正しい住宅ローン金利比較の手順を実例で解説

woman
「住宅ローンを比較するときにどうやって金利を見ればよいの?」
「金利で比較する方法がわからない。」

という方も多いかと思います。今回は、正しい住宅ローン金利比較の手順について解説します。

手順その1.選びたい金利タイプを決める

あなたがパソコンの購入を検討していて、パソコンを比較するときに

  • WINDOWSのノートパソコン
  • MACのデスクトップパソコン
  • WINDOWSのデスクトップパソコン

を同時に比較する人はいないはずです。

用途がバラバラですから、

woman
「MACのデスクトップパソコンよりも、WINDOWSのノートパソコンが安いから、WINDOWSのノートパソコンにしよ。」

とはならないはずです。

woman
「WINDOWSのノートパソコンがほしいから、WINDOWSのノートパソコンの中で安いものを探そう。」

となるはずです。

これは住宅ローンでも同じです。

  • 変動金利
  • 当初固定金利
  • 全期間固定金利

では、比較する前提が変わってしまうので、一緒に比較すべきものではないのです。

住宅ローンを金利比較する際に、真っ先に決めなければならないのは

「どの金利タイプを選ぶのか?」

です。

concierge

ここで決めたものを後で変更しても構いませんので、まずは「これがよさそう。」という形で決めてしまえばよいのです。

金利タイプを選ぶためには、金利タイプのメリットデメリットを理解する必要があります。

金利タイプの特徴比較

金利タイプ変動金利当初固定金利/一定期間固定金利全期間固定金利
金利タイプの解説調達金利(無担保コールレート・政策金利)の変動に合わせて、住宅ローンの金利も変動する金利タイプ借り入れから一定期間は同じ金利が適用される金利タイプ。当初期間終了後は、新たに変動金利や固定金利など金利タイプを選択できる借り入れから完済までずっと同じ金利が適用される金利タイプ
メリット・他の金利タイプよりもベースの金利が低金利・当初期間の金利は低金利・借入から完済まで金利はずっと同じ
・返済額がずっと一定なので返済計画が立てやすい
デメリット・返済途中に金利が上昇すると返済額・利息が上昇するリスクがある
・返済額が金利動向で変動してしまうので返済計画が立てにくい
・当初期間終了後は金利が上昇する設計のものが多い
・当初期間終了後に変動金利を選べば金利上昇リスクが発生する
・他の金利タイプよりもベースの金利が高金利
・積極的に販売している銀行が少ない
金利上昇リスクありありなし
ベースの金利低金利当初期間は低金利
当初期間終了後は高金利
高金利
主力商品として販売している銀行ネット銀行
流通系銀行
大手都市銀行(メガバンク)
地方銀行
フラット35
→ 各銀行が販売
注意事項・金利が上昇しても、返済額の上昇率は5年で1.25倍に制限される
・金利は半年ごとに見直される
・当初固定タイプは当初期間終了後に金利の引き下げ幅が小さくなる(金利が上昇する)
・全期間固定タイプは金利の引き下げ幅は完済まで一定だが金利のベースは高い
・フラット35は販売を銀行に委託しているため、どこの銀行でもフラット35を利用することができる。
・民間の金融機関は積極的に全期間固定金利を販売していない。
「今と同じ低金利状態が続く」と考える方におすすめ×
「今よりも少し上昇する」と考える方におすすめ
「今よりも大きく上昇する」と考える方におすすめ××

金利タイプを選ぶ考え方

住宅ローンの金利は景気に連動します。

  • 好景気 → 高金利
  • 不景気 → 低金利

景気が良くなる(住宅ローン金利が上昇する)と考える方

全期間固定金利がおすすめ

景気が悪くなる、悪いまま(住宅ローン金利が低金利のまま)と考える方

変動金利がおすすめ

です。

当初固定金利は

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はじめの数年間は、子供が生まれる、子育て費用がかかるなど、支出を増やしたくない、毎月の返済額を確定させたい。

けど、全期間固定金利よりは低金利が良い。

という方におすすめです。

手順その2.保証料分を金利に入れ込む

保証料というのは、住宅ローンを利用するときに利用者が銀行に支払う費用の一種です。

銀行は、利用者から支払われた保証料を保証会社に支払うことで、住宅ローンの返済が滞っても、保証会社が銀行に返済する仕組みになっています。銀行は貸し倒れリスクを回避するために、保証会社を利用し、保証会社を利用する保証料を顧客に請求しているのです。

この保証料を取るかどうかは銀行によって異なります。

基本的には

  • 都市銀行(みずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行など)
  • 信託銀行(三井住友信託銀行など)
  • 地方銀行(千葉銀行、横浜銀行など)

→ 保証料あり

  • ネット銀行(住信SBIネット銀行、楽天銀行)
  • 流通系銀行(イオン銀行)

→ 保証料なし(その代わりに事務手数料が高い)

設定になっています。

保証料の一般的な相場でいうと

保証料:金利+0.2%

です。

concierge
一括前払い型で金利にアドオンしなくても、利用できる支払い方もありますが、一括前払い型だと途中で借り換えをするときに前払いしたものが十分戻ってこないので、おすすめはしません。
「保証料あり」の銀行の住宅ローンを選ぶときは、金利に0.2%を入れて計算する必要がある

ということです。

注意点

ネット銀行や流通系銀行の場合は、「保証料無料」の代わりに事務手数料が高めの設定になっています。

一般的な相場は

都市銀行、信託銀行、地方銀行

  • 保証料:金利+0.2%
  • 事務手数料:3万円(税別)

ネット銀行、流通系銀行

  • 保証料:無料
  • 事務手数料:借入額の2.0%(税別)

です。ネット銀行や流通系銀行の場合は、3000万円の借入の場合は、約60万円前後の事務手数料が発生します。ただし、金利+0.2%の費用負担と比較すると、それでもネット銀行や流通系銀行の方が返済総額は安くなるのです。