住宅ローン変動金利比較の正しい手順と注意点

woman
「変動金利に決めたんだけど、どの住宅ローンの変動金利が良いの?」
「変動金利の住宅ローンの正しい選び方を教えてほしい。」

という方も多いかと思います。変動金利は、非常にわかりやすい金利タイプですので、比較の方法も簡単ですが、いくつか抑えておく必要のある注意点があります。それを踏まえて解説します。

住宅ローン変動金利比較で理解しておくべきこと

住宅ローン変動金利比較で理解しておくべきこと

銀行による諸費用・保証料の違いを抑える

住宅ローンは、銀行によって諸費用・保証料が異なります。

多少の違いなら、問題ありませんが「かなり違う」ので注意が必要です。

都市銀行(メガバンク)
地方銀行

  • 保証料:金利+0.2%(そのほか、一括前払いも可能)
  • 事務手数料:3万円(税別)

ネット銀行
新しい形態の銀行
上記の都市銀行、地方銀行のネット専用プラン

  • 保証料:無料
  • 事務手数料:借入額の2.0%(税別)

と大分違うのです。

例えば

  • 大手都市銀行A社 変動金利0.50%
  • ネット銀行B社 変動金利0.50%

となっていた場合、金利自体は同じに見えますが・・・

  • 借入額3000万円
  • 借入期間35年
  • 金利変動なし

という条件だと「どういう違いが出るのか?」計算してみます。

大手都市銀行A社 変動金利0.50%の場合

保証料:金利+0.2%

ですので、実際の金利は

実際の金利 = 0.5% + 0.2% = 0.7%

になります。

金利0.7%で35年間借りると

  • 総返済額:33,833,412円
  • 毎月の返済額(最大):80,556円
  • 諸費用:32,400円

合計:33,833,412円 + 32,400円 = 33,865,812円

ネット銀行B社 変動金利0.50%の場合

保証料:無料

ですので、実際の金利は

実際の金利 = 0.5%

になります。

金利0.5%で35年間借りると

  • 総返済額:32,707,559円
  • 毎月の返済額(最大):77,876
  • 諸費用:借入額の2.16% = 3000万円 × 2.16% = 648,000円

合計:32,707,559円 + 648,000円 = 33,355,559円

大手都市銀行A社 変動金利0.50% = 33,865,812円
ネット銀行B社 変動金利0.50% = 33,355,559円

同じ金利0.50%でも、ネット銀行B社の方が510,253円もお得になる

のです。

concierge

つまり、

  • 都市銀行(メガバンク)
  • 地方銀行

の変動金利を比較する場合には、はじめから保証料の「金利+0.2%分」を織り込んでから、比較しなければならない

のです。

当サイトの住宅ローン金利比較では、はじめから保証料分を織り込んで比較表を作成しています。

変動幅の設定された変動金利は、上限金利で比較する

住宅ローンの金利の表記には

  1. 幅がない決め打ちの金利
  2. 幅がある金利

の2つのパターンがあります。

例えば

住信SBIネット銀行の場合/2017年10月時点

住信SBIネット銀行の場合/2017年10月時点

変動金利 新規借入:年0.477%

concierge
「幅がない決め打ちの金利」です。

三菱UFJ銀行の場合/2017年10月時点

三菱UFJ銀行の場合/2017年10月時点

変動金利 年0.625% ~ 年0.775%

concierge
「幅がある金利」です。

「幅がある金利」を採用している場合、審査次第で高い方の金利が採用される可能性がある