筆者がFP（ファイナンシャル・プランナー）として住宅ローンの相談を受けていると効かれることが多い質問です。FP（ファイナンシャル・プランナー）が自信を持っておすすめする「フラット35」ランキング形式で紹介します。
いきなり、フラット35ランキングの結果を見たい方は
ランキングを見る前に
フラット35を比較検討する前に理解しておくべきなのは、フラット35の特徴です。
3フラット35比較で覚えておきたいことは
- フラット35を利用できる物件と利用できない物件がある
- フラット35の金利は、どの銀行も同じ
- フラット35の事務手数料は、銀行によって違う
- フラット35の金利は、15年～20年と21年～35年で大きく異なる
- フラット35の金利は、団信ありと団信なしで大きく異なる
- フラット35の金利を銀行が自主的に下げているプランがある
- フラット35Sは、フラット35よりも低金利
という点です。
こちらでも詳しく書いていますが・・・
とくに重要な点にフォーカスすると
フラット35を比較する前にチェックすべきなのは
- 購入予定の物件（入居中の物件）がフラット35、フラット35Sを利用できる物件かどうか？
フラット35を比較するときにチェックすべきなのは
- そのフラット35の「事務手数料」はいくらか？
- そのフラット35に「銀行独自の低金利プラン」があるかどうか？
- そのフラット35に「銀行独自の付帯サービス」があるかどうか？
の4点に注意する必要があります。
１．購入予定の物件（入居中の物件）がフラット35、フラット35Sを利用できる物件かどうか？
フラット35、フラット35Sを利用するためには
- 住宅金融支援機構が定める技術要件をクリアすること
- その上で、適合証明書を持っていること
が条件になります。
物件によっては
技術要件をクリアしておらず、そもそもフラット35やフラット35Sを利用できない物件もあるのです。
とくにフラット35Sなどは、求められる技術要件のレベルがフラット35の技術要件よりも高いため、利用できる物件が少なくなってしまいます。
フラット35を検討する前に「購入予定の物件（入居中の物件）がフラット35、フラット35Sを利用できる物件かどうか？」を必ずチェックしておく必要があるのです。わからない方は、販売した建設会社やハウスメーカーに聞いてみると良いでしょう。明確な回答が得られるはずです。
利用できない方は、フラット35以外の住宅ローンを検討しましょう。
２．そのフラット35の「事務手数料」はいくらか？
フラット35というのは「住宅金融支援機構の住宅ローン商品」です。
そのため、金利を決めるのは「住宅金融支援機構」であって、銀行ではないのです。
「住宅金融支援機構」は、金利に幅を持たせて、この幅の中であれば「どの金利を適用しても構いませんよ。」という形で、各銀行に「フラット35」の販売を依頼しているのです。
銀行は、「フラット35」の販売代理店ですから、メーカーである「住宅金融支援機構」の意向に合わせて、その金利の中で、フラット35金利を設定しているのです。
ただし、幅があるとはいえ、実情としては、どの銀行も「設定された金利幅の下限」を採用しているため、「どの銀行でフラット35に入っても、同じ金利」という状況になってしまうのです。
一方、事務手数料は、銀行が個別に設定できるものです。
銀行によって、事務手数料の設定は異なるのです。
金利が同じなのですから、
と判断することができるのです。
３．そのフラット35に「銀行独自の低金利プラン」があるかどうか？
「銀行独自の低金利プラン」って何？
前述した通りで
です。
これを「フラット35（買取型）」と呼びます。
しかし、一部の金融機関では「フラット35（保証型）」という仕組みを採用しています。
「フラット35（保証型）」とは
「銀行」が販売の主体なのですから、金利は「銀行」が勝手に決めることができるのです。
ということになります。
「フラット35（保証型）」を提供している銀行は少なく、現時点では下記の5社のみとなっています。
- 日本住宅ローン
- アルヒ
- 財形住宅金融
- 広島銀行
- クレディセゾン
４．そのフラット35に「銀行独自の付帯サービス」があるかどうか？
「銀行独自の付帯サービス」もチェックしておくべきです。
とくに重要なのは
です。
多くのフラット35を提供する銀行では、団信を拡充した「疾病保障団信」を用意しています。
FPの私が絶対におすすめしたいフラット35比較ランキング
1位．住信SBIネット銀行住宅ローン／フラット35
| 住宅ローン名 | 金利タイプ | 借入期間 | 実質金利（年率） 保証料／優遇込み | 当初期間終了後 変動金利 | 優遇・備考 | 事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合 | 保証料 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| フラット35（買取型）（融資額90％以下／団信なし） | 全期間固定金利 | (21～35年) | 1.640% | 1.640% | 借り換えで事務手数料0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35（買取型）（融資額90％超／団信なし） | 全期間固定金利 | (15～20年) | 1.360% | 1.360% | 借り換えで事務手数料0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35s（買取型）（融資額90％以下／団信なし）：21年以上～35年以下 | 当初固定金利 | (10年) | 1.140% | 1.640% | 借り換えで事務手数料0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35s（保証型）（融資額80％以下／団信あり） | 当初固定金利 | (5年) | 1.770% | 1.830% | - | 2.20% | 無料 |
| フラット35s（保証型）（融資額80％以下／団信あり） | 当初固定金利 | (10年) | 1.770% | 1.830% | - | 2.20% | 無料 |
| フラット35（保証型）（借り換え／団信あり） | 全期間固定金利 | (15～35年) | 1.830% | 1.830% | - | 2.20% | 無料 |
重要な比較ポイント
フラット35の「事務手数料」
- 新規借入：借入金額の1.1％（税込）
- 借り換え：借入金額の0.99％（税込）
採用しているフラット35の種類
- 「フラット35（買取型）」
フラット35の金利
- 「住宅金融支援機構」の設定する最低金利
フラット35の銀行独自の付帯サービス
- 全疾病保障：任意加入
費用負担：借入金額の0.55％（税込）を事務取扱手数料に上乗せ
住信SBIネット銀行住宅ローン／フラット35がおすすめの理由
事務手数料コストが安く、借入金額の0.55％（税込）という格安なコスト負担で「全疾病保障」が付帯できるのです。金利も当然、フラット35の最低水準の金利が採用されているため、おすすめのフラット35になります。
2位．ARUHI住宅ローン／フラット35
| 住宅ローン名 | 金利タイプ | 借入期間 | 実質金利（年率） 保証料／優遇込み | 当初期間終了後 変動金利 | 優遇・備考 | 事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合 | 保証料 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| フラット35（融資額90％以下／団信なし） | 全期間固定金利 | (21～35年) | 1.640% | 1.640% | WEB申込で事務手数料1.10% | 1.10% | 無料 |
| フラット35（融資額90％超／団信なし） | 全期間固定金利 | (15～20年) | 1.360% | 1.360% | WEB申込で事務手数料1.10% | 1.10% | 無料 |
| フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：15年以上～20年以下 | 当初固定金利 | (5年) | 0.750% | 1.250% | WEB申込で事務手数料1.10% | 1.10% | 無料 |
| フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：21年以上～35年以下 | 当初固定金利 | (10年) | 1.140% | 1.640% | WEB申込で事務手数料1.10% | 1.10% | 無料 |
| ARUHIスーパーフラット7（融資額70％以下／団信あり） | 全期間固定金利 | (15～35年) | 1.690% | 1.690% | 借り換えで事務手数料1.10% | 2.20% | 無料 |
| ARUHIスーパーフラット7（融資額70％以下／団信なし） | 全期間固定金利 | (15～35年) | 1.410% | 1.410% | 借り換えで事務手数料1.10% | 2.20% | 無料 |
| ARUHIスーパーフラット7s（融資額70％以下／団信あり） | 当初固定金利 | (5年) | 1.440% | 1.690% | 借り換えで事務手数料1.10% | 2.20% | 無料 |
| ARUHIスーパーフラット借り換え（団信あり） | 全期間固定金利 | (15～35年) | 1.790% | 1.790% | 借り換えで事務手数料1.10% | 2.20% | 無料 |
| ARUHIスーパーフラット借り換え（団信なし） | 全期間固定金利 | (15～35年) | 1.510% | 1.510% | 借り換えで事務手数料1.10% | 2.20% | 無料 |
重要な比較ポイント
フラット35の「事務手数料」
- 新規借入：借入金額の2.2％（税込）
- 借り換え：借入金額の2.2％（税込）
採用しているフラット35の種類
- 「フラット35（買取型）」 → ARUHI フラット３５
- 「フラット35（保証型）」 → ARUHI スーパーフラット
フラット35の金利
- ARUHI フラット３５：「住宅金融支援機構」の設定する最低金利
- ARUHI スーパーフラット：「住宅金融支援機構」の設定する最低金利よりも低金利
ARUHI スーパーフラットは、どのくらい低金利なのか？
2019年6月時点の金利で比較
団信加入
借入期間：15年～35年
- ARUHI フラット３５：年1.210％
- ARUHI スーパーフラット7：年1.120％
- ARUHI スーパーフラット8：年1.170％
- ARUHI スーパーフラット9：年1.220％
- ARUHI スーパーフラット借換：年1.220％
ARUHI スーパーフラットの申込要件
| 商品名 | 融資比率 | 返済負担率 |
|---|---|---|
| ARUHI スーパーフラット7 | 住宅購入価額7割以下 （残り3割は手持金） |
30％以内（400万円未満） 35％以内（400万円以上） |
| ARUHI スーパーフラット8 | 住宅購入価額8割以下 （残り2割は手持金） |
30％以内（400万円未満） 35％以内（400万円以上） |
| ARUHI スーパーフラット9 | 住宅購入価額9割以下 （残り1割は手持金） |
20％以内 |
| ARUHI スーパーフラット借換 | 借換対象となる住宅ローン残高と 諸費用の10割以下 |
30％以内（400万円未満） 35％以内（400万円以上） |
フラット35の銀行独自の付帯サービス
とくになし
ARUHI住宅ローン／フラット35がおすすめの理由
事務手数料は高いフラット35ですが、「フラット35（保証型）」を採用している数少ない金融機関ですので、ほかの横並びの金利を提供しているフラット35よりも、さらに低金利の「ARUHI スーパーフラット」という商品を提供しています。
通常のフラット35よりも、自己資金が多く必要になりますが、借入額の30％の自己資金を用意できれば、金利が0.09％低金利のARUHI スーパーフラット7が利用できるので、総返済額で計算すれば50万円程度の返済負担の軽減となります。
借り入れ条件によっては、事務手数料の高さよりも、低金利の返済額軽減メリットの方が大きくなるのです。
計算シミュレーション
借入額：3,000万円
借入期間：35年
金利：2019年6月金利
- フラット35：年1.210％
- ARUHI スーパーフラット7：年1.120％
総返済額
- フラット35：年1.210％ → 36,814,250円
- ARUHI スーパーフラット7：年1.120％ → 36,276,793円
差額：537,457円
3位．楽天銀行住宅ローン／フラット35
| 住宅ローン名 | 金利タイプ | 借入期間 | 実質金利（年率） 保証料／優遇込み | 当初期間終了後 変動金利 | 優遇・備考 | 事務手数料（税込） ※％は借入額に対しての割合 | 保証料 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| フラット35（融資額90％以下／団信なし） | 全期間固定金利 | (21～35年) | 1.640% | 1.640% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35（融資額90％超／団信なし） | 全期間固定金利 | (15～20年) | 1.360% | 1.360% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：15年以上～20年以下 | 当初固定金利 | (5年) | 0.750% | 1.250% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：21年以上～35年以下 | 当初固定金利 | (10年) | 1.140% | 1.640% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 |
| フラット35（融資額90％以下／団信あり） | 全期間固定金利 | (15～20年) | 1.450% | 1.450% | 楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.10%、借り換えで0.99% | 1.10% | 無料 |
重要な比較ポイント
フラット35の「事務手数料」
- 新規借入：借入金額の1.1％（税込）
- 借り換え：借入金額の0.99％（税込）
採用しているフラット35の種類
- 「フラット35（買取型）」
フラット35の金利
- 「住宅金融支援機構」の設定する最低金利
フラット35の銀行独自の付帯サービス
- ハッピープログラムの会員ステージが1つアップ
楽天銀行住宅ローン／フラット35がおすすめの理由
事務手数料コストが安く、金利も当然、フラット35の最低水準の金利が採用されているフラット35です。大きな付帯サービスなどはありませんが、コスト負担の軽いフラット35となっています。
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