ローン減税)の計算方法の全手順とシュミレーション方法をわかりやすく解説

man
「住宅ローン控除(住宅ローン減税)ってどうやって計算すれば良いの?」
「住宅ローン控除(住宅ローン減税)の金額を簡単に知る方法を教えてください。」
・・・

「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」の内容は知っていても、自分がどのくらいの減税を受けられるのか?計算方法を十分に理解している方は、少ないはずです。今回は、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の計算方法の全手順とシミュレーション方法をわかりやすく解説します。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の計算方法

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の基本的な考え方は

控除額(減税額) = 住宅ローンの年末残高 × 控除率:1.0%
所得税と住民税から、控除額(減税額)分、減税される
この控除(減税)が10年間継続する

という形の仕組みとなっています。

man
「えっ、めちゃくちゃ簡単じゃん。」

と思ってしまいますが、実は、ここからが複雑なのです。

複雑なポイントその1.控除額に上限がある

前述した計算だけなら、1億円の住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合

  • 控除額(減税額) = 住宅ローン残高:1億円 × 控除率:1.0% = 100万円

となりますが、実はこうはならないのです。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)には「上限」が設定されているからです。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の概要

対象物件 一般住宅 認定住宅
居住年 平成26年4月~33年12月 平成26年4月~33年12月
年末残高の上限 4,000万円 5,000万円
控除率 1.0% 1.0%
控除期間 10年 10年
所得税控除上限/年 40万円 50万円
住民税控除上限/年 13.65万円/前年課税所得×7% 13.65万円/前年課税所得×7%
主な利用条件 10年以上の住宅ローンを組むこと
床面積50㎡以上
中古住宅の場合は耐震基準に適合すること
10年以上の住宅ローンを組むこと
床面積50㎡以上
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅であること
一般住宅であれば控除額の上限が40万円
認定住宅であれば控除額の上限が50万円

ですので、

1億円の住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合は

  • 控除額(減税額) = 住宅ローン残高:1億円 × 控除率:1.0% = 100万円

ではなく、40万円

8000万円の住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合は

  • 控除額(減税額) = 住宅ローン残高:8000万円 × 控除率:1.0% = 80万円

ではなく、40万円

4000万円の住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合は

  • 控除額(減税額) = 住宅ローン残高:4000万円 × 控除率:1.0% = 40万円

という計算になります。

複雑なポイントその2.所得税と住民税から控除されるのにも、限界がある

前述した通りで

一般住宅であれば控除額の上限が40万円
認定住宅であれば控除額の上限が50万円

ですので、40万円所得税から控除されるといっても、その年の所得税がそもそも、40万円に満たない(控除額が全額使い切れない)ケースがあります。

所得税の税率

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

所得税の計算

所得税 = 課税される所得金額 × 税率 - 控除額

で計算されます。

計算例

年収300万円の方の所得税シミュレーション

年収:300万円
社会保険料:44万円
基礎控除:38万円

課税される所得金額 = 年収- 給与所得控除- 所得控除

給与所得控除

給与等の収入金額
(給与所得の源泉徴収票の支払金額)
給与所得控除額
1,800,000円以下 収入金額×40%
650,000円に満たない場合には650,000円
1,800,000円超3,600,000円以下 収入金額×30%+180,000円
3,600,000円超6,600,000円以下 収入金額×20%+540,000円
6,600,000円超10,000,000円以下 収入金額×10%+1,200,000円
10,000,000円超 2,200,000円(上限)

所得金額 = 年収:300万円 - 給与所得控除(収入金額×30%+180,000円) - 所得控除(44万円+38万円)= 110万円

②所得税 = 課税される所得金額 × 税率 - 控除額

所得税 = 課税される所得金額:110万円 × 税率:5% - 控除額:0円 = 55,000円

年収600万円の方の所得税シミュレーション

年収:600万円
社会保険料:85万円
基礎控除:38万円

課税される所得金額 = 年収- 給与所得控除- 所得控除

所得金額 = 年収:600万円 - 給与所得控除(収入金額×20%+540,000円) - 所得控除(85万円+38万円)= 303万円

②所得税 = 課税される所得金額 × 税率 - 控除額

所得税 = 課税される所得金額:303万円 × 税率:10% - 控除額:97,500円 = 205,000円

となるのです。

つまり、社会保険料や控除によって変動しますが、モデルケースの場合

  • 年収300万円 → 所得税:55,000円
  • 年収600万円 → 所得税:205,000円

ですから、一般住宅の控除額の上限40万円よりも、全然支払うべき所得税の方が少ないのです。

man
「これじゃあ、住宅ローン控除(住宅ローン減税)が十分に利用できない。」

という方が多く出てしまうので、

所得税で控除されなかった分は、住民税から控除することが可能です。

住民税の計算

住民税 = 課税される所得金額 × 税率

住民税の税率:10%(市民税:6%+県民税:4%)

前述した例では

年収300万円の方の所得税シミュレーション

住民税 = 所得金額:110万円 × 税率:10%= 110,000円

年収600万円の方の所得税シミュレーション

住民税 = 所得金額:303万円 × 税率:10%= 303,000円

となります。

しかし、ここで注意しなければならないのは

住宅ローン控除(住宅ローン減税)では住民税の控除額にも「上限」がある

ということです。

住民税の住宅ローン控除(住宅ローン減税)の上限 :「13.65万円」or「前年課税所得×7%」のうち小さい方の金額

です。

前述した計算例で住宅ローン年末残高4000万円超の場合

年収300万円の方

住宅ローン控除(住宅ローン減税)額:40万円
所得税:55,000円
住民税:110,000円(上限13.65万円までが控除)

所得税も、住民税も、0円になるが・・控除枠の40万円は使い切れない(23.5万円余る

年収600万円の方

住宅ローン控除(住宅ローン減税)額:40万円
所得税:205,000円
住民税:303,000円(13.65万円以下、前年課税所得×7%以下)

所得税 20.5万円 → 0円(40万円 - 20.5万円 = 19.5万円の枠が余る)
住民税 30.3万円 → 16.65万円(19.5万円 - 13.65万円 = 5.85万円の枠が余る

複雑なポイントその3.住宅ローン残高は毎年少なくなっていく</3>

住宅ローン控除(住宅ローン減税)は

「控除額(減税額) = 住宅ローンの年末残高 × 控除率:1.0%」が10年続く

ものです。

住宅ローンの年末残高というのは、返済していけば必ず減っていくものです。

計算例:4200万円の住宅ローンを金利1.0%、返済期間35年で返済した場合

住宅ローン返済 年末残高 控除率 控除額
1年目 39,975,225円 1.0% 399,752円
2年目 38,947,556円 1.0% 389,476円
3年目 37,909,563円 1.0% 379,096円
4年目 36,861,142円 1.0% 368,611円
5年目 35,802,189円 1.0% 358,022円
6年目 34,732,597円 1.0% 347,326円
7年目 33,652,260円 1.0% 336,523円
8年目 32,561,071円 1.0% 325,611円
9年目 31,458,919円 1.0% 314,589円
10年目 30,345,695円 1.0% 303,457円
年々住宅ローン残高が減るにつれて、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の控除額も下がっていくのです。

まとめ

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の計算の仕組みは

  1. 控除額(減税額) = 住宅ローンの年末残高 × 控除率:1.0%
  2. 所得税と住民税から、控除額(減税額)分、減税される
  3. この控除(減税)が10年間継続する

というシンプルな仕組みですが・・・

  1. ポイントその1.控除額に上限がある
  2. ポイントその2.所得税と住民税から控除されるのにも、限界がある
  3. ポイントその3.住宅ローン残高は毎年少なくなっていく

ため、複雑な計算方法が必要になってくるのです。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)のイメージ図

住宅ローン控除(住宅ローン減税)のシミュレーション例

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の簡単なシミュレーション方法

手順その1.シミュレーションページに行く

手順その2.住宅ローンの条件を入力する

借り入れ条件を入力します。

今回の入力条件

  • 借入額:4500万円
  • 返済期間:35年
  • 返済方法:元利均等返済
  • ボーナス返済:0円
  • 住宅ローン借入開始年月:2018年8月

金利を入力します。

今回の入力条件

  • 金利:1.0%
  • 変動なし

住宅ローン控除居住年度を入力します。※「いつ入居しはじめたか?」です。

「シミュレーション実行」ボタンを押します。

手順その3.10年間の住宅ローン控除額を確認する

住宅ローン返済シミュレーション結果には「住宅ローン控除額」が表示されます。

元金残高 最大控除・減税額
2018年 44,551,611 400,000
2019年 43,467,827 400,000
2020年 42,373,156 400,000
2021年 41,267,486 400,000
2022年 40,150,709 400,000
2023年 39,022,712 390,227
2024年 37,883,385 378,833
2025年 36,732,613 367,326
2026年 35,570,279 355,702
2027年 34,396,268 343,962

合計:3,836,050円

手順その4.自分の「所得税」「住民税」を確認する

「所得税」の確認方法

会社員の方

「源泉徴収票」で確認できます。

「8」番の「源泉徴収税額」 = 所得税額

になります。

個人事業主や会社役員、2カ所以上の収入がある方

「確定申告書」で確認できます。

「47」番の「収める税金」 = 所得税額

になります。

「住民税」の確認方法

住民税 = 課税所得 × 10%

になります。

会社員の方

「源泉徴収票」で確認できます。

課税所得は、「6」番の「給与所得控除後の金額」から「7」番の「所得控除の額の合計」を引いたものです。

これに10%を掛ければ住民税額です。

個人事業主や会社役員、2カ所以上の収入がある方

「確定申告書」で確認できます。

「26」番の「課税される所得金額」が課税所得です。

これに10%を掛ければ住民税額です。

手順その5.上限を考慮して、自分が使える住宅ローン控除額を計算する

実際の住宅ローン控除額 = 住宅ローン控除額 - 所得税額 - 住民税の控除上限(「13.65万円」or「前年課税所得×7%」のうち小さい方の金額)

で計算できます。

teacher

前述の方法で計算できるのは、「源泉徴収票」「確定申告書」の年収での計算になるので、将来の住宅ローン控除額が正確にわかるわけではありません。

ただし、大きな変動がない限り、「×10」をすれば、だいたいの「実際の住宅ローン控除額」が計算できるはずです。

将来の年収を予想できる方はいませんので、だいたいで予測する方法しかないのです。

まとめ

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の計算方法は

  1. 控除額(減税額) = 住宅ローンの年末残高 × 控除率:1.0%
  2. 所得税と住民税から、控除額(減税額)分、減税される
  3. この控除(減税)が10年間継続する

という簡単な計算になります。

ただし、

  1. ポイントその1.控除額に上限がある
  2. ポイントその2.所得税と住民税から控除されるのにも、限界がある
  3. ポイントその3.住宅ローン残高は毎年少なくなっていく

という複雑な上限設定があるので、ここを考慮する必要があります。

住宅ローンの年末残高を計算するのは、大変ですのでシミュレーションツールを利用すると良いでしょう。

シミュレーションを利用した住宅ローン控除額(住宅ローン減税額)の計算方法は

  1. 手順その1.シミュレーションページに行く
  2. 手順その2.住宅ローンの条件を入力する
  3. 手順その3.10年間の住宅ローン控除額を確認する
  4. 手順その4.自分の「所得税」「住民税」を確認する
  5. 手順その5.上限を考慮して、自分が使える住宅ローン控除額を計算する

という手順で計算が可能です。

teacher
将来の年収がわからない以上、1円単位で正確な「住宅ローン控除額(住宅ローン減税額)」を計算することは、誰にもできないので、「前年度実績 × 10」でおおよその「住宅ローン控除額(住宅ローン減税額)」を予想するものと考えましょう。
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