当初10年固定金利の落とし穴。当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない!?

woman
「変動金利は低金利だけど、当初10年固定金利の方が良いかな?」
「全期間固定金利は金利上昇リスクがないけど、変動金利は怖い。」
・・・

と勘違いしている方も非常に多いようです。今回は、住宅ローンの当初10年固定金利の落とし穴について解説します。

当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない!

当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない!
woman
当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ないってどういうこと?
concierge

論より証拠です。

まずは「当初10年固定金利」と「変動金利」を金利上昇パターンを変えて、総返済額をシミュレーションしてみます。

「当初10年固定金利」と「変動金利」の金利上昇局面の総返済額比較

検証した住宅ローン

住信SBIネット銀行
2017年8月時点金利

  • 通期引下げプラン「変動金利」:0.444%
  • 当初引下げプラン「10年固定金利」:0.660%
    (当初期間中の金利引き下げ:基準金利から-1.70%)
    (当初期間終了後の金利引き下げ:基準金利から-0.70%)

検証条件

  • 借入額:3000万円
  • 返済期間:35年

金利上昇検証パターン

  • 金利変動なし
  • 5年目金利0.5%上昇
  • 5年目金利1.0%上昇
  • 5年目金利1.5%上昇
  • 5年目金利2.0%上昇
  • 10年目金利0.5%上昇
  • 10年目金利1.0%上昇
  • 10年目金利1.5%上昇
  • 10年目金利2.0%上昇
  • 20年目金利0.5%上昇
  • 20年目金利1.0%上昇
  • 20年目金利1.5%上昇
  • 20年目金利2.0%上昇

試算で利用した返済シミュレーション機能

「変動金利」の総返済額

検証パターン変動金利
借入時金利上昇後金利総返済額毎月返済額(最大)
金利変動なし0.444%0.444%32,396,66977,135
5年目金利0.5%上昇0.444%0.944%34,486,68582,941
5年目金利1.0%上昇0.444%1.444%36,673,25689,015
5年目金利1.5%上昇0.444%1.944%38,955,28195,354
5年目金利2.0%上昇0.444%2.444%41,331,271101,954
10年目金利0.5%上昇0.444%0.944%33,848,92881,976
10年目金利1.0%上昇0.444%1.444%35,357,81887,006
10年目金利1.5%上昇0.444%1.944%36,922,90192,223
10年目金利2.0%上昇0.444%2.444%38,543,53097,625
20年目金利0.5%上昇0.444%0.944%32,920,53880,046
20年目金利1.0%上昇0.444%1.444%33,456,96383,026
20年目金利1.5%上昇0.444%1.944%34,005,89086,075
20年目金利2.0%上昇0.444%2.444%34,567,26789,194

「当初10年固定金利」の総返済額

検証パターン当初10年固定金利
借入時金利10年目金利総返済額毎月返済額(最大)
金利変動なし0.660%1.660%37,975,68990,152
5年目金利0.5%上昇0.660%2.160%38,252,57695,503
5年目金利1.0%上昇0.660%2.660%39,913,837101,041
5年目金利1.5%上昇0.660%3.160%41,629,997106,761
5年目金利2.0%上昇0.660%3.660%43,400,132112,662
10年目金利0.5%上昇0.660%2.160%38,252,57695,503
10年目金利1.0%上昇0.660%2.660%39,913,837101,041
10年目金利1.5%上昇0.660%3.160%41,629,997106,761
10年目金利2.0%上昇0.660%3.660%43,400,132112,662
20年目金利0.5%上昇0.660%1.660%37,239,69693,444
20年目金利1.0%上昇0.660%1.660%37,845,51996,809
20年目金利1.5%上昇0.660%1.660%38,464,554100,248
20年目金利2.0%上昇0.660%1.660%39,096,690103,760

「当初10年固定金利」と「変動金利」の総返済額比較

検証パターン変動金利当初10年固定金利比較
総返済額総返済額
金利変動なし32,396,66937,975,689+5,579,020円
5年目金利0.5%上昇34,486,68538,252,576+3,765,891円
5年目金利1.0%上昇36,673,25639,913,837+3,240,581円
5年目金利1.5%上昇38,955,28141,629,997+2,674,716円
5年目金利2.0%上昇41,331,27143,400,132+2,068,861円
10年目金利0.5%上昇33,848,92838,252,576+4,403,648円
10年目金利1.0%上昇35,357,81839,913,837+4,556,019円
10年目金利1.5%上昇36,922,90141,629,997+4,707,096円
10年目金利2.0%上昇38,543,53043,400,132+4,856,602円
20年目金利0.5%上昇32,920,53837,239,696+4,319,158円
20年目金利1.0%上昇33,456,96337,845,519+4,388,556円
20年目金利1.5%上昇34,005,89038,464,554+4,458,664円
20年目金利2.0%上昇34,567,26739,096,690+4,529,423円

結果

少なくとも、前述したどの金利上昇パターンでも、

  • 金利変動なし:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 5年目金利0.5%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 5年目金利1.0%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 5年目金利1.5%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 5年目金利2.0%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 10年目金利0.5%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 10年目金利1.0%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 10年目金利1.5%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 10年目金利2.0%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 20年目金利0.5%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 20年目金利1.0%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 20年目金利1.5%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 20年目金利2.0%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い

という結果なのです。

しかも、10年目以降の金利上昇の場合は、金利上昇率が増えれば増えるほど「当初10年固定金利」の方が総返済額が高くなってしまっているので

  • 10年目金利0.5%上昇:+4,403,648円
  • 10年目金利1.0%上昇:+4,556,019円
  • 10年目金利1.5%上昇:+4,707,096円
  • 10年目金利2.0%上昇:+4,856,602円
  • 20年目金利0.5%上昇:+4,319,158円
  • 20年目金利1.0%上昇:+4,388,556円
  • 20年目金利1.5%上昇:+4,458,664円
  • 20年目金利2.0%上昇:+4,529,423円

この2つの住宅ローンの場合は

どんな形で金利が上昇したとしても

「変動金利」の方が総返済額が安くなる

= 「変動金利」の方が「当初10年固定金利」よりも金利上昇リスクが少ない