住宅ローン借り換え比較の正しい手順と注意点

man
「住宅ローンの借り換えってどうやって進めればよいの?」
「借り換え先の住宅ローンをどう比較検討すれば良いのか?わからない。」

という方も少なくありません。今回は、住宅ローン借り換え比較の正しい手順と注意点について解説します。

住宅ローン借り換え比較の正しい手順

住宅ローン借り換え比較の正しい手順

手順その1.現在、借り入れ中の住宅ローンの状況を再度確認する

まずは、現在借り入れ中の住宅ローンの状況について正確に把握することが必要になります。借りる時は、細かく数字を覚えているものですが、数年経過してしまえば、勝手に引き落とされる住宅ローンの返済額ですら、覚えていない人が少なくないのです。

確認すべき項目

  • 金利タイプ
  • 適用金利
  • ローン残高
  • 毎月の返済額
  • 完済年月

手順その2.借り換え先の住宅ローン金利との金利差が0.3%以上あるかを確認する

一般的には

現在借り入れ中の住宅ローン金利と、現時点の借り換え先候補の住宅ローン金利の金利差が0.3%以上あると借り換えてお得になる(借り換えメリットがある)

計算になります。

極端な言い方をすれば

現在借り入れ中の住宅ローン金利よりも、現時点の借り換え先候補の住宅ローン金利が0.3%以上低金利でなければ、借り換えを検討する意味はない

ということになります。

concierge

あくまでも、その月は借り換えメリットを計算したとしても、ムダになる可能性が高いということです。

当然、来月、再来月は金利がさらに低下して、金利差が0.3%を超える可能性もあります。その場合には、そのとき借り換えを検討すればよいのです。

手順その3.借り換えメリットを計算する

借り換えメリットとは

借り換えメリット = 現在借り入れ中の住宅ローンのローン残高 + 借り換えにかかる諸費用 - 借り換え先候補の住宅ローンの総返済額

で計算されます。

簡単に言えば

借り換えをしたらいくらお得になるのか? = 借り換えメリット

です。

concierge
借り換えをすると、金利は低金利になっても、もう一度諸費用が掛かってしまいます。そのため、金利差が小さいと借り換えをしても、諸費用分、損をしてしまう可能性があるため、借り換えメリットを計算するのです。

借り換えメリットの簡単な計算方法

借り換えメリットのシミュレーションツールを利用しましょう。自分で計算することもできますが、それなりに複雑な計算になってしまうため、シミュレーションツールを利用した方が簡単です。

借り換えメリットシミュレーション

手順その4.借り換えメリットから、「手間コスト」を引いて、真の借り換えメリットを計算する

住宅ローンの借り換えは、新規借り入れ時と同じ契約をすることになります。

  • 申込
  • 仮審査
  • 本審査
  • 必要書類の提出
  • 契約
  • 登記
  • 融資
    ・・・

です。借り換えを検討しているということは、一度は住宅ローンの契約業務をしたことがあると思います。

非常に面倒くさいし、役所に行くなど時間がかかるものです。

concierge
もし、借り換えメリットが1万円だったとしたら・・・あなたは借り換えを実行するでしょうか?

私だったら、たった1万円のために、何度も書類を提出して、申込書を書いてのやり取りが嫌だ。

と思います。これが当然でしょう。

だからこそ、本当の借り換えメリットを計算するためには「手間コスト」を引いておく必要があるのです。

「手間コスト」は、人によって違うので

新規借入時にかかった時間 × 時給 = 手間コスト

と考えて、「だいたいこのくらい」と想定すれば良いかと思います。

手順その5.「真の借り換えメリット」がプラスなら借り換え実行

「借り換えメリット」から、「手間コスト」を除いて、「真の借り換えメリット」が計算できます。

「真の借り換えメリット」がプラスなら → 借り換え実行

を検討しましょう。

concierge
当然、それでも数万円のメリットだから気が進まないという方は、借り換えをする必要はありません。

手順その6.借り換え先候補の住宅ローンに申し込み

「真の借り換えメリット」がプラスになる住宅ローンは

1銀行の可能性もあれば、10銀行の可能性もあります。

まずは、借り換え条件をクリアしている住宅ローンの中で、上位3つの候補をピックアップし、申込みましょう。

concierge
このタイミングでは、借り換え候補を選ぶ際に住宅ローンの「付加価値サービス」も考慮する必要があります。

住宅ローンの「付加価値サービス」 には

  • 疾病保障無料
  • がん保障無料
  • 介護保障無料
  • 優待店舗で〇%OFF
  • 女性金利優遇
  • 何度でも、変動金利と固定金利の切り替えが可能
  • 家事代行サービス
  • 病児保育サービス
  • コントロール返済
    ・・・

など、様々なものがあります。

これらは、人によって重要度が違うため、画一した数値で評価することができません。

そのため、住宅ローン借り換えの正しい手順では、最後の候補の絞り込み時に「付加価値サービス」を考慮します。
concierge

とくに新規借入時よりも、借り換え時は、契約者自身の年齢も重ねているため、病気になるリスクも増えてきています。

  • 疾病保障
  • がん保障
  • 介護保障

などの、保障系のサービスは、住宅ローン借り換え比較では重視すべき「付加価値サービス」と言えます。

住宅ローン借り換え比較の注意点

住宅ローン借り換え比較の注意点

金利タイプの違いに注意が必要!

一番気を付けなければならないのは「金利タイプ」です。

同じ金利タイプへの借り換えであれば、上記の手順で問題はありません。

  • 変動金利 → 変動金利
  • 全期間固定金利 → 全期間固定金利

しかし、

  • 当初固定金利 → 変動金利
  • 全期間固定金利 → 変動金利
  • 全期間固定金利 → 当初固定金利

という借り換えのパターンの場合は、問題があります。

  • 当初固定金利
  • 全期間固定金利

というのは

一定期間金利が固定されて、金利上昇リスクを回避できる分、ベースの金利が高く設定されている金利タイプ

です。

つまり、

  • 当初固定金利 → 変動金利
  • 全期間固定金利 → 変動金利
  • 全期間固定金利 → 当初固定金利

という借り換えで金利が低くなるのは、当然のことなのです。

そのまま、借り換えをしてしまうと

借り換えメリットは享受できるが、現在借り入れ中の住宅ローンで担保できていた「金利上昇リスクの回避」というメリットがなくなる

ことを意味しています。

元々、金利が高いことを了承して、「金利上昇リスクの回避」というメリットを享受していたのに
借り換えメリットの代わりに、「金利上昇リスクの回避」というメリットを手放す

というのは、本末転倒なのです。

しかしながら

man
新規借入時は「金利上昇リスクが怖い」と思ったけど、実際に5年たっても、10年たっても、低金利のままだから、もう変動金利で良い。

と考え方が変わるケースもあります。

concierge
「金利上昇リスクの回避」というメリットがなくなることを理解した上での借り換えであれば問題ありません。

借り換えメリットの計算は定期的にするべき

新規借入時は、物件を購入するのですから、「いつまでに融資が下りなければならない。」というリミットがあります。

しかし、借り換えはいつでもできるのです。

  • 借り換えメリットがマイナス → 見送り

となっても、

  • 半年後には、さらに低金利になって、借り換えメリットがプラスになる

ということも、往々にして起こりうるのです。

住宅ローンの借り換えはいつでもできるのですから、「借り換えメリットがどのくらいになるのか?」は、一回だけ計算するものではなく、定期的に計算すべきものなのです。

おすすめは

  • 半年後ごとにチェックする
  • 大きなニュースが発生して金利低下が騒がれたらそのタイミングでチェックする

です。

借り換えはそれほど慎重に考える必要はない!

前述した通りで

  • 借り換えは、しなくても、マイナスな面はない。
  • いつでも借り換えをすることはできる

という特徴があります。

さらに

  • 借り換えというのは、何度でもできるのです。

借り換え先の銀行の審査さえ通れば

3回でも、4回でも、10回でも、借り換えは実行できるのです。

man
「今よりも低金利になるかもしれないから、もう少し待って、今より〇〇%低金利になったら借り換えしよう。」

と、保留する必要がないのです。

今現時点でも、借り換えメリットが出るのであれば、借り換えしてしまって、さらに金利が下がるようなら、その時にもう一度借り換えをすれば良いだけなのです。
concierge

当然、このケースでは、2回借り換えが発生するので、諸費用が2回発生する分、待って待って1回借り換えした方がコストメリットはありますが、金利が今以上に下がることは約束されていないのです。

だとすれば、借り換えメリットがあるうちに、借り換えしてしまって、さらに金利が下がるならもう一度借り換えの方が賢い考え方と言えるのです。

現在借り入れ中の住宅ローンの銀行には借り換えの相談をしない。

住宅ローンの借り換えというのは

現在借り入れ中の住宅ローン

  • A銀行:3000万円

という借り換えがあった場合に

新たにB銀行に住宅ローンを申込んで

  • B銀行から3000万円を借りる
  • 3000万円でA銀行のローン残債を完済する
  • 債務がA銀行から、B銀行に移る

ことを言います。

現在借り入れ中のA銀行の立場から見れば

完済してもらっただけ。

ですので、借り換えを拒否することはできないのです。

拒否することはできないのですから、借り換えを実行するケースで、現在借り入れ中の住宅ローンの銀行に話をするのは、借り換え先との契約後でも構わないのです。

借り換えの検討時に現在借り入れ中の住宅ローンのA銀行に下記のように相談してしまうと

man
「金利がかなり以前よりも低金利になっているので、借り換えを検討しているのですが、どうなのでしょうか?」

A銀行の担当者は

consultant
「たしかに以前よりも、金利は低金利になっています。お客様の場合は、きちんと返済を継続してくれていますので、当行でも金利を今よりも下げることを検討してみます。当行のままであれば、諸費用は発生しないのでその分お得になるはずです。」

と切り返してくる可能性があります。

A銀行の立場でみれば

consultant
「借り換えされたら、今後の利息収益がなくなるだけで銀行にとっては損しかない。なんとか引き留めたい。」

というのが本音です。

concierge
借り換えの契約前に、現在借り入れ中の住宅ローンの銀行に相談してしまうと、無駄な引き留めに遭ってしまうのです。

金利を多少優遇してくれるかもしれませんが、借り換えした方がメリットが大きい可能性が高いので、現在借り入れ中の住宅ローンの銀行には何も言うべきではないのです。

金利上昇リスクが高まったときは、借り換えメリットマイナスでも借り換えの余地あり!?

金利上昇リスクが高まった場合には

  • 変動金利 → 当初固定金利
  • 変動金利 → 全期間固定金利

という金利タイプでの借り換えも検討する価値があります。

ベースの金利は、変動金利よりも、当初固定金利や全期間固定金利の方が高金利ですので、この場合は、ほとんどが

借り換えメリットがマイナス(損をする)

計算になります。

しかし、その代わりに「金利上昇リスクの回避」というメリットが享受できるのです。

ニュースなどを見ていて

man
「徐々に金利が上昇してきて、株価も上昇傾向だから、住宅ローン金利もここ数年で急激に上がってしまうのでは?変動金利のまま借りていて大丈夫か」

と不安を感じているのであれば

concierge

多少、損をしたとしても

  • 変動金利 → 当初固定金利
  • 変動金利 → 全期間固定金利

へ借り換えをするという判断も、賢い判断と言えるのです。

当サイトの借り換えメリットシミュレーションでは、金利上昇時の借り換えメリットも計算できます。

金利上昇を加味すれば

  • 変動金利 → 当初固定金利
  • 変動金利 → 全期間固定金利

の借り換えの方が借り換えメリットが大きくなるケースも、考えられるのです。

まとめ

住宅ローン借り換え比較の正しい手順

  1. 手順その1.現在、借り入れ中の住宅ローンの状況を再度確認する
  2. 手順その2.借り換え先の住宅ローン金利との金利差が0.3%以上あるかを確認する
  3. 手順その3.借り換えメリットを計算する
  4. 手順その4.借り換えメリットから、「手間コスト」を引いて、真の借り換えメリットを計算する
  5. 手順その5.「真の借り換えメリット」がプラスなら借り換え実行
  6. 手順その6.借り換え先候補の住宅ローンに申し込み

住宅ローン借り換え比較の注意点

  1. 金利タイプの違いに注意が必要!
  2. 借り換えメリットの計算は定期的にするべき
  3. 借り換えはそれほど慎重に考える必要はない!
  4. 現在借り入れ中の住宅ローンの銀行には借り換えの相談をしない。

住宅ローン借り換え比較のポイントは

「借り換えメリット」で比較する

という点です。

  • 「借り換えメリット」が大きければ → 借り換え実行
  • 「借り換えメリット」が小さく(手間の方が大きい)と判断するなら → 借り換え見送り

といったシンプルなものです。

単純に数値化できる「借り換えメリット」で比較検討しながらも

  • 手間コスト
  • 金利上昇リスク
  • 付加価値サービス

といった、人によって評価が変わってくる比較要素も加味して、最終的な借り換え実行の判断をしましょう。

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