当初10年固定金利の落とし穴。当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない!?

woman
「変動金利は低金利だけど、当初10年固定金利の方が良いかな?」
「全期間固定金利は金利上昇リスクがないけど、変動金利は怖い。」
・・・

と勘違いしている方も非常に多いようです。今回は、住宅ローンの当初10年固定金利の落とし穴について解説します。

当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない!

当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない!
woman
当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ないってどういうこと?
concierge

論より証拠です。

まずは「当初10年固定金利」と「変動金利」を金利上昇パターンを変えて、総返済額をシミュレーションしてみます。

「当初10年固定金利」と「変動金利」の金利上昇局面の総返済額比較

検証した住宅ローン

住信SBIネット銀行
2017年8月時点金利

  • 通期引下げプラン「変動金利」:0.444%
  • 当初引下げプラン「10年固定金利」:0.660%
    (当初期間中の金利引き下げ:基準金利から-1.70%)
    (当初期間終了後の金利引き下げ:基準金利から-0.70%)

検証条件

  • 借入額:3000万円
  • 返済期間:35年

金利上昇検証パターン

  • 金利変動なし
  • 5年目金利0.5%上昇
  • 5年目金利1.0%上昇
  • 5年目金利1.5%上昇
  • 5年目金利2.0%上昇
  • 10年目金利0.5%上昇
  • 10年目金利1.0%上昇
  • 10年目金利1.5%上昇
  • 10年目金利2.0%上昇
  • 20年目金利0.5%上昇
  • 20年目金利1.0%上昇
  • 20年目金利1.5%上昇
  • 20年目金利2.0%上昇

試算で利用した返済シミュレーション機能

「変動金利」の総返済額

検証パターン変動金利
借入時金利上昇後金利総返済額毎月返済額(最大)
金利変動なし0.444%0.444%32,396,66977,135
5年目金利0.5%上昇0.444%0.944%34,486,68582,941
5年目金利1.0%上昇0.444%1.444%36,673,25689,015
5年目金利1.5%上昇0.444%1.944%38,955,28195,354
5年目金利2.0%上昇0.444%2.444%41,331,271101,954
10年目金利0.5%上昇0.444%0.944%33,848,92881,976
10年目金利1.0%上昇0.444%1.444%35,357,81887,006
10年目金利1.5%上昇0.444%1.944%36,922,90192,223
10年目金利2.0%上昇0.444%2.444%38,543,53097,625
20年目金利0.5%上昇0.444%0.944%32,920,53880,046
20年目金利1.0%上昇0.444%1.444%33,456,96383,026
20年目金利1.5%上昇0.444%1.944%34,005,89086,075
20年目金利2.0%上昇0.444%2.444%34,567,26789,194

「当初10年固定金利」の総返済額

検証パターン当初10年固定金利
借入時金利10年目金利総返済額毎月返済額(最大)
金利変動なし0.660%1.660%37,975,68990,152
5年目金利0.5%上昇0.660%2.160%38,252,57695,503
5年目金利1.0%上昇0.660%2.660%39,913,837101,041
5年目金利1.5%上昇0.660%3.160%41,629,997106,761
5年目金利2.0%上昇0.660%3.660%43,400,132112,662
10年目金利0.5%上昇0.660%2.160%38,252,57695,503
10年目金利1.0%上昇0.660%2.660%39,913,837101,041
10年目金利1.5%上昇0.660%3.160%41,629,997106,761
10年目金利2.0%上昇0.660%3.660%43,400,132112,662
20年目金利0.5%上昇0.660%1.660%37,239,69693,444
20年目金利1.0%上昇0.660%1.660%37,845,51996,809
20年目金利1.5%上昇0.660%1.660%38,464,554100,248
20年目金利2.0%上昇0.660%1.660%39,096,690103,760

「当初10年固定金利」と「変動金利」の総返済額比較

検証パターン変動金利当初10年固定金利比較
総返済額総返済額
金利変動なし32,396,66937,975,689+5,579,020円
5年目金利0.5%上昇34,486,68538,252,576+3,765,891円
5年目金利1.0%上昇36,673,25639,913,837+3,240,581円
5年目金利1.5%上昇38,955,28141,629,997+2,674,716円
5年目金利2.0%上昇41,331,27143,400,132+2,068,861円
10年目金利0.5%上昇33,848,92838,252,576+4,403,648円
10年目金利1.0%上昇35,357,81839,913,837+4,556,019円
10年目金利1.5%上昇36,922,90141,629,997+4,707,096円
10年目金利2.0%上昇38,543,53043,400,132+4,856,602円
20年目金利0.5%上昇32,920,53837,239,696+4,319,158円
20年目金利1.0%上昇33,456,96337,845,519+4,388,556円
20年目金利1.5%上昇34,005,89038,464,554+4,458,664円
20年目金利2.0%上昇34,567,26739,096,690+4,529,423円

結果

少なくとも、前述したどの金利上昇パターンでも、

  • 金利変動なし:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 5年目金利0.5%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 5年目金利1.0%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 5年目金利1.5%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 5年目金利2.0%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 10年目金利0.5%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 10年目金利1.0%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 10年目金利1.5%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 10年目金利2.0%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 20年目金利0.5%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 20年目金利1.0%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 20年目金利1.5%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い
  • 20年目金利2.0%上昇:「変動金利」の方が総返済額が安い

という結果なのです。

しかも、10年目以降の金利上昇の場合は、金利上昇率が増えれば増えるほど「当初10年固定金利」の方が総返済額が高くなってしまっているので

  • 10年目金利0.5%上昇:+4,403,648円
  • 10年目金利1.0%上昇:+4,556,019円
  • 10年目金利1.5%上昇:+4,707,096円
  • 10年目金利2.0%上昇:+4,856,602円
  • 20年目金利0.5%上昇:+4,319,158円
  • 20年目金利1.0%上昇:+4,388,556円
  • 20年目金利1.5%上昇:+4,458,664円
  • 20年目金利2.0%上昇:+4,529,423円

この2つの住宅ローンの場合は

どんな形で金利が上昇したとしても

「変動金利」の方が総返済額が安くなる

= 「変動金利」の方が「当初10年固定金利」よりも金利上昇リスクが少ない

という結果になっているのです。

ただし、5年目の金利上昇は金利上昇率の増加に伴い微減しているので

  • 5年目金利0.5%上昇:+3,765,891円
  • 5年目金利1.0%上昇:+3,240,581円
  • 5年目金利1.5%上昇:+2,674,716円
  • 5年目金利2.0%上昇:+2,068,861円

5年目に金利が5.0%以上の急上昇した場合のみ、「当初10年固定金利」が「変動金利」よりも有利になる可能性があります。

woman
「えっ、ウソでしょ!?なんで、金利上昇しているのに当初10年固定金利の方が総返済額が高くなってしまうの?」

その理由を解説します。

当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない理由

理由は当初10年固定金利の当初期間終了後の金利にあります。

当初固定金利は大きく分けて2種類の金利タイプがあります。

  1. 通期引下げプラン:当初期間も、当初期間終了後も、基準金利からの引き下げ幅が変わらない
  2. 当初引下げプラン:当初期間は、当初期間終了後も、基準金利からの引き下げ幅が大きい

前述した、住信SBIネット銀行の住宅ローンの場合

2017年8月時点

基準金利

  • 10年固定金利:2.360%

通期引下げプラン

  • 10年固定金利:1.060%
    (当初期間中の金利引き下げ:基準金利から-1.30%)
    (当初期間終了後の金利引き下げ:基準金利から-1.30%)
通期引下げプラン

当初引下げプラン

  • 10年固定金利:0.660%
    (当初期間中の金利引き下げ:基準金利から-1.70%)
    (当初期間終了後の金利引き下げ:基準金利から-0.70%)
当初引下げプラン
ほとんどの方が当初期間の金利が変動金利並みに低金利の「当初引下げプラン」を選ぶのです。
銀行も、見た目の金利が低金利で売りやすい「当初引下げプラン」を積極的に販売しています。

今回の試算は「当初引下げプラン」での試算です。

しかし、「当初引下げプラン」の場合

  • (当初期間中の金利引き下げ:基準金利から-1.70%
  • (当初期間終了後の金利引き下げ:基準金利から-0.70%

ですから

基準金利の変動とは関係ないところで「当初期間終了後は金利が1.0%上昇する」

ということを意味しています。

今回比較した「当初10年固定金利」と「変動金利」の金利推移をグラフで見てみると

5年目に金利1.0%上昇パターンの「当初10年固定金利」と「変動金利」の金利推移

5年目に金利1.0%上昇パターンの「当初10年固定金利」と「変動金利」の金利推移
年月変動金利変動金利の基準金利当初10年固定金利当初10年固定金利の基準金利
0年目0.444%2.775%0.660%2.360%
1年目0.444%2.775%0.660%2.360%
2年目0.444%2.775%0.660%2.360%
3年目0.444%2.775%0.660%2.360%
4年目0.444%2.775%0.660%2.360%
5年目1.444%3.775%0.660%3.360%
6年目1.444%3.775%0.660%3.360%
7年目1.444%3.775%0.660%3.360%
8年目1.444%3.775%0.660%3.360%
9年目1.444%3.775%0.660%3.360%
10年目1.444%3.775%2.660%3.360%
11年目1.444%3.775%2.660%3.360%
12年目1.444%3.775%2.660%3.360%
13年目1.444%3.775%2.660%3.360%
14年目1.444%3.775%2.660%3.360%
15年目1.444%3.775%2.660%3.360%
16年目1.444%3.775%2.660%3.360%
17年目1.444%3.775%2.660%3.360%
18年目1.444%3.775%2.660%3.360%
19年目1.444%3.775%2.660%3.360%
20年目1.444%3.775%2.660%3.360%
21年目1.444%3.775%2.660%3.360%
22年目1.444%3.775%2.660%3.360%
23年目1.444%3.775%2.660%3.360%
24年目1.444%3.775%2.660%3.360%
25年目1.444%3.775%2.660%3.360%
26年目1.444%3.775%2.660%3.360%
27年目1.444%3.775%2.660%3.360%
28年目1.444%3.775%2.660%3.360%
29年目1.444%3.775%2.660%3.360%
30年目1.444%3.775%2.660%3.360%
31年目1.444%3.775%2.660%3.360%
32年目1.444%3.775%2.660%3.360%
33年目1.444%3.775%2.660%3.360%
34年目1.444%3.775%2.660%3.360%
「当初10年固定金利」が「変動金利」よりも低金利になるのは、5年目に金利上昇したケースで10年目までの短い期間だけ

なのです。

concierge

返済期間35年のうちの5年間、7分の1の期間しか「当初10年固定金利」が有利になる期間はなく
残りの7分の6の期間は「変動金利」が低金利なのですから

金利がどう上昇したところで「変動金利」の方が総返済額が安くなるのは当然のこと

なのです。

concierge
  • 「当初10年固定金利」は「変動金利」よりも金利上昇リスクが少ない分、ベースの金利が高い
  • 「当初10年固定金利」は「変動金利」と「全期間固定金利」の中間にあるもの

というのは大きな間違えです。

当初10年固定金利の落とし穴を回避するためには?

当初10年固定金利の「通期引下げプラン」を選ぶ

当初10年固定金利の「通期引下げプラン」を選べば、当初10年が経過したとしても、基準金利からの引き下げ幅が変わりません。

この場合、金利が大幅に上昇したとしたら、「変動金利」よりも「当初10年固定金利」の方が総返済額が安くなる可能性があります。

当初10年固定金利なら10年後に借り替える

当初10年固定金利で、10年後に金利が大幅に上昇するのが問題なのですから、10年後に住宅ローンの借り換えをしてしまえば

  • 当初期間の10年間の低金利
  • 当初期間は固定金利で金利上昇なし

というメリットのみが享受できます。

これも、当初10年固定金利の落とし穴を回避する有効な選択肢です。

ただし、借り換えには借り換え時に諸費用が発生するので、その負担額も考慮する必要があります。

当初10年固定金利は選ばない!

一番単純な方法ですが

  • 金利上昇リスクを受け入れる「変動金利」
  • 金利上昇リスクを回避する「全期間固定金利」

の2つの選択肢に絞ってしまう方が、住宅ローンの金利タイプを選ぶ際には、シンプルで総返済額も安くできる可能性が高いのです。

まとめ

金利がどんな形で上昇したとしても

  • 当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない
  • 当初10年固定金利より変動金利の方が総返済額が安い

ことがシミュレーション結果でも見て取れます。

理由は

当初10年固定金利は当初期間終了後に金利が大幅に上昇してしまうから

です。

当初10年固定金利の金利が変動金利よりも有利な期間が短いのです。

  • 「当初10年固定金利」は「変動金利」よりも金利上昇リスクが少ない分、ベースの金利が高い
  • 「当初10年固定金利」は「変動金利」と「全期間固定金利」の中間にあるもの

というのは大きな間違えです。

当初10年固定金利の落とし穴を回避する方法としては

  1. 当初10年固定金利の「通期引下げプラン」を選ぶ
  2. 当初10年固定金利なら10年後に借り替える
  3. 当初10年固定金利は選ばない!

というものがあります。

concierge

銀行は

「当初10年固定金利は、金利も変動金利並に低金利ですし、当初10年間は金利が一定なので全然変動金利よりお得ですよ。」

と営業してきますので騙されないようにしましょう。正しい知識を持って、自分で試算してみることをおすすめします。