フラット35審査で最も重視されるのは技術基準。金利優遇プランの可否も決定するフラット35の技術基準とは?

man
「フラット35の審査で重要なのは借りる人じゃなくて、住宅自体って本当?」
「フラット35の技術基準って何?」

フラット35の審査で重要になるのは「借りる人」よりも「買う住宅」の方に主軸があるのです。今回はフラット35で「買う住宅」に課される「技術基準」について解説します。

目次

フラット35の技術基準とは?

フラット35の技術基準とは?

フラット35の利用条件には

フラット35の技術基準とは?

借入対象となる住宅

住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅

というものがあります。

つまり、フラット35を利用する条件の一つに

フラット35でお金を借りて買う住宅は「技術基準」に適合しなければならない。

というものがあるのです。

技術基準とは

住宅の性能のこと

を言います。

フラット35では

staff
「○○という住宅性能を備えた物件であれば融資しますよ。」

という考え方で融資をしているのです。

この背景にあるのは

フラット35を提供している住宅金融支援機構というのは、国土交通省住宅局と財務省管轄の独立行政法人であり、政府系金融機関と言えます。

国としては

良質な住宅を増やして、国民の住生活を向上させる

という大義名分があるため、

欠陥住宅に融資をするわけにはいかないのです。

「良質な住宅を増やす」という観点で「住宅の技術基準」に基づいた審査が行われ、技術基準をクリアすると「適合証明書」がもらえて、フラット35の融資が下りる

という仕組みになっています。

フラット35の融資の手順

フラット35の融資の手順
  1. 金融機関への手続き
  2. お借入れのお申込み
  3. 審査結果のお知らせ
  4. 適合証明書の提出
  5. 資金のお受け取り

「適合証明書」を発行するのは「適合証明検査機関」であり、

1.設計審査

設計段階で「技術基準を満たしているのか?」の審査

  • 設計図面(付近見取図、配置図、平面図、立面図、矩計図、住宅の床面積・敷地面積等計算図)
  • 仕様書

2.現場審査1回目

屋根工事が完了した時点以降に行う中間現場検査

3.現場審査2回目

すべての工事が完了した時点で行う竣工現場検査

  • 工事内容確認チェックシート

という手順をもって審査が行われます。

適合証明検査機関は、民間の検査機関であり、100社以上の検査機関が登録されています。

分譲マンション、建売住宅の場合は、不動産業者が検査依頼をする形になりますが、注文住宅などの場合は、施主がご自身で依頼しなければならないケースもあります。

フラット35を利用する前に、購入予定の物件がフラット35の「適合証明書」を持っているかどうか?

は、不動産業者に確認しておく必要があります。

技術基準のレベルによって利用できるフラット35が異なる!?

技術基準のレベルによって利用できるフラット35が異なる!?

2018年5月時点のフラット35では

  • フラット35S:金利Aプラン → 当初10年間の金利が-0.25%
  • フラット35S:金利Bプラン → 当初5年間の金利が-0.25%

という金利優遇プランが用意されています。

当然、誰しもが金利優遇プランを利用できるものなら利用したいはずですが・・・

より高い技術基準をクリアしないと金利優遇プランは受けられないのです。

技術基準と金利優遇プランの関係

技術基準と金利優遇プランの関係

フラット35の必須基準

すべて必須

耐久性・可変性

  • 「劣化対策等級2」かつ「維持管理に関する基準」

省エネルギー性

  • 「断熱等性能等級2」相当

安全性・快適性

  • 接道・住宅の規模・規格・戸建型式・区画などに関する基準

フラット35S:金利Bプランが利用できる基準

いずれか1つ

耐久性・可変性

  • 「劣化対策等級3」かつ「維持管理対策等級2」

省エネルギー性

  • 「断熱等性能等級4」または[一次エネルギー消費量等級4」

耐震性

  • 「耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2」または「免震建築物」

バリアフリー性

  • 「高齢者等配慮対策等級3」

フラット35S:金利Aプランが利用できる基準

いずれか1つ

耐久性・可変性

  • 「長期優良住宅」

省エネルギー性

  • 「認定低炭素住宅」または「一次エネルギー消費量等級5」または「性能向上計画認定住宅」

耐震性

  • 「耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3」

バリアフリー性

  • 「高齢者等配慮対策等級4」

フラット35の技術基準詳細

フラット35の技術基準詳細

※2018年5月時点の情報

最新情報はこちらを参考にしてください。

耐久性・可変性

その1.基礎の高さ

地面から基礎の上端まで、または地面から土台の下端までの高さは40cm以上

その1.基礎の高さ

その2.小屋裏換気

独立した小屋裏ごとに一定以上の面積で2ヶ所以上の換気孔を設けているか、または、屋根断熱工法

その2.小屋裏換気

その3.床下換気

床下換気については、次のいずれか

  • 外壁の床下部分に壁の長さ4m以内ごとに面積300c㎡以上の換気孔を設けている
  • ねこ土台の場合は、外壁の全周にわたって壁の長さ1m当たり面積75c㎡以上の換気孔を設けている
  • 所定の基礎断熱工法としている
その3.床下換気

その4.床下防湿

厚さ0.1mm以上の防湿フィルムまたは厚さ6cm以上のコンクリートを床下に施工

その4.床下防湿

その5.木部の防腐・防蟻措置

外壁に通気層を設けたり、柱などに耐久性の高い樹種の製材または防腐・防蟻(一部地域は防腐)処理材を利用

その5.木部の防腐・防蟻措置

その6.基礎内周部の地盤の防蟻措置

基礎の内側の地面は、防蟻に有効な処理を行うか、鉄筋コンクリート造のべた基礎等で覆う

その6.基礎内周部の地盤の防蟻措置

その7.浴室等の防水措置

浴室及び脱衣室の軸組と床組、浴室の天井は、防水上有効な仕上げ

その7.浴室等の防水措置

その8.土台(土台を木造とする場合)

土台は耐久性の高い樹種または防腐・防蟻処理材を利用
外壁の下端には水切り

その8.土台(土台を木造とする場合)

その9.換気設備の設置

住宅の炊事室、浴室、トイレには、換気設備または窓

その9.換気設備の設置

その10.配管設備の点検

配管を点検するための点検口を設ける

その10.配管設備の点検

その11.専用配管

専用配管をコンクリート内に埋め込まない

その11.専用配管

省エネルギー性

その1.断熱構造とする部分、躯体の断熱性能等

住宅の天井(または屋根)、壁、床には所定の厚さの断熱材

その1.断熱構造とする部分、躯体の断熱性能等

その2.結露の発生を防止する対策

湿気を通しやすい断熱材を施工する場合は、防湿層を室内側に設ける

その2.結露の発生を防止する対策

その3.通気層の設置

屋根または外壁の断熱材の外側に通気層を設ける

その3.通気層の設置

その4.開口部の断熱性能等

住宅の窓については、複層ガラスを設けたり、ひさし・軒などを設ける

その4.開口部の断熱性能等

その5.一次エネルギー消費量基準

住宅の暖房・冷房・給湯などに要するエネルギー消費量が減るよう、省エネ性の高い設備を設ける

その5.一次エネルギー消費量基準

耐震性

その1.地盤を調査して最適な基礎を採用する

その1.地盤を調査して最適な基礎を採用する

その2.必要な量の耐力壁を設ける

その2.必要な量の耐力壁を設ける

その3.耐力壁をバランスよく配置する

その3.耐力壁をバランスよく配置する

バリアフリー性

その1.部屋の配置

高齢者の寝室と浴室、トイレを同一階に設ける

その2.段差

床の段差をなくす

その2.段差

その3.階段

勾配を緩やかにするなど安全性に配慮

その3.階段

その4.手すり

その4.手すり

その5.通路及び出入り口の幅員

その6.寝室、トイレ及び浴室の大きさ

その6.寝室、トイレ及び浴室の大きさ

安全性・快適性

その1.接道

火災などいざというときに避難しやすいよう、道に2m以上接する

その1.接道

その2.住宅の規模

居住性を十分に確保するため、住宅の床面積を70㎡以上。
併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分(店舗・事務所等)の床面積以上。

その2.住宅の規模

その3.住宅の規格

少なくとも食事をする部屋と就寝する部屋が別々に確保できるよう、原則として、2つ以上の部屋、台所、トイレ、お風呂があり、独立した生活が営める形

その3.住宅の規格

その4.戸建型式

一般的な木造住宅は、下から上がってくる火炎に対して弱いので、一戸建てまたは連続建てに限定。
耐火構造や準耐火構造(省令準耐火構造を含む。)の住宅は重ね建てまたは共同建てとすることができる。

その4.戸建型式

その5.区画

住戸間は、火災が隣の住戸に延焼しないよう、耐火性能の高い壁や床で区画
、店舗併用住宅では、住宅部分と非住宅部分を建具等で仕切

その5.区画

その6.住宅の構造

耐火構造の住宅、準耐火構造(省令準耐火構造を含む。)の住宅。
または耐久性基準を満たした住宅

その6.住宅の構造

フラット35の技術基準適用の確認方法

フラット35の技術基準適用の確認方法

「フラット35」というのは、前述した通りで設計段階から「適合証明検査機関」の検査が入るものとなっています。

そのため、分譲マンションや建売住宅など、販売時には

  • 「フラット35が利用できるか否か?」
  • 「フラット35Sが利用できるか否か?」

というのがわかっているのです。

方法その1.不動産情報サイトで「フラット35適用可」で検索する

不動産情報サイトで販売中の不動産物件は「フラット35が利用できるかどうか?」記載されています。

HOMES

こだわり条件に「フラット35適用可能」があります。

HOMES

東京都内の新築物件数に対するフラット35が利用できる新築物件数
123件/374件

ですから、32.8%の物件がフラット35適用となっています。

方法その1.販売する不動産会社に確認する

一番確実な方法は、購入検討時に販売する不動産会社に

man
「フラット35は利用できますか?」
「フラット35Sは利用できますか?」

と聞くことです。

最近の分譲マンションであれば、多くの物件がフラット35の適合証明書を取得していますが、中古物件などは取得していないケースも多いので、確認するしか方法がありません。

中古住宅の技術基準

中古住宅の技術基準
man
中古住宅で適合証明書を自分で取得することはできるの?
teacher
できます。

フラット35では、中古住宅も、新築住宅と同じように「適合証明申請」をして「物件検査」の上、「適合証明書の交付」を受ければ、フラット35が利用可能です。

物件検査の流れ

物件検査の流れ 物件検査の流れ

中古住宅の技術基準

一戸建て住宅等

項目技術基準の概要確認方法例
接道原則として一般の道に2m以上の接道現地調査により確認
住宅の床面積床面積は70㎡以上(共同建ての住宅は30㎡以上)建物の登記事項証明書、確認済証、設計図書等により確認
併用住宅の床面積店舗等併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が全体の1/2 以上現地調査により確認
住宅の規格原則として、2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)、キッチン、トイレおよび浴室(浴槽を設置したもの)の設置現地調査により確認
住宅の構造次のいずれか
①耐火構造の住宅
②準耐火構造の住宅(省令準耐火構造を含む。)
③耐久性基準に適合する住宅(一戸建てまたは連続建てのみ
①②検査済証、設計図書、火災保険証券等準耐火構造の住宅(省令準耐火構造を含む。) により確認
③設計図書または現地調査等により確認
劣化状況/屋外・基礎に著しいひび割れまたは欠損等がないこと
・外壁およびそれらの仕上げ材に著しいひび割れまたは欠損等がないこと、シーリング材の破断等がないこと
・バルコニーの防水層に著しいひび割れ等がないこと
・上記部位について腐朽、蟻害、鉄筋の露出等がないこと
現地調査により確認
劣化状況/屋内・壁、柱、居室の床が 6/1000 以上傾斜していないこと(鉄筋コンクリート造等の部分を除く)
・土台、床組に著しい割れ等がないこと
・小屋組に雨漏り等の跡、著しい割れ等がないこと
・上記部位について腐朽等、蟻害、鉄筋の露出がないこと
現地調査により確認
耐震性次のいずれか
①昭和56年6月1日以降に確認済証が交付された住宅
②表示登記における新築時期が昭和58年4月1日以降である住宅
③機構の定める耐震評価基準等に適合する住宅
①確認済証、募集パンフレットまたは地方公共団体が発行する建築確認日を確認できる書類(例:台帳記載事項証明書により確認
②建物の登記事項証明書により確認
③設計図書等により確認

マンション

項目技術基準の概要確認方法例
接道原則として一般の道に2m以上の接道現地調査により確認
住宅の床面積床面積は30㎡以上募集パンフレット、設計図書、確認済証、建物の登記事項証明書等により確認
併用住宅の床面積店舗等併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が全体の1/2 以上募集パンフレット、設計図書、確認済証、建物の登記事項証明書等により確認
住宅の構造次のいずれか
①耐火構造の住宅
②準耐火構造の住宅(省令準耐火構造を含む。)
検査済証、設計図書、旧公庫融資の現場審査通知書・適格認定通知書・募集パンフレット、適合証明書等により確認
劣化状況/共用部分・基礎、外壁、柱、梁、バルコニー等に鉄筋の露出がないこと現地調査により確認
耐震性次のいずれか
①昭和56年6月1日以降に確認済証が交付された住宅
②表示登記における新築時期が昭和58年4月1日以降である住宅
③機構の定める耐震評価基準等に適合する住宅
①募集パンフレット、確認済証または地方公共団体が発行する建築確認日を確認できる書類(例:台帳記載事項証明書)により確認
②建物の登記事項証明書により確認
③設計図書等により確認

フラット35S:金利Aプラン

いずれか1つ

省エネルギー性

  • ①認定低炭素住宅
  • ②トップランナー基準に適合する住宅(一戸建てに限る)
  • ③一次エネルギー消費量等級5の住宅
  • ④性能向上計画認定住宅(建築物省エネ法)

耐震性

  • ⑤耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅

バリアフリー性

  • ⑥高齢者等配慮対策等級4以上の住宅(共同住宅の専用部分は等級3でも可)

耐久性・可変性

  • ⑦長期優良住

フラット35S:金利Bプラン

いずれか1つ

省エネルギー性

  • ①断熱等性能等級4の住宅
  • ②一次エネルギー消費量等級4以上の住宅

耐震性

  • ③耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上の住宅
  • ④免震建築物

バリアフリー性

  • ⑤高齢者等配慮対策等級3以上の住宅

耐久性・可変性

  • ⑥劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅
    (共同住宅等については、一定の更新対策※4が必要)

中古マンションらくらくフラット35

すでに物件検査を受けている中古マンションは下記で検索することが可能です。

まとめ

フラット35では

  • フラット35の定める技術基準をクリアしたという「適合証明書」

がなければ利用することができません。

フラット35を提供する住宅金融支援機構は、政府系金融機関ですので

  • 「良質な住宅を供給すること」

に重きを置いているため、民間の金融機関とは違って「借りる方の信用力」よりも「融資する物件の質」を重視しているのです。

販売中の新築物件の場合、「適合証明書」を取得しているかどうかはすでに分かっているため、不動産会社に聞けば、「フラット35を利用できるかどうか」を知ることができます。

中古住宅を購入する場合も、後から「適合証明書」を取得することもできるので、フラット35を利用したい方は事前に申請する必要があります。

teacher
フラット35では、技術基準のクリアが重要な項目になっているので、購入前に「フラット35が利用できるかどうか」不動産会社に確認を取ることを忘れないように注意しましょう。

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