【2018年版】知らないと損する!「フラット35保証型」。実はお得な「フラット35保証型」の金利・適用基準(条件)・メリットデメリットを徹底解説

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「フラット35保証型って何のことですか?」
「フラット35保証型と通常のフラット35は何が違うのでしょうか?」

実はお得な「フラット35保証型」ですが知らない人の方が圧倒的に多いのが現状です。今回は、「フラット35保証型」の金利・適用基準(条件)・メリットデメリットを徹底解説します。

目次

フラット35保証型とは?

フラット35保証型とは?

フラット35には大きく分けて2種類の商品があります。

  1. フラット35買取型
  2. フラット35保証型

の2つです。

一般的に「フラット35」と呼んでいるのは「フラット35買取型」のことです。

  • フラット35
  • フラット35S
  • フラット35リノベ
  • フラット35子育て支援型・地域活性化型
    ・・・

これらも、すべて「フラット35買取型」なのです。

「フラット35買取型」と「フラット35保証型」の違い

「フラット35買取型」と「フラット35保証型」の違い

「フラット35買取型」の仕組み

「フラット35買取型」の仕組み
フラット35というのは、住宅金融支援機構が設計した「住宅ローン商品」を、銀行が代理で販売する仕組みとなっています。

そのため、銀行がフラット35の申込を受けると、住宅金融支援機構に「買取申請」を行い、住宅金融支援機構が問題ないと判断すれば「買取」が承認され、買取代金が銀行に支払われる仕組みです。

家電で言えば

  • 住宅金融支援機構 = メーカー
  • 銀行 = 家電量販店

ということになります。

これが基本的な仕組みですから、銀行は自社の住宅ローン商品とは別に「フラット35」を販売しているのです。また、どの銀行にいっても「フラット35」に申し込むことができるのは、「フラット35」は銀行の商品ではなく、住宅金融支援機構の商品だからです。

ビックカメラに行こうが、ヨドバシカメラに行こうが、同じソニーの商品が販売されているのと同じ構造となっています。

「フラット35保証型」の仕組み

「フラット35保証型」の仕組み

フラット35保証型は、住宅金融支援機構は「保証会社」として機能します。

万が一、住宅ローンを借りた方が返済できない場合にのみ、住宅金融支援機構が残債額を保険金で支払ってくれる仕組みとなっています。

債権は金融機関が持っているので

家電で言えば

  • 住宅金融支援機構 = 保証会社
  • 銀行 = メーカー・直営販売店

ということになります。

フラット35という名前はついているものの、住宅金融支援機構は保証会社という役割だけなので、金利や融資条件を決められるのは「銀行・金融機関」となります。

この形だと、銀行にとっては、通常販売している自社の住宅ローン商品と大差がないため、「フラット35保証型」は販売している金融機関が少ないのです。

2018年5月7日現在:「フラット35保証型」取扱金融機関のうち、新規受付を行っている金融機関

  1. 日本住宅ローン
  2. アルヒ
  3. 財形住宅金融
  4. 広島銀行

の4社しかないのです。「フラット35買取型」が332社の金融機関が販売しているのに対して、たったの4社ですから、あまり人気がなく、知られていないのが当然なのです。

「フラット35買取型」と「フラット35保証型」の違い比較表

「フラット35買取型」と「フラット35保証型」の違い比較表
比較項目フラット35買取型フラット35保証型
住宅ローンの貸し手住宅金融支援機構銀行・金融機関
取扱金融機関332社7社(新規受付中:4社)
抵当権住宅金融支援機構が抵当権設定銀行・金融機関が抵当権設定
金利決定住宅金融支援機構が金利の幅を決定する。販売する銀行・金融機関はその金利の中で金利を設定できる。銀行・金融機関が金利を決定する
団体信用生命保険新機構団体信用生命保険制度銀行・金融機関が提供する団体信用生命保険
住宅金融支援機構の役割銀行・金融機関から販売されたフラット35の債権を買い取る銀行・金融機関が融資したフラット35の借り手が返済不能状態になった場合に保険金で残債を代位弁済する

「フラット35保証型」のメリットデメリット

「フラット35保証型」のメリットデメリット

メリット

  • フラット35保証型は、販売する銀行・金融機関が金利を決定できるので、同じ全期間固定金利の商品だとしても、「フラット35買取型」よりも、低金利になるケースが多い
  • フラット35買取型と同じく、全期間固定金利

デメリット

  • 審査は銀行・金融機関が行うので、住宅金融支援機構が審査をする「フラット35買取型」よりも、厳しくなる
  • 金利が低金利に設定される分、申込条件も厳しくなるケースが多い
  • 取り扱う銀行・金融機関の数が少ないので選択肢が少ない

「フラット35保証型」の商品まとめ

「フラット35保証型」の商品まとめ

2018年7月時点の金利

ARUHI

「フラット35買取型(ARUHI フラット35)」の金利

機構団信加入
借入期間借り入れ:9割以下、借り換え:10割以下借り入れ:9割超10割以下
15年~20年年1.290%年1.730%
21年~35年年1.340%年1.780%
団信不加入
借入期間借り入れ:9割以下、借り換え:10割以下借り入れ:9割超10割以下
15年~20年年1.090%年1.530%
21年~35年年1.140%年1.580%

「フラット35買取型(ARUHI フラット35)」の融資条件

返済負担率
年収400万円未満400万円以上
ARUHI フラット3530%以下35%以下
自己資金(手持ち金)の割合
  • 住宅建設費(土地取得費を含む)または住宅購入価額の10割以下。
    (融資比率9割以下と9割超で金利が異なります。)

ARUHI「フラット35保証型(ARUHI スーパーフラット)」の金利

商品名借入期間実行金利(団信不加入)実行金利(一般団信加入)
ARUHI スーパーフラット815年~35年年0.960%年1.240%
ARUHI スーパーフラット915年~35年年1.010%年1.290%
ARUHI スーパーフラット借換15年~35年年1.010%年1.290%

ARUHI「フラット35保証型(ARUHI スーパーフラット)」の融資条件

返済負担率
年収400万円未満400万円以上
ARUHI スーパーフラット830%以下35%以下
ARUHI スーパーフラット920%以下20%以下
自己資金(手持ち金)の割合
商品名手持金の割合借入額の割合
ARUHI スーパーフラット8建設費または購入価額の20%以上80%以下
ARUHI スーパーフラット9建設費または購入価額の10%以上20%未満80%超90%以下

ARUHI「フラット35保証型(ARUHI スーパーフラット)」の金利比較

借入期間:35年
自己資金:20%以上
団信:加入

の場合

「フラット35買取型」:年1.340%
「フラット35保証型」:年1.240%(ARUHI スーパーフラット8)

→ 「フラット35保証型」の方が年率0.1%金利が低金利

借入期間:35年
自己資金:10%以上
団信:加入

の場合

「フラット35買取型」:年1.340%
「フラット35保証型」:年1.290%(ARUHI スーパーフラット9)

→ 「フラット35保証型」の方が年率0.05%金利が低金利

ARUHI「フラット35保証型(ARUHI スーパーフラット)」の融資条件比較

返済負担率
年収400万円未満400万円以上
フラット35買取型30%以下35%以下
年収400万円未満400万円以上
ARUHI スーパーフラット830%以下35%以下
ARUHI スーパーフラット920%以下20%以下
返済負担率が「フラット35買取型」よりも抑える方 → 低金利の「フラット35保証型(ARUHI スーパーフラット9)」が利用できる
融資率
  • フラット35買取型が低金利になる基準:融資率:90%以下(自己資金1割超)
商品名手持金の割合借入額の割合
ARUHI スーパーフラット8建設費または購入価額の20%以上80%以下
ARUHI スーパーフラット9建設費または購入価額の10%以上20%未満80%超90%以下
自己資金が20%以上用意できる方 → 低金利の「フラット35保証型(ARUHI スーパーフラット8)」が利用できる

ARUHI「フラット35保証型(ARUHI スーパーフラット)」の考察

ARUHI「フラット35保証型(ARUHI スーパーフラット)」の場合は

  • 融資条件を通常の「フラット35買取型」よりも、「フラット35保証型」を厳しくすることで
  • 「フラット35買取型」よりも「フラット35保証型」の方が低金利に設定している商品

となっています。

日本住宅ローン

日本住宅ローン「フラット35保証型(MCJフラット35)」の金利

商品名団信当初5年・当初10年当初固定期間以降
MCJフラット35(物件価格の90%以内)あり年1.250%年1.500%
MCJフラット35(物件価格の90%以内)なし年1.050%年1.300%
MCJフラット35(物件価格の90%超)あり年1.690%年1.490%
MCJフラット35(物件価格の90%超)なし年1.940%年1.740%

日本住宅ローン「フラット35保証型(MCJフラットプレミアム)」の金利

商品名団信当初5年・当初10年当初固定期間以降
MCJフラットプレミアム(物件価格の80%以内)あり年1.150%年1.400%
MCJフラットプレミアム(物件価格の80%以内)なし年0.950%年1.200%
MCJフラットプレミアム(物件価格の90%超)あり年1.360%年1.610%
MCJフラットプレミアム(物件価格の90%超)なし年1.160%年1.410%

日本住宅ローン「フラット35保証型(MCJフラットプレミアム)」の融資条件

  • 提携ハウスメーカーのお客さま限定

日本住宅ローン「フラット35保証型(MCJフラットプレミアム)」の金利比較

借入期間:35年
自己資金:20%以上
団信:加入

の当初金利

「フラット35買取型」:年1.250%
「フラット35保証型」:年1.150% MCJフラットプレミアム(物件価格の80%以内)

→ 「フラット35保証型」の方が年率0.1%金利が低金利

日本住宅ローン「フラット35保証型(MCJフラットプレミアム)」の融資条件比較

自己資金率の違い

「フラット35保証型」:20%以上
「フラット35買取型」:0%以上(10%以上で低金利)

融資条件の違い

「フラット35保証型(MCJフラットプレミアム)」は、「提携ハウスメーカーのお客さま限定」

日本住宅ローン「フラット35保証型(MCJフラットプレミアム)」の考察

「フラット35保証型(MCJフラットプレミアム)」の場合は

  • 融資条件を「提携ハウスメーカーのお客さま限定」とすることで
  • 「フラット35買取型」よりも「フラット35保証型」の方が低金利に設定している商品

となっています。

「フラット35保証型」は有利なフラット35。今後主流になる可能性もある!

「フラット35保証型」は有利なフラット35。今後主流になる可能性もある!
  • ARUHI
  • 日本住宅ローン

を見てわかる通りで

「フラット35保証型」は「フラット35買取型」よりも条件を厳しく設定する

その代わりに

「フラット35保証型」は「フラット35買取型」よりも金利を低金利にする

という形で設計されている商品です。

「フラット35買取型」は、どの銀行や金融機関で申し込んでも、金利は全く同じです。

そうなると、自社の住宅ローン商品を持たないノンバンクは、差別化ができなくなってしまうため

  • ARUHI
  • 日本住宅ローン

は「フラット35保証型」を採用して、フラット35の独自商品を開発しはじめたのです。

銀行が「フラット35保証型」を採用していないのは、銀行独自の住宅ローン商品があるため、不要だからです。

「フラット35保証型」は、年々融資額が伸びています。

「フラット35保証型」は有利なフラット35。今後主流になる可能性もある!
「フラット35保証型」は、2017年10~12月期で371億円と前年同期の約3倍
「フラット35買取型」は、じ時期に約16%減

というデータから見ても、

今後は、「フラット35保証型」が主流になる

と言っても、過言ではないのです。

重要なのは

「フラット35保証型」は、全期間固定金利の住宅ローンであることには変わらない

という点です。

全期間固定金利の住宅ローンというのは、銀行・金融機関にとってみれば、金利上昇時に逆ザヤになってしまうリスクの高いローン商品です。

そのため、メガバンク、地方銀行、ネット銀行ともに「変動金利」「当初10年固定金利」にばかり力を入れるため、低金利になるのは「変動金利」「当初10年固定金利」で、「全期間固定金利」は置き去りになり、「フラット35」に頼り切りになっていた状況です。

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住宅ローンの利用者にとってみれば、低金利で、自由度の高い「フラット35」が登場してきたことで、「より有利な住宅ローン商品を利用することができるようになった。」と言っていいでしょう。選択肢が広がったことは間違えありません。

全期間固定金利を検討している方は、ノンバンクの提供する「フラット35保証型」を検討することをおすすめします。

また、この状況が続けば、銀行も「フラット35保証型」の開発に乗り出してくる、自社の全期間固定金利の住宅ローン商品を同レベルの低金利に設定してくる、ことは間違えありません。住宅ローン利用者にとっては大きなメリットになります。

実際に広島銀行は「〈ひろぎん〉住宅ローンフラット35(保証型)」という「フラット35保証型」を提供しています。

銀行も「フラット35保証型」に追従する可能性が高いのです。

住宅ローン検討中の方は「フラット35保証型」と「フラット35買取型」の違いを理解した上で、融資条件がクリアできるのであれば、より低金利の「フラット35保証型」も選択肢に入れて、比較検討しましょう。

金利が低金利ですので「住宅ローン借り換え」にも、おすすめできるフラット35商品となっています。フラット35からフラット35への借り換えもできるので、すでにフラット35で借り入れ中の方も「フラット35保証型」への借り換えを検討してみることをおすすめします。