【2024年版】住宅ローン控除（住宅ローン減税）の計算方法の全手順とシュミレーション方法をわかりやすく解説

「住宅ローン控除（住宅ローン減税）ってどうやって計算すれば良いの？」
「住宅ローン控除（住宅ローン減税）の金額を簡単に知る方法を教えてください。」
・・・

「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の内容は知っていても、自分がどのくらいの減税を受けられるのか？計算方法を十分に理解している方は、少ないはずです。今回は、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の計算方法の全手順とシミュレーション方法をわかりやすく解説します。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）の計算方法

住宅ローン控除（住宅ローン減税）の基本的な考え方は

という形の仕組みとなっています。

「えっ、めちゃくちゃ簡単じゃん。」

と思ってしまいますが、実は、ここからが複雑なのです。

複雑なポイントその１．控除額に上限がある

前述した計算だけなら、1億円の住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合

• 控除額（減税額）　＝　住宅ローン残高：1億円　×　控除率：1.0％　＝　100万円

となりますが、実はこうはならないのです。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）には「上限」が設定されているからです。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）の概要

ですので、

1億円の住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合は

• 控除額（減税額）　＝　住宅ローン残高：1億円　×　控除率：1.0％　＝　100万円

ではなく、40万円

8000万円の住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合は

• 控除額（減税額）　＝　住宅ローン残高：8000万円　×　控除率：1.0％　＝　80万円

ではなく、40万円

4000万円の住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合は

• 控除額（減税額）　＝　住宅ローン残高：4000万円　×　控除率：1.0％　＝　40万円

という計算になります。

複雑なポイントその２．所得税と住民税から控除されるのにも、限界がある

前述した通りで

ですので、40万円所得税から控除されるといっても、その年の所得税がそもそも、40万円に満たない（控除額が全額使い切れない）ケースがあります。

所得税の税率

所得税の計算

で計算されます。

計算例

年収300万円の方の所得税シミュレーション

年収：300万円
社会保険料：44万円
基礎控除：38万円

①課税される所得金額　＝　年収－　給与所得控除－　所得控除

給与所得控除

所得金額　＝　年収：300万円　－　給与所得控除（収入金額×30％+180,000円）　－　所得控除（44万円＋38万円）＝　110万円

②所得税　＝　課税される所得金額　×　税率　－　控除額

所得税　＝　課税される所得金額：110万円　×　税率：5％　－　控除額：0円　＝　55,000円

年収600万円の方の所得税シミュレーション

年収：600万円
社会保険料：85万円
基礎控除：38万円

①課税される所得金額　＝　年収－　給与所得控除－　所得控除

所得金額　＝　年収：600万円　－　給与所得控除（収入金額×20％+540,000円）　－　所得控除（85万円＋38万円）＝　303万円

②所得税　＝　課税される所得金額　×　税率　－　控除額

所得税　＝　課税される所得金額：303万円　×　税率：10％　－　控除額：97,500円　＝　205,000円

となるのです。

つまり、社会保険料や控除によって変動しますが、モデルケースの場合

• 年収300万円　→　所得税：55,000円
• 年収600万円　→　所得税：205,000円

ですから、一般住宅の控除額の上限40万円よりも、全然支払うべき所得税の方が少ないのです。

「これじゃあ、住宅ローン控除（住宅ローン減税）が十分に利用できない。」

という方が多く出てしまうので、

住民税の計算

前述した例では

年収300万円の方の所得税シミュレーション

住民税　＝　所得金額：110万円　×　税率：10％＝　110,000円

年収600万円の方の所得税シミュレーション

住民税　＝　所得金額：303万円　×　税率：10％＝　303,000円

となります。

しかし、ここで注意しなければならないのは

ということです。

です。

前述した計算例で住宅ローン年末残高4000万円超の場合

年収300万円の方

住宅ローン控除（住宅ローン減税）額：40万円
所得税：55,000円
住民税：110,000円（上限13.65万円までが控除）

所得税も、住民税も、0円になるが・・控除枠の40万円は使い切れない（23.5万円余る）

年収600万円の方

住宅ローン控除（住宅ローン減税）額：40万円
所得税：205,000円
住民税：303,000円（13.65万円以下、前年課税所得×7％以下）

所得税　20.5万円　→　0円（40万円　－　20.5万円　＝　19.5万円の枠が余る）
住民税　30.3万円　→　16.65万円（19.5万円　－　13.65万円　＝　5.85万円の枠が余る）

複雑なポイントその３．住宅ローン残高は毎年少なくなっていく</3>

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は

ものです。

住宅ローンの年末残高というのは、返済していけば必ず減っていくものです。

計算例：4200万円の住宅ローンを金利1.0％、返済期間35年で返済した場合

まとめ

住宅ローン控除（住宅ローン減税）の計算の仕組みは

1. 控除額（減税額）　＝　住宅ローンの年末残高　×　控除率：1.0％
2. 所得税と住民税から、控除額（減税額）分、減税される
3. この控除（減税）が10年間継続する

というシンプルな仕組みですが・・・

1. ポイントその１．控除額に上限がある
2. ポイントその２．所得税と住民税から控除されるのにも、限界がある
3. ポイントその３．住宅ローン残高は毎年少なくなっていく

ため、複雑な計算方法が必要になってくるのです。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）のイメージ図

住宅ローン控除（住宅ローン減税）のシミュレーション例

住宅ローン控除（住宅ローン減税）の簡単なシミュレーション方法

手順その１．シミュレーションページに行く

手順その２．住宅ローンの条件を入力する

借り入れ条件を入力します。

今回の入力条件

• 借入額：4500万円
• 返済期間：35年
• 返済方法：元利均等返済
• ボーナス返済：0円
• 住宅ローン借入開始年月：2018年8月

金利を入力します。

今回の入力条件

• 金利：1.0％
• 変動なし

住宅ローン控除居住年度を入力します。※「いつ入居しはじめたか？」です。

「シミュレーション実行」ボタンを押します。

手順その３．10年間の住宅ローン控除額を確認する

住宅ローン返済シミュレーション結果には「住宅ローン控除額」が表示されます。

合計：3,836,050円

手順その４．自分の「所得税」「住民税」を確認する

「所得税」の確認方法

会社員の方

「源泉徴収票」で確認できます。

になります。

個人事業主や会社役員、2カ所以上の収入がある方

「確定申告書」で確認できます。

になります。

「住民税」の確認方法

になります。

会社員の方

「源泉徴収票」で確認できます。

個人事業主や会社役員、2カ所以上の収入がある方

「確定申告書」で確認できます。

手順その５．上限を考慮して、自分が使える住宅ローン控除額を計算する

で計算できます。

前述の方法で計算できるのは、「源泉徴収票」「確定申告書」の年収での計算になるので、将来の住宅ローン控除額が正確にわかるわけではありません。

ただし、大きな変動がない限り、「×10」をすれば、だいたいの「実際の住宅ローン控除額」が計算できるはずです。

将来の年収を予想できる方はいませんので、だいたいで予測する方法しかないのです。

まとめ

住宅ローン控除（住宅ローン減税）の計算方法は

1. 控除額（減税額）　＝　住宅ローンの年末残高　×　控除率：1.0％
2. 所得税と住民税から、控除額（減税額）分、減税される
3. この控除（減税）が10年間継続する

という簡単な計算になります。

ただし、

1. ポイントその１．控除額に上限がある
2. ポイントその２．所得税と住民税から控除されるのにも、限界がある
3. ポイントその３．住宅ローン残高は毎年少なくなっていく

という複雑な上限設定があるので、ここを考慮する必要があります。

住宅ローンの年末残高を計算するのは、大変ですのでシミュレーションツールを利用すると良いでしょう。

シミュレーションを利用した住宅ローン控除額（住宅ローン減税額）の計算方法は

1. 手順その１．シミュレーションページに行く
2. 手順その２．住宅ローンの条件を入力する
3. 手順その３．10年間の住宅ローン控除額を確認する
4. 手順その４．自分の「所得税」「住民税」を確認する
5. 手順その５．上限を考慮して、自分が使える住宅ローン控除額を計算する

という手順で計算が可能です。

将来の年収がわからない以上、1円単位で正確な「住宅ローン控除額（住宅ローン減税額）」を計算することは、誰にもできないので、「前年度実績　×　10」でおおよその「住宅ローン控除額（住宅ローン減税額）」を予想するものと考えましょう。