当初10年固定金利の落とし穴。当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない！？

「変動金利は低金利だけど、当初10年固定金利の方が良いかな？」
「全期間固定金利は金利上昇リスクがないけど、変動金利は怖い。」
・・・

と勘違いしている方も非常に多いようです。今回は、住宅ローンの当初10年固定金利の落とし穴について解説します。

当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない！

当初10年固定金利より、変動金利の方が金利上昇リスクは少ないってどういうこと？

論より証拠です。

まずは「当初10年固定金利」と「変動金利」を金利上昇パターンを変えて、総返済額をシミュレーションしてみます。

「当初10年固定金利」と「変動金利」の金利上昇局面の総返済額比較

検証した住宅ローン

住信SBIネット銀行
2017年8月時点金利

• 通期引下げプラン「変動金利」：0.444％
• 当初引下げプラン「10年固定金利」：0.660％
  （当初期間中の金利引き下げ：基準金利から－1.70％）
  （当初期間終了後の金利引き下げ：基準金利から－0.70％）

検証条件

• 借入額：3000万円
• 返済期間：35年

金利上昇検証パターン

• 金利変動なし
• 5年目金利0.5％上昇
• 5年目金利1.0％上昇
• 5年目金利1.5％上昇
• 5年目金利2.0％上昇
• 10年目金利0.5％上昇
• 10年目金利1.0％上昇
• 10年目金利1.5％上昇
• 10年目金利2.0％上昇
• 20年目金利0.5％上昇
• 20年目金利1.0％上昇
• 20年目金利1.5％上昇
• 20年目金利2.0％上昇

試算で利用した返済シミュレーション機能

返済シミュレーションツールはこちら

「変動金利」の総返済額

「当初10年固定金利」の総返済額

「当初10年固定金利」と「変動金利」の総返済額比較

結果

少なくとも、前述したどの金利上昇パターンでも、

• 金利変動なし：「変動金利」の方が総返済額が安い
• 5年目金利0.5％上昇：「変動金利」の方が総返済額が安い
• 5年目金利1.0％上昇：「変動金利」の方が総返済額が安い
• 5年目金利1.5％上昇：「変動金利」の方が総返済額が安い
• 5年目金利2.0％上昇：「変動金利」の方が総返済額が安い
• 10年目金利0.5％上昇：「変動金利」の方が総返済額が安い
• 10年目金利1.0％上昇：「変動金利」の方が総返済額が安い
• 10年目金利1.5％上昇：「変動金利」の方が総返済額が安い
• 10年目金利2.0％上昇：「変動金利」の方が総返済額が安い
• 20年目金利0.5％上昇：「変動金利」の方が総返済額が安い
• 20年目金利1.0％上昇：「変動金利」の方が総返済額が安い
• 20年目金利1.5％上昇：「変動金利」の方が総返済額が安い
• 20年目金利2.0％上昇：「変動金利」の方が総返済額が安い

という結果なのです。

しかも、10年目以降の金利上昇の場合は、金利上昇率が増えれば増えるほど「当初10年固定金利」の方が総返済額が高くなってしまっているので

• 10年目金利0.5％上昇：+4,403,648円
• 10年目金利1.0％上昇：+4,556,019円
• 10年目金利1.5％上昇：+4,707,096円
• 10年目金利2.0％上昇：+4,856,602円
• 20年目金利0.5％上昇：+4,319,158円
• 20年目金利1.0％上昇：+4,388,556円
• 20年目金利1.5％上昇：+4,458,664円
• 20年目金利2.0％上昇：+4,529,423円

この2つの住宅ローンの場合は

どんな形で金利が上昇したとしても

という結果になっているのです。

ただし、5年目の金利上昇は金利上昇率の増加に伴い微減しているので

• 5年目金利0.5％上昇：+3,765,891円
• 5年目金利1.0％上昇：+3,240,581円
• 5年目金利1.5％上昇：+2,674,716円
• 5年目金利2.0％上昇：+2,068,861円

「えっ、ウソでしょ！？なんで、金利上昇しているのに当初10年固定金利の方が総返済額が高くなってしまうの？」

その理由を解説します。

当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない理由

理由は「当初10年固定金利の当初期間終了後の金利」にあります。

当初固定金利は大きく分けて2種類の金利タイプがあります。

前述した、住信SBIネット銀行の住宅ローンの場合

2017年8月時点

基準金利

• 10年固定金利：2.360％

通期引下げプラン

• 10年固定金利：1.060％
  （当初期間中の金利引き下げ：基準金利から－1.30％）
  （当初期間終了後の金利引き下げ：基準金利から－1.30％）

当初引下げプラン

• 10年固定金利：0.660％
  （当初期間中の金利引き下げ：基準金利から－1.70％）
  （当初期間終了後の金利引き下げ：基準金利から－0.70％）

今回の試算は「当初引下げプラン」での試算です。

しかし、「当初引下げプラン」の場合

• （当初期間中の金利引き下げ：基準金利から－1.70％）
• （当初期間終了後の金利引き下げ：基準金利から－0.70％）

ですから

基準金利の変動とは関係ないところで「当初期間終了後は金利が1.0％上昇する」

ということを意味しています。

今回比較した「当初10年固定金利」と「変動金利」の金利推移をグラフで見てみると

5年目に金利1.0％上昇パターンの「当初10年固定金利」と「変動金利」の金利推移

なのです。

返済期間35年のうちの5年間、7分の1の期間しか「当初10年固定金利」が有利になる期間はなく
残りの7分の6の期間は「変動金利」が低金利なのですから

金利がどう上昇したところで「変動金利」の方が総返済額が安くなるのは当然のこと

なのです。

• 「当初10年固定金利」は「変動金利」よりも金利上昇リスクが少ない分、ベースの金利が高い
• 「当初10年固定金利」は「変動金利」と「全期間固定金利」の中間にあるもの

というのは大きな間違えです。

当初10年固定金利の落とし穴を回避するためには？

当初10年固定金利の「通期引下げプラン」を選ぶ

当初10年固定金利の「通期引下げプラン」を選べば、当初10年が経過したとしても、基準金利からの引き下げ幅が変わりません。

この場合、金利が大幅に上昇したとしたら、「変動金利」よりも「当初10年固定金利」の方が総返済額が安くなる可能性があります。

当初10年固定金利なら10年後に借り替える

当初10年固定金利で、10年後に金利が大幅に上昇するのが問題なのですから、10年後に住宅ローンの借り換えをしてしまえば

• 当初期間の10年間の低金利
• 当初期間は固定金利で金利上昇なし

というメリットのみが享受できます。

これも、当初10年固定金利の落とし穴を回避する有効な選択肢です。

ただし、借り換えには借り換え時に諸費用が発生するので、その負担額も考慮する必要があります。

当初10年固定金利は選ばない！

一番単純な方法ですが

• 金利上昇リスクを受け入れる「変動金利」
• 金利上昇リスクを回避する「全期間固定金利」

の2つの選択肢に絞ってしまう方が、住宅ローンの金利タイプを選ぶ際には、シンプルで総返済額も安くできる可能性が高いのです。

今月の住宅ローン金利動向はこちら

まとめ

金利がどんな形で上昇したとしても

• 当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない
• 当初10年固定金利より変動金利の方が総返済額が安い

ことがシミュレーション結果でも見て取れます。

理由は

です。

当初10年固定金利の金利が変動金利よりも有利な期間が短いのです。

• 「当初10年固定金利」は「変動金利」よりも金利上昇リスクが少ない分、ベースの金利が高い
• 「当初10年固定金利」は「変動金利」と「全期間固定金利」の中間にあるもの

というのは大きな間違えです。

当初10年固定金利の落とし穴を回避する方法としては

1. 当初10年固定金利の「通期引下げプラン」を選ぶ
2. 当初10年固定金利なら10年後に借り替える
3. 当初10年固定金利は選ばない！

というものがあります。

銀行は

「当初10年固定金利は、金利も変動金利並に低金利ですし、当初10年間は金利が一定なので全然変動金利よりお得ですよ。」

と営業してきますので騙されないようにしましょう。正しい知識を持って、自分で試算してみることをおすすめします。

返済シミュレーションツールはこちら