【保存版】住宅ローンの変動金利を選ぶ前に最低限知っておくべき仕組み・リスク・金利推移・比較方法

woman
「一番低金利なんだから、変動金利にすればいいんじゃないの?」
「変動金利で金利が上がるリスクは」
「変動金利で一番おすすめの住宅ローンはどれ?」
・・・

いざ、住宅ローンを比較検討している段階で「変動金利がいいかも?」と思っても、「本当に変動金利で良いのか?」不安を感じている方も少なくないはずです。今回は、変動金利を選ぶ前にこれだけは知っておいてほしい「仕組み・リスク・金利推移・比較方法」をFPが解説します。

目次

住宅ローン変動金利理解度チェック

この質問に回答できない方は、最後まで読んでいただいてから、変動金利を選ぶことをおすすめします。

concierge
「変動金利は何に連動して金利が変動するのか、わかりますか?」
「20年前の変動金利は何%だったか、わかりますか?」
「変動金利は金利上昇に制限があることを知っていますか?」
「変動金利という名称で、変動金利じゃない住宅ローンがあるのを知っていますか?」
「万が一、金利が予想以上に上昇したら、どうするべきか考えていますか?」

実際、この質問に明確に答えられる方はFPの中にも、そうはいないと思います。一つずつ丁寧に解説していきます。

住宅ローンの変動金利のおさらい

住宅ローンの変動金利とは

住宅ローンを借りてから、定期的に金利が見直しされる(金利が変動する)金利タイプのこと

を言います。

金利変動のルールは

  1. 半年に2回(6月、12月が多い)金利の見直しが行われる
  2. 5年間で返済額は最高でも125%までしか上昇させない

という2点があります。

例:住信SBIネット銀行の変動金利のルール/2017年8月時点

例:住信SBIネット銀行の変動金利のルール/2017年8月時点 例:住信SBIネット銀行の変動金利のルール/2017年8月時点

金利見直しルール

お借入後の金利は、毎年4月1日、10月1日の三井住友信託銀行の短期プライムレ ートを基準として年2回金利の見直しを行い、6月、12月の約定返済日の翌日からそ れぞれ新しい金利の適用となります。ただし、基準金利が大幅に変動した場合には、それ以外の日に適用している金利を見直すことがあります。

返済額上限ルール

月々のご返済額は、お借入後5回目の10月1日を基準日とする金利の見直し時に、前回のご返済額の125%を限度に見直しいたします。(以降、5年ごとに金利の見直しにあわせ、前回のご返済額の125%を限度としてご返済額を見直します。) 金利情勢等により、当初の借入期間が終了しても未返済残高が生じる場合があります。この場合、原則として期日に全額返済していただきますが、全額返済が困難な場合には期日までにお申出ください。

woman
「えっ、どうやって金利が変動するの?」
concierge
銀行が決める基準金利に連動して、変動金利が変動します。

基準金利とは

住宅ローンの「定価」のようなもので、銀行は住宅ローンの基準金利「定価」から、引き下げ幅「値引」をして、適用金利「販売価格」を決定します。

変動金利の場合、引き下げ幅「値引」は銀行によって決まっているので、銀行が決める基準金利「定価」が変動すると、変動金利も変動するのです。

例:住信SBIネット銀行/2017年8月時点

例:住信SBIネット銀行/2017年8月時点
  • 変動金利の基準金利:2.775%
  • 金利引き下げ幅:-2.331%
  • 変動金利:0.444%

となります。

woman
「じゃあ、基準金利はどうやって変動するの?」
concierge
銀行が決める基準金利には「無担保コールレート」に連動します。

「無担保コールレート」とは

銀行同士でお金を融通し合う時の1日の金利のこと

です。銀行も、日々運用しているお金が余ったり、足りなくなったりするので、銀行間で貸し借りするのです。

woman
「じゃあ、無担保コールレート」はどうやって変動するの?」

無担保コール市場では、需給バランスと日銀によって金利が変動します。お金を借りたい銀行の方が多かったら、貸す人の方が有利なので金利は高く設定できます。お金を貸したい銀行の方が多かったら、借りたい人の方が有利なので金利は低くなるのです。

ここに日銀というプレイヤーも割り込んできます。日銀は政府の意向を受けて

  • 不景気
    → お金をどんどん市中に供給して、企業活動を活性化し、好景気にしなければならない。
    → 貸す人が多くなるから「低金利」になる
  • 好景気
    → お金をどんどん市中から回収して、バブルにならないようにインフレを抑制しなければならない。
    → 借りる人が多くなるから「高金利」になる

のです。

日銀は、景気の調整弁の役割をするため、日銀とその裏にいる政府の意向によって、お金の出し入れをしているのです。

つまり、

住宅ローンの変動金利は

  • 好景気 → 低金利
  • 不景気 → 高金利

と簡単していれば良いのです。

2017年現在は、不景気が続いています。

住宅ローンの主要金利指標の推移を見てみると

住宅ローン主要金利指標の推移

となっています。

青色の無担保コールレートの推移を見てみると、今は0%、もしくはマイナスになっているのに対して、1990年台のバブル時代には「8.0%」を超える高金利になっているのです。

concierge
この時代は住宅ローンの変動金利も8.0%台だったのです。
つまり、今後、バブル時代並の好景気になったら、「住宅ローンの変動金利は8.0%になってもおかしくない。」ということを意味しています。

住宅ローンの変動金利を選ぶときに覚えておくべきポイント

住宅ローンの変動金利は「景気」に連動する

  • 好景気 → 低金利
  • 不景気 → 高金利
concierge
不景気の今(2017年8月)は0.5%前後、好景気のバブル時代の絶頂期は8.0%前後の金利だったため、その範囲内で上下する可能性が高いということです。

住宅ローンの変動金利のリスクをどう捉えるべきなのか?

concierge

「住宅ローン金利が8.0%に上がるかも・・・」とさんざん脅してしまいましたが、実際どのくらいのリスクを考えておけば良いのでしょうか?

未来の金利を100%確実に予想することはできませんが、筆者個人の考え方では、いくつかの視点で考える必要があると思っています。

人口が減る超高齢化社会でバブル期のような好景気になる可能性は非常に低い!

日本の人口推移

日本の人口推移

出典:総務省「国勢調査」

これを見るとわかる通りで

1990年代のバブル期は「生産年齢人口(15歳~64歳)」がピークのときです。

人口減少と同時に超高齢化社会が加速するため、「生産年齢人口(15歳~64歳)」がどんどん減少してくことがわかります。

出生率が上がれば回復するかもしれませんが、現時点ではこの予想通りに推移すると考えられます。

働ける人が減るのですから、経済活動も比例して減少してしまうため、景気を回復させるのはかなり難しいことなのです。
concierge
一時的に景気が回復することはあると思いますが、バブル時代のような好景気にはならないでしょう。

今の超低金利は、終わりが見えている!?

2017年8月現在の住宅ローン変動金利は、0.50%という超低金利になっています。

「なぜ、こうなっているのか?」というと

concierge
日銀が銀行や保険会社が保有している国債をガンガン購入することで、市中にお金を増やす政策(量的金融金融緩和)を行っているので、必然的に貸す人が多く、借りる人が少なくなるため、ローン金利は低金利になっているのです。

しかし、日銀は年間約100兆円のペースで国債を買いまくっています。

年月日銀民間銀行政府社会保障基金
2014年1Q18.7%65.2%3.7%8.1%4.3%
2014年2Q20.0%64.5%3.8%7.8%3.9%
2014年3Q21.4%63.3%4.4%7.4%3.5%
2014年4Q23.3%61.4%4.7%6.5%4.1%
2015年1Q25.3%60.0%4.9%6.1%3.7%
2015年2Q27.5%58.5%4.6%6.0%3.4%
2015年3Q29.6%56.3%5.0%5.9%3.2%
2015年4Q31.4%54.5%5.2%5.8%3.1%
2016年1Q33.1%53.0%5.4%5.5%3.0%
2016年2Q34.8%51.3%5.7%5.4%2.8%
2016年3Q36.5%49.5%5.9%5.3%2.8%
2016年4Q38.4%47.9%5.8%5.2%2.7%
2017年1Q40.0%46.2%5.8%5.2%2.8%

国債の4割を日銀が持つようになってしまったのです。

2018年末にはこの割合は6割に達すると予測されています。

当然、この国債をガンガン購入することで、市中にお金を増やす政策(量的金融金融緩和)を続けることはできるはずがなく、遅かれ早かれ終わりが訪れるのです。

日銀が国債買入れを止めれば金利は上昇します。

好景気で変動金利が上昇する局面では給料も上がっている可能性が高い!

景気が良くなると、雇用が増え、企業は給料を上げないと採用できない状態になります。当然、既存の社員にも十分な給与を出さなければ、他の会社に転職されてしまうので、給料は上がるのです。

徐々にではありますが、アベノミクスが導入されてから、じわじわと給料の平均額は上昇してきているのです。

サラリーマンの平均年収推移

サラリーマンの平均年収推移
住宅ローンの変動金利が上昇すれば、当然上限はあるものの毎月の返済額も増加します。しかし、仮に給料も同じぐらい上昇していれば、相対的な返済負担は変わらないのです。

結論

住宅ローンの変動金利のリスクは

  • バブル時代のような好景気になるのは人口減少、高齢化社会の日本では難しい!(大幅に金利が上昇することはない)
  • 日銀の国債買入れは遅かれ早かれここ数年で終わりがくる!(金利が上昇する)
  • 金利が上昇したときは、給料も上昇している!

という点から

concierge

執筆時点(2017年8月)よりも、金利が上昇する可能性は高いのですが

バブル期時代のような超高金利になる可能性はほとんどなく
金利上昇局面では、給料も上昇しているのでその分の返済負担は軽減される

と考えます。

住宅ローン変動金利のリスクを知るためには、金利が何%上がったら、返済総額がいくらあるのか?をシミュレーションしておく

concierge
前述した通りで「変動金利は、大幅な金利上昇はなくても、金利が上昇する可能性が高い」のですから、「どのくらいのリスクがあるのか?」知っておく必要があります。

そのためには「金利上昇時の総返済額について」シミュレーションしてみるのが手っ取り早い方法です。

  1. 金利変動しない場合
  2. 10年目に金利が+1.0%上昇した場合
  3. 10年目に金利が+2.0%上昇した場合
  4. 10年目に金利が+3.0%上昇した場合
  5. 10年目に金利が+4.0%上昇した場合
  6. 10年目に金利が+5.0%上昇した場合
  7. 20年目に金利が+1.0%上昇した場合
  8. 20年目に金利が+2.0%上昇した場合
  9. 20年目に金利が+3.0%上昇した場合
  10. 20年目に金利が+4.0%上昇した場合
  11. 20年目に金利が+5.0%上昇した場合
  12. 30年目に金利が+1.0%上昇した場合
  13. 30年目に金利が+2.0%上昇した場合
  14. 30年目に金利が+3.0%上昇した場合
  15. 30年目に金利が+4.0%上昇した場合
  16. 30年目に金利が+5.0%上昇した場合

の16パターンで「総返済額」を調査してみます。

concierge
上記のシミュレーションツールで、金利上昇の数値を変えながら試算してみます。
住宅ローン変動金利のリスクを知るためには、金利が何%上がったら、返済総額がいくらあるのか?をシミュレーションしておく 住宅ローン変動金利のリスクを知るためには、金利が何%上がったら、返済総額がいくらあるのか?をシミュレーションしておく
借入額借入期間金利金利上昇タイミング金利上昇幅総返済額
3,000万円35年0.444%なし0.0%3,321万円0万円
3,000万円35年0.444%10年目1.0%3,617万円296万円
3,000万円35年0.444%10年目2.0%3,936万円615万円
3,000万円35年0.444%10年目3.0%4,276万円955万円
3,000万円35年0.444%10年目4.0%4,638万円1,317万円
3,000万円35年0.444%10年目5.0%5,019万円1,698万円
3,000万円35年0.444%20年目1.0%3,427万円106万円
3,000万円35年0.444%20年目2.0%3,538万円217万円
3,000万円35年0.444%20年目3.0%3,654万円333万円
3,000万円35年0.444%20年目4.0%3,775万円454万円
3,000万円35年0.444%20年目5.0%3,901万円580万円
3,000万円35年0.444%30年目1.0%3,333万円12万円
3,000万円35年0.444%30年目2.0%3,345万円24万円
3,000万円35年0.444%30年目3.0%3,357万円36万円
3,000万円35年0.444%30年目4.0%3,369万円48万円
3,000万円35年0.444%30年目5.0%3,382万円61万円

これが住宅ローンの変動金利のリスクを可視化したものです。

10年で金利が5.0%上がったら、それだけで「1,698万円」も総返済額が増えてしまうのです。下手をすれば中古の住宅を買えるレベルの金額です。
concierge

ただ、前述した通りで、金利が5.0%上昇する可能性はほとんどないと言っていいでしょう。

しかし、10年で1.0%~2.0%上昇するリスクは考えておく必要があるのです。

296万円~615万円、返済額が増えるリスクが変動金利にはあるということを理解しておくべきです。

ただし、同時に注目すべきなのは、金利が上がるタイミングによって、返済額の増加の伸びがにぶくなるということです。

返済期間の後半で金利が上昇しても、元本が大分減っているので返済額上昇のダメージは少ない

ということです。

だからこそ、住宅ローンの変動金利を選ぶ方におすすめしたいのは

できるだけ早く元本を減らすこと

です。

元本を減らすことができれば、変動金利リスクは軽減できる

のです。

できるだけ早く元本を減らす方法

その1.繰り上げ返済

当然ですが、繰り上げ返済が最もわかりやすい「できるだけ早く元本を減らす方法」です。

  • 早く繰り上げ返済すればするほど
  • 大きな金額の繰り上げ返済をすればするほど

元本は早く減ります。

concierge

繰り上げ返済を勘違いしている方も多いのですが、住宅ローン減税があるから、繰り上げ返済をしないというのは間違えです。

住宅ローン減税は残高が多い方が控除額が大きくなるのですが、繰り上げ返済で元本を減らすことによる利息削減効果の方が大きいからです。

その2.住宅取得等資金の贈与税の非課税を利用する

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」は、住宅購入資金を父母、祖父母から援助してもらうと非課税になるという制度です。

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」を利用すれば、将来相続する父母、祖父母の財産を非課税で贈与を受けることができます。

相続税は非課税になるので、税金対策になりますし、住宅購入費用の支援をしてもらえるので一石二鳥で元本を減らすことができます。

その3.購入する物件の価格を下げる

当たり前ですが

  • 都内 → 一都三県
  • 新築 → 中古
  • 戸建て → マンション
  • 広い床面積 → 狭い床面積
  • 駅チカ → 徒歩10分
    ・・・

と購入する物件額を下げれば、元本は小さくなります。

concierge
年収が高収入の方であれば、問題ありませんが、低収入の方が変動金利を選ぶ場合には、金利上昇リスクを下げるためには、購入する物件の見直しも検討すべきなのです。

変動金利で住宅ローンを比較する方法

変動金利を選ぶ方法は非常に簡単です。

  1. 0.001%でも低金利の住宅ローンを選ぶ
  2. 保証料無料で事務手数料型の住宅ローンを選ぶ(ネット銀行モデル)
  3. 付加価値(保障や優待)を考慮して比較する

の手順で比較すれば、問題ありません。

concierge
変動金利の場合は、0.001%でも低金利の住宅ローンの方が総返済額の負担が小さいのです。

この視点で住宅ローンを比較すると

都市銀行、地方銀行の採用している諸費用設定

  • 保証料:金利+0.2%上乗せ
  • 事務手数料:3万円(税別)

ネット銀行、流通系銀行の採用している諸費用設定

  • 保証料:無料
  • 事務手数料:借入額×2.0%(税別)

となるので

変動金利を選ぶ場合には保証料無料のネット銀行モデルを採用している住宅ローンを選ぶべきなのです。

※メガバンクなどでもネット銀行モデルの住宅ローンをネット限定で扱っている銀行があります。

これに

  • 疾病保障無料付帯
  • ガン診断保障無料付帯
  • 介護保障付団信無料付帯
  • コントロール返済
  • 各種優待
    ・・・

などの付加価値を自分なりに評価して比較すれば良いのです。

「住宅ローン審査に通るかどうか?」を別にすれば

変動金利が一番低金利のネット銀行の住宅ローン

がベストなのは間違えありません。

住宅ローン変動金利比較

銀行住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料団信料保障特典
SBIマネープラザ
MR.住宅ローンREAL変動金利(借り換え)(-)0.428%0.428%-2.16%無料無料全疾病保障団信無料
団体総合生活補償保険
住信SBIネット銀行
ネット専用住宅ローン変動金利(借り換え)(-)0.428%0.428%-2.16%無料無料全疾病保障団信無料
女性限定ガン診断給付金特約
りそな銀行
2018年8月
りそな借りかえローン変動金利(借り換え専用Web申込限定プラン)(-)0.429%--2.16%+32,400無料無料-
SBIマネープラザ
MR.住宅ローンREAL変動金利(-)0.457%0.457%-2.16%無料無料全疾病保障団信無料
団体総合生活補償保険
じぶん銀行
全期間引下げプラン変動金利(-)0.457%0.457%電子契約で印紙代不要2.16%無料無料がん50%保障団信無料
住信SBIネット銀行
ネット専用住宅ローン変動金利(-)0.457%0.457%-2.16%無料無料全疾病保障団信無料
女性限定ガン診断給付金特約
ソニー銀行
変動セレクト住宅ローン変動金利(新規・自己資金10%以上)(-)0.457%0.457%固定と変動を何度でも切り替え可能2.16%無料無料-
りそな銀行
ずーっとお得!全期間型/融資手数料型変動金利(-)0.470%--2.16%無料無料-
三井住友信託銀行
全期間一定金利引下げ/融資手数料型変動金利(-)0.475%~1.025%0.475%~1.025%-0無料無料女性のみ1日1,000円の入院保険無料
イオン銀行
住宅ローン定率型/借り換え限定変動金利(-)0.490%0.490%イオン買物5年5%OFF2.16%無料無料-
ソニー銀行
変動セレクト住宅ローン変動金利(-)0.507%0.507%固定と変動を何度でも切り替え可能2.16%無料無料-
カブドットコム証券(銀行代理業)
三菱UFJネット住宅ローン[カブコム専用]変動金利(-)0.525%0.580%-2.16%無料無料-
楽天銀行
住宅ローン(金利選択型)変動金利(-)0.527%~1.177%0.527%~1.177%-324,000無料無料全疾病特約
イオン銀行
住宅ローン定率型変動金利(-)0.570%0.570%イオン買物5年5%OFF2.16%無料無料-
イオン銀行
住宅ローン定額型/借り換え限定変動金利(-)0.690%0.690%イオン買物5年5%OFF10800000.00%無料無料-
みずほ銀行
みずほネット借り換え住宅ローン 全期間重視プラン変動金利(借り換え専用)(-)0.720%~1.175%0.720%~1.175%電子契約で印紙代不要32,4000.20%金利上乗せ無料-
三井住友信託銀行
全期間一定金利引下げ変動金利(-)0.720%~1.275%0.720%~1.275%-32,4000.20%金利上乗せ無料女性のみ1日1,000円の入院保険無料
みずほ銀行
みずほネット住宅ローン 全期間重視プラン変動金利(-)0.720%~1.275%0.720%~1.275%電子契約で印紙代不要32,4000.20%金利上乗せ無料-
りそな銀行
2018年8月
ずーっとお得!全期間型/保証料金利上乗せ型変動金利(-)0.725%--32,4000.20%金利上乗せ無料-
三菱UFJ銀行
ネット専用住宅ローン(借り換え)/変動金利選択プラン変動金利(借り換え)(-)0.725%0.825%-32,4000.20%金利上乗せ無料-
三菱UFJ銀行
ネット専用住宅ローン(新規借入)/変動金利選択プラン変動金利(-)0.725%0.825%-32,4000.20%金利上乗せ無料-
ソニー銀行
住宅ローン変動金利(新規・自己資金10%以上)(-)0.757%0.757%固定と変動を何度でも切り替え可能43,200無料無料-
イオン銀行
住宅ローン定額型変動金利(-)0.770%0.770%イオン買物5年5%OFF108,000無料無料-
ソニー銀行
住宅ローン変動金利(-)0.807%0.807%固定と変動を何度でも切り替え可能43,200無料無料-
三井住友銀行
最後までずーっと引き下げローン変動金利(-)0.820%~0.975%0.820%~0.975%-32,4000.20%金利上乗せ無料-
三菱UFJ銀行
ずーっとうれしい金利コース変動金利(-)0.820%~0.975%0.820%~0.975%-32,4000.20%金利上乗せ無料-
みずほ銀行
全期間重視プラン変動金利(-)0.820%~1.275%0.820%~1.275%-32,4000.20%金利上乗せ無料-
東京スター銀行
スターワン住宅ローン借り換え変動金利(-)1.100%1.100%預金残高分は金利0.0%
預金担保を選べば不動産担保の抵当権設定費用は不要
2.16%0.30%金利上乗せ有料(メンテナンスパック1、2への加入)-
東京スター銀行
スターワン住宅ローン変動金利(-)1.100%1.100%預金残高分は金利0.0%
預金担保を選べば不動産担保の抵当権設定費用は不要
2.16%0.30%金利上乗せ有料(メンテナンスパック1、2への加入)-

住宅ローン変動金利比較の注意点

「変動金利」のふりをした「変動金利」に注意!

例:新生銀行住宅ローン/2017年8月時点

「変動金利(半年タイプ)」

例:新生銀行住宅ローン/2017年8月時点
concierge
これを見たら、これは変動金利だと思ってしまう方はほとんどではないでしょうか?

しかし、実際は

例:新生銀行住宅ローン/2017年8月時点
concierge
と、金利が上昇していないのに、半年後は0.6%から0.9%まで金利が上昇してしまうのです。

これは正確に分類すれば「当初半年固定金利」ということです。

基準金利が上昇していないのに金利が上昇する「当初半年固定金利」ですので、選んではいけない「変動金利」と言えます。

まとめ

住宅ローンの変動金利は

住宅ローンを借りてから、定期的に金利が見直しされる(金利が変動する)金利タイプのこと

です。

  • 不景気 → 金利が下がる
  • 好景気 → 金利が上がる

という仕組みになっています。

住宅ローンの変動金利リスクは

金利が上昇すれば総返済額が上昇してしまうこと

です。

これを回避・軽減するためには

できるだけ早く元本を減らすこと

が重要になります。

変動金利で住宅ローンを比較する際には

  1. 0.001%でも低金利の住宅ローンを選ぶ
  2. 保証料無料で事務手数料型の住宅ローンを選ぶ(ネット銀行モデル)
  3. 付加価値(保障や優待)を考慮して比較する

ことを重視しましょう。