住宅ローン控除(住宅ローン減税)シュミレーション方法・シュミレーションサイトまとめ。使い方もわかりやすく解説

man
「住宅ローン控除(住宅ローン減税)のシミュレーションってどうやってやるの?」
「住宅ローン控除(住宅ローン減税)のシミュレーションサイトを教えてほしい。」

という方も少なくありません。今回は住宅ローン控除(住宅ローン減税)のシミュレーションサイト、シミュレーションサイトの使い方を解説します。

目次

住宅ローン控除(住宅ローン減税)のシミュレーションの流れ

  1. 所得税・住民税を計算する
  2. 住宅ローンの内容から住宅ローン控除(住宅ローン減税)を計算する
  3. すまい給付金を計算する

ことで

  • 住宅ローン控除(住宅ローン減税)でいくら税金が安くなるのか?
  • すまい給付金がいくら受け取れるのか?

が計算できます。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)のシミュレーション「住宅ローンの内容から住宅ローン控除(住宅ローン減税)を計算する」

まずは所得税・住民税を計算する必要があります。

方法としては

  • 源泉徴収票を見て自分で計算する
  • 確定申告書を見て自分で計算する
  • 所得税・住民税のシミュレーションサイトを利用して計算する

という方法があります。

今回は

  • 所得税・住民税のシミュレーションサイトを利用して計算する

を選択しました。

おすすめの所得税・住民税のシミュレーションサイト

試算条件
  • 年収:500万円
  • 家族:妻(専業主婦)・子供2人(16歳、10歳)
  • 医療費:15万円

手順その1.給与収入を入力する

給料収入を入力すると、自動的に「給与所得控除」が引かれて、「総所得金額」が計算されます。

手順その2.各種控除を入力する

「扶養控除」を入力します。16歳以上の子供がいるので1名と入力します。

「配偶者控除」を入力します。専業主婦なのでチェックを入れます。

「医療費控除」を入力します。

「生命保険料控除」を入力します。

「地震保険料控除」を入力します。

「扶養控除」「配偶者控除」「医療費控除」「生命保険料控除」「地震保険料控除」は、個別の情報を入力すれば、自動的に入力されます。

入力されていない「社会保険料控除」「その他控除」を入力します。

手順その3.「課税所得」「所得税」「住民税」が計算される

「課税所得」「所得税」「住民税」が計算されます。

  • 課税所得(所得税):1,940,000円
  • 課税所得(住民税):2,127,000円
  • 所得税:97,000円
  • 復興特別所得税:2,037円
  • 住民税:215,100円

住宅ローン控除(住宅ローン減税)のシミュレーション「所得税・住民税を計算する」

当サイトの住宅ローンシミュレーションツールで計算できます。

試算条件
  • 借入額:3,000万円
  • 借入期間:35年
  • 金利:1.0%
  • 金利タイプ:固定金利
  • 返済方法:元利均等返済
  • ボーナス返済:なし

手順その1.「借入額」「返済期間」「返済方法」「ボーナス払い」「借入開始月」を入力する

「借入額」「返済期間」「返済方法」「ボーナス払い」「借入開始月」します。「借入開始年月を設定する」にチェックを入れます。

手順その2.「借入金利(%)」を入力する

「借入金利(%)」を入力します。

手順その3.「住宅ローン控除居住年度設定」を入力する

「住宅ローン控除居住年度設定」を選択します。2018年は平成30年ですので、「平成26年度4月~33年度12月(2014年4月~2021年12月)一般住宅」を選択します。

手順その4.「シミュレーション実行」ボタンを押す

「シミュレーション実行」ボタンを押します。

手順その5.「住宅ローン最大控除額」が計算される

「住宅ローン最大控除額」が計算されます。

元金残高 最大控除額
2018年 29,760,960 297,609
2019年 29,039,038 290,390
2020年 28,309,867 283,098
2021年 27,573,370 275,733
2022年 26,829,473 268,294
2023年 26,078,102 260,781
2024年 25,319,186 253,191
2025年 24,552,646 245,526
2026年 23,778,405 237,784
2027年 22,996,386 229,963
合計 2,642,369

住宅ローン控除(住宅ローン減税)というのは

住宅ローン年末残高 × 1.0% = 最大控除額

になるため、返済が進むと住宅ローン年末残高も徐々に下がってくるので、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の最大控除額も下がっていくのです。

手順その6.「所得税」「住民税」から実際の住宅ローン控除(住宅ローン減税)の控除額を計算する

「所得税」からは、計算した「最大控除額」までは全額控除することができます。
「住民税」からは、控除上限額13.65万円まで控除することができます。

2018年の場合

  • 所得税:97,000円 < 297,609円
  • 所得税:全額控除可能 → 0円
    (余り = 297,609円 - 97,000円 = 200,609円)

※「復興特別所得税額」は「基準所得税額 × 2.1%」で計算されます。住宅ローン控除(住宅ローン減税)を使えば、「基準所得税額」も0円になるため、「復興特別所得税額」も0円になるのです。

  • 住民税の最大控除額:136,500円 < 所得税控除余り:200,609円
  • 住民税:215,100円 - 136,500円 = 78,600円

という計算になるのです。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)は10年間継続するので、「収入が変わらない」と仮定すると

控除前 住宅ローン減税額 控除後
所得税 復興所得税 住民税 元金残高 最大控除額 所得税 復興所得税 住民税 減税効果
2018年 97,000 2,037 215,100 29,760,960 297,609 0 0 78,600 235,537
2019年 97,000 2,037 215,100 29,039,038 290,390 0 0 78,600 235,537
2020年 97,000 2,037 215,100 28,309,867 283,098 0 0 78,600 235,537
2021年 97,000 2,037 215,100 27,573,370 275,733 0 0 78,600 235,537
2022年 97,000 2,037 215,100 26,829,473 268,294 0 0 78,600 235,537
2023年 97,000 2,037 215,100 26,078,102 260,781 0 0 78,600 235,537
2024年 97,000 2,037 215,100 25,319,186 253,191 0 0 78,600 235,537
2025年 97,000 2,037 215,100 24,552,646 245,526 0 0 78,600 235,537
2026年 97,000 2,037 215,100 23,778,405 237,784 0 0 78,600 235,537
2027年 97,000 2,037 215,100 22,996,386 229,963 0 0 82,137 232,000
合計 2,642,369 2,351,833

と計算することができるのです。

この方の場合は、控除が多く、所得税額が小さかったため、住宅ローン減税額がすべて使い切れていないことになります。

この不公平を回避するために「すまい給付金」が作られました。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)のシミュレーション「すまい給付金を計算する」

すまい給付金サイトの「すまい給付金かんたんシミュレーション」を利用します。

手順その1.指定された情報を入力する

  • 取得時の消費税率:8%
  • 所有権:1人
  • 住宅ローンの利用:有
  • 年収500万円
  • 扶養家族:2名(専業主婦と16歳以上の子供1名)

手順その2.給付額が計算される

  • 給付額:20万円

と表示されました。

まとめ

今回の住宅ローン控除(住宅ローン減税)シミュレーション方法では

所得税・住民税を計算する

所得税:97,000円
復興特別所得税:2,037円
住民税:215,100円

住宅ローンの内容から住宅ローン控除(住宅ローン減税)を計算する
控除前 住宅ローン減税額 控除後
所得税 復興所得税 住民税 元金残高 最大控除額 所得税 復興所得税 住民税 減税効果
2018年 97,000 2,037 215,100 29,760,960 297,609 0 0 78,600 235,537
2019年 97,000 2,037 215,100 29,039,038 290,390 0 0 78,600 235,537
2020年 97,000 2,037 215,100 28,309,867 283,098 0 0 78,600 235,537
2021年 97,000 2,037 215,100 27,573,370 275,733 0 0 78,600 235,537
2022年 97,000 2,037 215,100 26,829,473 268,294 0 0 78,600 235,537
2023年 97,000 2,037 215,100 26,078,102 260,781 0 0 78,600 235,537
2024年 97,000 2,037 215,100 25,319,186 253,191 0 0 78,600 235,537
2025年 97,000 2,037 215,100 24,552,646 245,526 0 0 78,600 235,537
2026年 97,000 2,037 215,100 23,778,405 237,784 0 0 78,600 235,537
2027年 97,000 2,037 215,100 22,996,386 229,963 0 0 82,137 232,000
合計 2,642,369 2,351,833
すまい給付金を計算する

20万円

合計すると

10年間で2,551,833円の住宅ローン控除(住宅ローン減税)が期待できる

というシミュレーション結果になっています。

簡単にシミュレーションできたのではないでしょうか。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)早見表

前述した条件で年収のみ変動させると

年収:400万円

所得税:57,000円
復興特別所得税:1,197円
住民税:130,100円

控除前 住宅ローン減税額 控除後
所得税 復興所得税 住民税 元金残高 最大控除額 所得税 復興所得税 住民税 減税効果
2018年 57,000 1,197 130,100 29,760,960 297,609 0 0 0 188,297
2019年 57,000 1,197 130,100 29,039,038 290,390 0 0 0 188,297
2020年 57,000 1,197 130,100 28,309,867 283,098 0 0 0 188,297
2021年 57,000 1,197 130,100 27,573,370 275,733 0 0 0 188,297
2022年 57,000 1,197 130,100 26,829,473 268,294 0 0 0 188,297
2023年 57,000 1,197 130,100 26,078,102 260,781 0 0 0 188,297
2024年 57,000 1,197 130,100 25,319,186 253,191 0 0 0 188,297
2025年 57,000 1,197 130,100 24,552,646 245,526 0 0 0 188,297
2026年 57,000 1,197 130,100 23,778,405 237,784 0 0 0 188,297
2027年 57,000 1,197 130,100 22,996,386 229,963 0 0 0 188,297
合計 2,642,369 1,882,970

すまい給付金:30万円

年収:600万円

所得税:176,500円
復興特別所得税:3,706円
住民税:130,100円

控除前 住宅ローン減税額 控除後
所得税 復興所得税 住民税 元金残高 最大控除額 所得税 復興所得税 住民税 減税効果
2018年 176,500 1,197 295,100 29,760,960 297,609 0 0 173,991 298,806
2019年 176,500 1,197 295,100 29,039,038 290,390 0 0 181,210 291,587
2020年 176,500 1,197 295,100 28,309,867 283,098 0 0 188,502 284,295
2021年 176,500 1,197 295,100 27,573,370 275,733 0 0 195,867 276,930
2022年 176,500 1,197 295,100 26,829,473 268,294 0 0 203,306 269,491
2023年 176,500 1,197 295,100 26,078,102 260,781 0 0 210,819 261,978
2024年 176,500 1,197 295,100 25,319,186 253,191 0 0 218,409 254,388
2025年 176,500 1,197 295,100 24,552,646 245,526 0 0 226,074 246,723
2026年 176,500 1,197 295,100 23,778,405 237,784 0 0 233,816 238,981
2027年 176,500 1,197 295,100 22,996,386 229,963 0 0 241,637 231,160
合計 2,642,369 2,654,339

すまい給付金:0円

年収:700万円

所得税:288,500円
復興特別所得税:6,058円
住民税:379,100円

控除前 住宅ローン減税額 控除後
所得税 復興所得税 住民税 元金残高 最大控除額 所得税 復興所得税 住民税 減税効果
2018年 288,500 6,058 379,100 29,760,960 297,609 0 0 369,991 303,667
2019年 288,500 6,058 379,100 29,039,038 290,390 0 0 377,210 296,448
2020年 288,500 6,058 379,100 28,309,867 283,098 0 0 384,502 289,156
2021年 288,500 6,058 379,100 27,573,370 275,733 0 0 391,867 281,791
2022年 288,500 6,058 379,100 26,829,473 268,294 0 0 399,306 274,352
2023年 288,500 6,058 379,100 26,078,102 260,781 0 0 406,819 266,839
2024年 288,500 6,058 379,100 25,319,186 253,191 0 0 414,409 259,249
2025年 288,500 6,058 379,100 24,552,646 245,526 0 0 422,074 251,584
2026年 288,500 6,058 379,100 23,778,405 237,784 0 0 429,816 243,842
2027年 288,500 6,058 379,100 22,996,386 229,963 0 0 437,637 236,021
合計 2,642,369 2,702,949

すまい給付金:0円

teacher

年収が上がれば上がるほど、住宅ローン控除(住宅ローン減税)控除の減税額が使い切れることがわかります。

その代わり「すまい給付金」は少なくなっていきます。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)シミュレーション時の注意点

その1.住民税を控除しても、使い切れない分はなくなってしまう!

今回の試算条件のような方の場合

控除が多く、所得税がはじめから低額なため

  • 住宅ローン控除額 > 所得税
  • 所得税控除余り > 住民税控除上限(13.65万円)

で「住民税の上限よりも、余ってしまう」というケースは良くあります。

「住民税控除あまり」は、繰越もできませんし、他の税金から控除することもできずに消えてしまいます。

その2.計算時点では今後10年間の給与所得を予想することはできないため、控除額は変動する

当然ですが

今後10年間の給与は予想することができません。

つまり、所得税も、上下に変動してしまうので、ここでシミュレーションした結果通りになるわけではありません。

上振れ、下振れはあるのです。

その3.住宅ローン控除(住宅ローン減税)に給料がなくなる動きはもったいない!

住宅ローン控除(住宅ローン減税)は

  • 所得税
  • 住民税

から控除されるものです。

所得税も、住民税も、基本的には「所得」に対して課税されます。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)される10年間は、大幅に「所得」が減る動き

  • 退職
  • 休職
  • 独立
  • 給料が大幅に減る転職
    ・・・

をすると、その分住宅ローン控除(住宅ローン減税)が使えなくなってしまうので、もったいないことになります。

まとめ

住宅ローン控除(住宅ローン減税)のシミュレーションの流れ

  • 所得税・住民税を計算する
  • 住宅ローンの内容から住宅ローン控除(住宅ローン減税)を計算する
  • すまい給付金を計算する

ことで

  • 住宅ローン控除(住宅ローン減税)でいくら税金が安くなるのか?
  • すまい給付金がいくら受け取れるのか?

が計算できます。

所得税・住民税を計算する

  1. 手順その1.給与収入を入力する
  2. 手順その2.各種控除を入力する
  3. 手順その3.「課税所得」「所得税」「住民税」が計算される

住宅ローンの内容から住宅ローン控除(住宅ローン減税)を計算する

  1. 手順その1.「借入額」「返済期間」「返済方法」「ボーナス払い」「借入開始月」を入力する
  2. 手順その2.「借入金利(%)」を入力する
  3. 手順その3.「住宅ローン控除居住年度設定」を入力する
  4. 手順その4.「シミュレーション実行」ボタンを押す
  5. 手順その5.「住宅ローン最大控除額」が計算される
  6. 手順その6.「所得税」「住民税」から実際の住宅ローン控除(住宅ローン減税)の控除額を計算する

すまい給付金を計算する

  1. 手順その1.指定された情報を入力する
  2. 手順その2.給付額が計算される
teacher
手順を間違えなければ、簡単に住宅ローン控除(住宅ローン減税)をシミュレーションすることが可能です。「どのくらい減税されるのか?」予算に大きく影響してくるので、物件を選ぶ前に試算しておくことが重要です。
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