住宅ローン金利2022.12.01

住宅ローン変動金利リスクを徹底検証。変動金利と固定金利の分岐点は金利が何％上昇したとき？

「住宅ローンの変動金利には金利上昇リスクがあるというけど、どのくらいのリスクなのかよくわからない。」
「金利が何％上昇すると、変動金利よりも固定金利の方が有利になるのだろうか？」

という方も多いかと思います。今回は「住宅ローン変動金利のリスクを正しく理解する方法」について解説します。

過去の住宅ローンの変動金利推移から「どのくらい金利が上昇する可能性があるのか？」を知る

住宅ローン主要金利指標の推移

Chart by Visualizer

住宅ローンの変動金利は「無担保コールレート（青色）」に連動します。

1990年代前半：8.0％前後
1990年代後半：2.0％前後
2000年代前半：0.0％前後
2000年代後半：0.0％前後
2010年代後半：0.0％前後
・・・

とバブル真っ只中の1990年代前半は金利8.0％という高金利だったのです。

バブル期とは

1980年代後半から1990年代前半の好況期のこと。1986年（昭和61年）12月から1991年（平成3年）2月までのバブル景気と呼ぶ

筆者は、今の日本では

人口が減少し続ける見込みであること
超高齢化社会が進み「生産年齢人口（15歳～64歳）」も減少中であること

という状況下にあり、よほど出生率が急激に上昇しない限りは、バブル期のような好景気は訪れないと考えています。

つまり、

住宅ローンの変動金利で考慮しなければならない金利上昇は、好景気になっても4.0％程度

だと考えます。

だとすれば

住宅ローンの変動金利リスクを正しく理解するためには、金利上昇4.0％の時の返済額上昇の想定をしておけば良い

ということになるのです。

そもそも、1999年から執筆時点の2023年まで、約20年はずっと「無担保コールレート（青色）」は0.0％前後で推移しているのです。金利は景気によって変動するので、景気回復によって金利が上昇する可能性はあるものの、バブル期並みの金利上昇はほぼ起こりえないと考えられるのです。

住宅ローン変動金利の金利上昇シミュレーション

検証した金利上昇シナリオ

金利上昇なし
10年後金利1.0％上昇
20年後金利1.0％上昇
10年後金利0.5％上昇　→　20年後金利0.5％上昇
10年後金利2.0％上昇
20年後金利2.0％上昇
10年後金利1.0％上昇　→　20年後金利1.0％上昇
10年後金利3.0％上昇
20年後金利3.0％上昇
10年後金利1.5％上昇　→　20年後金利1.5％上昇
10年後金利4.0％上昇
20年後金利4.0％上昇
10年後金利2.0％上昇　→　20年後金利2.0％上昇
（比較対象）全期間固定金利

検証条件

住宅ローン変動金利：0.50％
借入期間：35年
（比較対象）全期間固定金利：2.0％
変動金利の金利上昇は5年で125％が上限

利用したシミュレーションツール

住宅ローン返済完全シュミレーション

金利上昇シナリオ：金利上昇なし

元金：30,000,000円
利息：2,707,560円
総返済額：32,707,560円
毎月の返済額(最大)：77,876円

金利上昇シナリオ：10年後金利1.0％上昇

元金：30,000,000円
利息：5,689,328円
総返済額：35,689,328円
毎月の返済額(最大)：87,815円

金利上昇シナリオ：20年後金利1.0％上昇

元金：30,000,000円
利息：3,776,399円
総返済額：33,776,399円
毎月の返済額(最大)：83,814円

10年後金利0.5％上昇　→　20年後金利0.5％上昇

元金：30,000,000円
利息：4,723,782円
総返済額：34,723,782円
毎月の返済額(最大)：85,827円

10年後金利2.0％上昇

元金：30,000,000円
利息：8,920,549円
総返済額：38,920,549円
毎月の返済額(最大)：98,896円

20年後金利2.0％上昇

元金：30,000,000円
利息：4,895,498円
総返済額：34,895,498円
毎月の返済額(最大)：96,525円

10年後金利1.0％上昇　→　20年後金利1.0％上昇

元金：30,000,000円
利息：6,861,852円
総返済額：36,861,852円
毎月の返済額(最大)：94,329円

10年後金利3.0％上昇

元金：30,000,000円
利息：12,713,251円
総返済額：42,713,251円
毎月の返済額(最大)：114,699円

20年後金利3.0％上昇

元金：30,000,000円
利息：6,064,362円
総返済額：36,064,362円
毎月の返済額(最大)：90,031円

10年後金利1.5％上昇　→　20年後金利1.5％上昇

元金：30,000,000円
利息：9,122,866円
総返済額：39,122,866円
毎月の返済額(最大)：103,389円

10年後金利4.0％上昇

元金：30,000,000円
利息：17,347,227円
総返済額：47,347,227円
毎月の返済額(最大)：138,117円

20年後金利4.0％上昇

元金：30,000,000円
利息：7,422,030円
総返済額：37,422,030円
毎月の返済額(最大)：107,429円

10年後金利2.0％上昇　→　20年後金利2.0％上昇

元金：30,000,000円
利息：11,542,312円
総返済額：41,542,312円
毎月の返済額(最大)：113,461円

（比較対象）全期間固定金利

元金：30,000,000円
利息：11,738,914円
総返済額：41,738,914円
毎月の返済額(最大)：99,379円

検証結果比較

検証パターン	金利	10年後金利	20年後金利	毎月返済額（最大）	総返済額	金利上昇なしとの比較	全期間固定金利との比較
金利上昇なし	0.50%	0.50%	0.50%	77,876円	32,707,560円	+0円	-9,031,354円
10年後金利1.0％上昇	0.50%	1.50%	1.50%	87,815円	35,689,328円	+2,981,768円	-6,049,586円
20年後金利1.0％上昇	0.50%	0.50%	1.50%	83,814円	33,776,399円	+1,068,839円	-7,962,515円
10年後金利0.5％上昇　→　20年後金利0.5％上昇	0.50%	1.00%	1.50%	85,827円	34,723,782円	+2,016,222円	-7,015,132円
10年後金利2.0％上昇	0.50%	2.50%	2.50%	98,896円	38,920,549円	+6,212,989円	-2,818,365円
20年後金利2.0％上昇	0.50%	0.50%	2.50%	96,525円	34,895,498円	+2,187,938円	-6,843,416円
10年後金利1.0％上昇　→　20年後金利1.0％上昇	0.50%	1.50%	2.50%	94,329円	36,861,852円	+4,154,292円	-4,877,062円
10年後金利3.0％上昇	0.50%	3.50%	3.50%	114,699円	42,713,251円	+10,005,691円	+974,337円
20年後金利3.0％上昇	0.50%	0.50%	3.50%	90,031円	36,064,362円	+3,356,802円	-5,674,552円
10年後金利1.5％上昇　→　20年後金利1.5％上昇	0.50%	2.00%	3.50%	103,389円	39,122,866円	+6,415,306円	-2,616,048円
10年後金利4.0％上昇	0.50%	4.50%	4.50%	138,117円	47,347,227円	+14,639,667円	+5,608,313円
20年後金利4.0％上昇	0.50%	0.50%	4.50%	107,429円	37,422,030円	+4,714,470円	-4,316,884円
10年後金利2.0％上昇　→　20年後金利2.0％上昇	0.50%	2.50%	4.50%	113,461円	41,542,312円	+8,834,752円	-196,602円
（比較対象）全期間固定金利	2.00%	2.00%	2.00%	99,379円	41,738,914円	+9,031,354円	+0円