住宅ローン借り換え比較の正しい手順と注意点

man
「住宅ローンの借り換えってどうやって進めればよいの?」
「借り換え先の住宅ローンをどう比較検討すれば良いのか?わからない。」

という方も少なくありません。今回は、住宅ローン借り換え比較の正しい手順と注意点について解説します。

住宅ローン借り換え比較の正しい手順

住宅ローン借り換え比較の正しい手順

手順その1.現在、借り入れ中の住宅ローンの状況を再度確認する

まずは、現在借り入れ中の住宅ローンの状況について正確に把握することが必要になります。借りる時は、細かく数字を覚えているものですが、数年経過してしまえば、勝手に引き落とされる住宅ローンの返済額ですら、覚えていない人が少なくないのです。

確認すべき項目

  • 金利タイプ
  • 適用金利
  • ローン残高
  • 毎月の返済額
  • 完済年月

手順その2.借り換え先の住宅ローン金利との金利差が0.3%以上あるかを確認する

一般的には

現在借り入れ中の住宅ローン金利と、現時点の借り換え先候補の住宅ローン金利の金利差が0.3%以上あると借り換えてお得になる(借り換えメリットがある)

計算になります。

極端な言い方をすれば

現在借り入れ中の住宅ローン金利よりも、現時点の借り換え先候補の住宅ローン金利が0.3%以上低金利でなければ、借り換えを検討する意味はない

ということになります。

concierge

あくまでも、その月は借り換えメリットを計算したとしても、ムダになる可能性が高いということです。

当然、来月、再来月は金利がさらに低下して、金利差が0.3%を超える可能性もあります。その場合には、そのとき借り換えを検討すればよいのです。

手順その3.借り換えメリットを計算する

借り換えメリットとは

借り換えメリット = 現在借り入れ中の住宅ローンのローン残高 + 借り換えにかかる諸費用 - 借り換え先候補の住宅ローンの総返済額

で計算されます。

簡単に言えば

借り換えをしたらいくらお得になるのか? = 借り換えメリット

です。

concierge
借り換えをすると、金利は低金利になっても、もう一度諸費用が掛かってしまいます。そのため、金利差が小さいと借り換えをしても、諸費用分、損をしてしまう可能性があるため、借り換えメリットを計算するのです。

借り換えメリットの簡単な計算方法

借り換えメリットのシミュレーションツールを利用しましょう。自分で計算することもできますが、それなりに複雑な計算になってしまうため、シミュレーションツールを利用した方が簡単です。

借り換えメリットシミュレーション

手順その4.借り換えメリットから、「手間コスト」を引いて、真の借り換えメリットを計算する

住宅ローンの借り換えは、新規借り入れ時と同じ契約をすることになります。

  • 申込
  • 仮審査
  • 本審査
  • 必要書類の提出
  • 契約
  • 登記
  • 融資
    ・・・

です。借り換えを検討しているということは、一度は住宅ローンの契約業務をしたことがあると思います。

非常に面倒くさいし、役所に行くなど時間がかかるものです。

concierge
もし、借り換えメリットが1万円だったとしたら・・・あなたは借り換えを実行するでしょうか?

私だったら、たった1万円のために、何度も書類を提出して、申込書を書いてのやり取りが嫌だ。

と思います。これが当然でしょう。

だからこそ、本当の借り換えメリットを計算するためには「手間コスト」を引いておく必要があるのです。

「手間コスト」は、人によって違うので

新規借入時にかかった時間 × 時給 = 手間コスト

と考えて、「だいたいこのくらい」と想定すれば良いかと思います。

手順その5.「真の借り換えメリット」がプラスなら借り換え実行

「借り換えメリット」から、「手間コスト」を除いて、「真の借り換えメリット」が計算できます。

「真の借り換えメリット」がプラスなら → 借り換え実行

を検討しましょう。

concierge
当然、それでも数万円のメリットだから気が進まないという方は、借り換えをする必要はありません。

手順その6.借り換え先候補の住宅ローンに申し込み

「真の借り換えメリット」がプラスになる住宅ローンは

1銀行の可能性もあれば、10銀行の可能性もあります。

まずは、借り換え条件をクリアしている住宅ローンの中で、上位3つの候補をピックアップし、申込みましょう。

concierge
このタイミングでは、借り換え候補を選ぶ際に住宅ローンの「付加価値サービス」も考慮する必要があります。

住宅ローンの「付加価値サービス」 には

  • 疾病保障無料
  • がん保障無料
  • 介護保障無料
  • 優待店舗で○%OFF
  • 女性金利優遇
  • 何度でも、変動金利と固定金利の切り替えが可能
  • 家事代行サービス
  • 病児保育サービス
  • コントロール返済
    ・・・

など、様々なものがあります。

これらは、人によって重要度が違うため、画一した数値で評価することができません。

そのため、住宅ローン借り換えの正しい手順では、最後の候補の絞り込み時に「付加価値サービス」を考慮します。
concierge

とくに新規借入時よりも、借り換え時は、契約者自身の年齢も重ねているため、病気になるリスクも増えてきています。

  • 疾病保障
  • がん保障
  • 介護保障

などの、保障系のサービスは、住宅ローン借り換え比較では重視すべき「付加価値サービス」と言えます。

住宅ローン借り換え比較の注意点

住宅ローン借り換え比較の注意点

金利タイプの違いに注意が必要!

一番気を付けなければならないのは「金利タイプ」です。

同じ金利タイプへの借り換えであれば、上記の手順で問題はありません。

  • 変動金利 → 変動金利
  • 全期間固定金利 → 全期間固定金利

しかし、

  • 当初固定金利 → 変動金利
  • 全期間固定金利 → 変動金利
  • 全期間固定金利 → 当初固定金利

という借り換えのパターンの場合は、問題があります。

  • 当初固定金利
  • 全期間固定金利

というのは

一定期間金利が固定されて、金利上昇リスクを回避できる分、ベースの金利が高く設定されている金利タイプ

です。

つまり、

  • 当初固定金利 → 変動金利
  • 全期間固定金利 → 変動金利
  • 全期間固定金利 → 当初固定金利

という借り換えで金利が低くなるのは、当然のことなのです。

そのまま、借り換えをしてしまうと

借り換えメリットは享受できるが、現在借り入れ中の住宅ローンで担保できていた「金利上昇リスクの回避」というメリットがなくなる