FPが教える住宅ローン借り換えの極意11

極意その１．住宅ローン借り換えの裏側について正確に理解する

住宅ローンの借り換えについて、きちんと理解していない方は少なくありません。

まずは「住宅ローン借り換え」の裏側についての正確な理解が必要です。

住宅ローンの借り換えの仕組み

解説

住宅ローンの借り換えとは

現在、住宅ローンを借りている銀行の住宅ローン残高（残債）を、別の銀行から借りて完済することで、住宅ローンの債務を現在借入中の銀行から、別の銀行に移すこと

を言います。

もう少し簡単に言えば

銀行Aから借りている2000万円を、銀行Bに借りて完済するから、銀行Aは完済扱いになり、完済のために借りた銀行Bからの2000万円の借金が残る。結果として、住宅ローンが銀行Aから銀行Bに移ったことになる

ことを「住宅ローンの借り換え」というのです。

住宅ローン借り換えを行う人のメリット

現在借入中の住宅ローンよりも、借り換え先の住宅ローンの方が金利が低ければ、利息・返済総額ともに軽減する可能性が高い
借り換えは、新しく借り換え先の住宅ローンを借りるのと同じですので、金利タイプや返済期間などを再度設定しなおすことができる
借り換え先の住宅ローンに優遇特典や無料保障サービスがあれば、そのメリットを享受できる

住宅ローン借り換えを行う人のデメリット

新規で借りるときと同じ作業（書類提出や申込み、契約）が必要なため手間と時間がかかる
新規で借りるときと同じように諸費用（事務手数料や保証料）が発生する
新規で借りるときと同じように住宅ローン審査があるので審査に通らない可能性もある
親身になって住宅ローンの対応をしてくれた銀行の担当者がいた場合、少し後ろめたい気になる

ここまでは理解している方も多いかと思います。

では、銀行の担当者としては、この「借り換え」をどう感じているのでしょうか？

借り換えをされてしまう現在借入中の銀行の担当者の心の声

「おいおい、まじかよ。
継続的に得られるはずの利息収入がなくなってしまった。
何してくれてんだよ。こっちにはデメリットしかないよ。
なんとか、引き留められないかな。」

借り換えの契約を成立させた借り換え先の銀行の担当者の心の声

「『返済額が安くなるから、うちに借り換えてよ。』という借り換えの営業は簡単だ。
しかも、返済実績もあるから貸し倒れリスクも低いし、やったね！」

実は「住宅ローン借り換え」にはこのような裏側があるのです。

借り換えをされてしまう銀行にとっては

将来の利息収入がなくなる
住宅ローンの融資額が減る
対応するのにも手間が発生する

と「100害あって、一利なし」という状態になるのです。

借り換えをする銀行にとっては

「返済額が安くなる」という営業は簡単で、顧客を獲得しやすい
すでに住宅ローンの返済実績があるから、貸し倒れになりにくい

とメリットが大きいものなのです。

こういう裏側があるからこそ

借入中の銀行に「借り換えを検討している」相談をしたら、引き留められた。
借り換え専用の住宅ローンの方が金利が低金利
同じ銀行の住宅ローン商品には借り換えができない（※一部例外あり）

ということが起こるのです。

銀行は

できるだけ借り換え案件を増やしたい。
できるだけ借り換えされたくない。

という2つの意図を持ちながら、住宅ローンの借り換えに対応しているのです。

極意その２．借り換えは何度でもできるから、慎重になりすぎない！

住宅ローンの借り換えというのは、前述した通りの仕組みですから、

借り換えられる銀行が拒絶することができないもの

です。

借り換えられる銀行にとっては、ただ、「住宅ローンを繰り上げ返済で完済してもらうだけ」ですので、断ることができないのです。

ということは、理論上は、借り換えは1回どころか、5回でも、10回でも、住宅ローンの数だけ借り換えができることになります。

購入時：銀行Aで新規借り入れ
5年後：銀行A　→　銀行Bに借り換え
10年後：銀行B　→　銀行Cに借り換え
20年後：銀行C　→　銀行Dに借り換え
・・・

ということも、できるのです。

「一番、金利が下がって、借り換えメリットが最大になるタイミングで借り換えたい。」

と思うのが人情ですが

「もっと金利が下がるかも？」と思っても、そうなるとは限らない
金利を予想するのは経済の専門家でも難しいもの
チャンスをうかがっている間に金利が上がるかもしれない

のですから、

借り換えに慎重になりすぎる必要はなく、「十分な借り換えメリットがある」と判断できれば、すぐに動いてしまって良いものなのです。

今よりも、もっと住宅ローン金利が低金利になったら、また、借り換えれば良いだけなのです。

極意その３．借り換えメリットを計算する本当の公式を知る

借り換えメリットを計算する公式は

借り換えメリット　＝

借り換え前の総返済額　－　（　借り換え後の総返済額　＋　諸費用　）

で計算されます。

借り換えには諸費用として

事務手数料
保証料
抵当権設定費用
司法書士報酬
印紙代
・・・

が発生するので

低金利による「利息負担の減り幅」よりも、借り換えにかかる「諸費用」の方が少なければ「借り換えメリットがある」という状態になります。

この「借り換えメリット」を最新の住宅ローン金利で簡単に計算してくれるシミュレーションがこちらです。

住宅ローン借り換え比較シミュレーション【2018年12月】金利での借り換えメリット比較ランキング

借入中の住宅ローン情報を入力すると一番借り換えメリットが大きい住宅ローン順にランキングされます！現在借入中住宅ローン毎月の返済額万円現在借入中住宅ローン金利％残り返済年数10...

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しかし、これだけでは実は十分ではないのです。

手間コスト

住宅ローンの借り換えをするには手間と時間がかかります。

住宅ローンの新規契約時と同じように、色々な申込書に記入したり、役所に行って書類を集めたり、司法書士との打ち合わせをしたり・・・時間と手間が発生するのです。

これも「コスト」として見なす必要があるのです。

年収1000万円超の高収入の方が、借り換えメリット5万円のために10時間を費やしたとしたら・・・「借り換えする意味ってあるのでしょうか？」おそらく、ないと感じるはずです。

この「手間コスト」は人によって「どのくらいの時間がかかるのか？」「どのくらいの時給として換算するのか？」違いはありますが、考慮する必要があるべきものなのです。

借り換え先の住宅ローンの付加価値・特典

逆に借り換え先の住宅ローンに付加価値サービスが付帯されていることも考慮する必要があります。

例えば

現在借入中の銀行A　金利0.80％
借り換え先の銀行B　金利0.75％

「金利は低下するので利息負担は軽減するけれども、金利の差が小さいので諸費用とトントンで、借り換えメリットはない。」

という場合でも、

仮に銀行Bの住宅ローンには「疾病保障が無料付帯」されていたとしたら、どうでしょうか？

金銭的には返済負担額が全く変わらなくても、保障が増えた分だけ、お得になる

という見方もできます。

借り換えメリットを計算する本当の公式は

借り換えメリット　＝

借り換え前の総返済額　－　（　借り換え後の総返済額　＋　諸費用　＋　借り換えの手間コスト　）

＋　借り換え後の住宅ローンの付加価値・特典

なのです。

極意その４．まずは同じ金利タイプで借り換えを検討する

金利タイプには

変動金利

調達金利（無担保コールレート・政策金利）の変動に合わせて、住宅ローンの金利も変動する金利タイプ

メリット：他の金利タイプよりもベースの金利が低金利
デメリット：返済途中に金利が上昇するリスクがある

全期間固定金利

借り入れから完済までずっと同じ金利が適用される金利タイプ

メリット：金利上昇リスクがない
デメリット：他の金利タイプよりもベースの金利が高金利

当初固定金利／一定期間固定金利

メリット：全期間固定金利よりはベースの金利が低金利
デメリット：変動金利よりはベースの金利が高金利、当初期間終了後は金利が上昇する

という3つの種類があります。

例えば、住信SBIネット銀行の金利を見ても

2017年8月時点

変動金利：0.444％
10年固定金利：1.06％
35年固定金利：2.36％

と、ベースの金利が違うのですから、

「全期間固定金利」　→　「変動金利」への借り換え
「全期間固定金利」　→　「当初固定金利／一定期間固定金利」への借り換え
「当初固定金利／一定期間固定金利」　→　「変動金利」への借り換え

の場合は「金利が低金利になって借り換えメリットが出るのは当然」なのです。

「全期間固定金利から変動金利に借り換えたら、借り換えメリットが400万円だって！これは借り換えるしかないでしょ？」

と思っていても、変動金利には「金利上昇リスク」があるのですから

仮に将来金利が上昇してしまったら

「なんで借り換えしてしまったんだろう。全期間固定金利のまま借りておけば、返済額もここまで高額にならなかったのに。」

と後悔してしまうかもしれないのです。

住宅ローンの借り換えでは

第一は、同じ金利タイプに借り換えることを検討する
（≒同じ金利タイプに借り換えて借り換えメリットが十分出ることを確認する）

第二に、固定金利から変動金利に切りかえるときは「金利上昇リスクを抱える」ことを理解した上で、検討する

という手順がおすすめなのです。

気軽に固定金利から変動金利に借り換えるものではありません。

極意その５．疾病保障、介護保障付の住宅ローンへの借り換えがおすすめ

30歳で住宅ローンを組んだ方でも、借り換えを検討している今は、10年経過していて40歳になっているかもしれません。

必ず、新規借り入れ時よりも、借り換え時の方が年齢は高くなっているのです。

病気になるリスク
働けなくなるリスク

が以前よりも高くなっていることだけは間違えありません。

だとすれば

疾病保障無料付帯
がん診断保障無料付帯
介護保障無料付帯
就業不能時の返済一時休止サービス

がある住宅ローンに借り換える方がメリットが大きいのです。

新規借り入れ当初は「○○の買い物が5％OFF」「家事代行サービスあり」というような子育て・生活系の特典の方が魅力的に感じたかもしれませんが、年齢を重ねるにつれて「病気になっても家族を支えられること」の重要性の方が高くなってきているはずなのです。

疾病保障比較はこちら

住宅ローンを金利、金利タイプ、借入期間、当初期間終了後金利、事務手数料、保証料、団信料、保障特典、人気ランキング、口コミ評判等の項目で比較しています。

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極意その６．借り換えは長期戦！ダメ元で申込め

住宅ローンの借り換えは「長期戦」です。

どういうことかというと

新規の借入時は、とにかく借りられなければ、予定していた物件が購入できないので

ゴール　＝　借りること

です。

「低金利の住宅ローン審査に通らないのであれば、金利が高くても審査の甘い銀行を探して借りた。」という方も少なくないはずです。

しかし、借り換えに期限はありません。別にいつでもいいのです。

ゴール　＝　借り換えによって返済額の負担が軽減されること

ですから

「低金利の住宅ローン審査に通らないのであれば、少し時期を置いてから、別の低金利の住宅ローン審査に申込んでみる」

で良いのです。

低金利の住宅ローン審査に通る　→　借り換えを実行する
低金利の住宅ローン審査に通らない　→　今のまま

という選択でも、何の問題もないのです。

1年がかりで、「低金利の住宅ローン審査に通ったらラッキー」というテンションで借り換えの検討を続けても、問題ありません。

わざわざ、借り換えメリットが小さくなる金利が高い住宅ローンで、借り換えを行う意味はないのです。じっくり長期戦だと思って検討しましょう。

極意その７．当初期間固定金利の当初期間終了後は、借り換えの絶好のタイミング

住宅ローンには

変動金利
当初固定金利／一定期間固定金利
全期間固定金利

の3つがありますが

当初固定金利／一定期間固定金利

というのは

はじめの当初期間：低金利の固定金利
当初期間終了後：金利が上がる

という設計のものがほとんどです。

例：三菱ＵＦＪ銀行当初固定金利／2017年7月時点

です。

当初固定期間は「基準金利から2.2％の引き下げ」だったのに、当初期間終了後は「基準金利から1.4％の引き下げ」になるということです。

「当初期間の金利が1.0％だとしても、当初期間が終わった瞬間に1.8％に上昇する」

ことを意味しています。

「当初固定金利／一定期間固定金利」は当初期間終了後に金利は自動的に上がってしまうのですから、金利が上がるタイミングで、別の住宅ローンに借り換えてしまえば、借り換えメリットが大きくなる可能性が高い

のです。

極端な例で言えば

物件購入時：当初10年固定金利を銀行Aで契約
10年経過：銀行Bの当初10年固定金利に借り換え
20年経過：銀行Cの当初10年固定金利に借り換え
30年経過：銀行Dの当初5年固定金利に借り換え

審査に通るかどうかはわかりませんが、このような借り換えを続ければ、当初固定金利の美味しい部分「当初期間が低金利で固定金利」というところだけを食べながら、完済までこぎつけることができるのです。

「当初固定金利／一定期間固定金利」の当初期間終了後こそ、借り換えの絶好のタイミング

であることを覚えておきましょう。

極意その８．金利上昇の気配があれば、全期間固定金利への借り換えも検討の余地あり

基本的には

住宅ローンの借り換えは「借り換えによって返済額の軽減ができるから行うもの」です。

しかし、「金利上昇の可能性が高い」と判断できる状態であれば

低金利のうちに

「変動金利」　→　「全期間固定金利」へ借り換え
「当初固定金利／一定期間固定金利」　→　「全期間固定金利」へ借り換え

をしてしまって、近い将来に起こりうる金利上昇リスクを回避するという選択肢もあります。

この場合には、金利が借り換えによって上昇してしまう可能性が高い為、返済負担額は増えてしまいますが、金利上昇リスクを回避できるメリットがあるのです。

変動金利で借入中の方が、金利上昇の気配を感じている場合には、有効な解決策となるのです。

極意その９．フラット35からフラット35への借り換えも可能

前述した通りで「借り換え」というのは、

を言うので、基本的に

同じ銀行の住宅ローンから、同じ銀行の住宅ローンへの借り換えはできない

のです。

これができてしまったら、金利が低くなるたびに、全顧客が最新金利の状態の同じ住宅ローンに借り換えてしまい、銀行のビジネスモデルが成り立たないからです。

しかし、フラット35だけは別物なのです。

フラット35は、住宅金融支援機構が提供している住宅ローンですが、住宅金融支援機構はフラット35を自社で直接は販売しておらず、販売のみ、全国の金融機関に委託している形になります。

銀行Aのフラット35から、銀行Bのフラット35へ借り換えができる

ということを意味しています。

フラット35で借入中の方は、フラット35の金利が低下するたびに諸費用よりも借り換えメリットが大きいのであれば、借り換えを繰り返すことができるメリットがあるのです。

フラット35からフラット35への借り換えは、非常に有効な手段ですので、フラット35借入中の方におすすめします。

フラット35の金利推移はこちら

住宅ローン金利推移｜最新金利比較・国債金利・政策金利・金利タイプ推移

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極意その１０．現在借入中の銀行には住宅ローンの借り換えを相談しない！

意外と多いのが

「住宅ローンの借り換えを検討していたので、現在借入中の銀行の担当者に相談したら、強く引き留められた。」

というパターンです。

前述した通りで、借り換えされる方の銀行は「是が非でも借り換えを引き留めたい。」と思っているのです。

「借り換え」には、現在借入中の銀行の許可は不要です。

なぜなら、借りたお金を完済するだけの行為だからです。

無駄な引き留めに合わないためには、借り換え先の審査が通るまでは、現在借入中の銀行に話すのは止めましょう。

極意その１１．現在借入中の銀行に金利交渉する

これは裏技の一つですが

借り換えされる方の銀行は「是が非でも借り換えを引き留めたい。」と思っていると言いましたが、これを逆手にとって

「銀行Bは金利0.5％で借りられるので借り換えを検討しているのですが、貴社の金利が同じレベルに下がればそのまま借りていていいのですが、ご相談できませんでしょうか？」

と「現在借入中の銀行に金利交渉してしまう」という手もあります。

成功率はそれほど高くないものの、顧客の流出を防ぎたい銀行の場合、また売上を落としたくない、融資残高を落としたくない、という事情がある銀行の場合は

「同じレベルとまではいきませんが、○○％ぐらいまでなら、私の権限で金利を引き下げることもできます。」

と交渉に応じてくれる可能性もあります。

「借り換え」ではなく、「現在借入中の住宅ローンの金利引き下げ」であれば、借り換えに伴う諸費用が発生しないので、メリットも大きいのです。

ダメ元で試してみる価値はある方法です。

ただし、

「リアリティがないと交渉の土台にはのらない」ことと
「じゃあ、いいですよ。借り換えてもらって。」と開き直られてから困らないように

借り換え先の住宅ローンに申込んで審査が通ってから、金利引き下げ交渉をすることをおすすめします。

武器も用意せずに交渉するものではありません。

まとめ

住宅ローン借り換えの極意11

住宅ローン借り換えの裏側について正確に理解する
借り換えは何度でもできるから、慎重になりすぎない！
借り換えメリットを計算する本当の公式を知る
まずは同じ金利タイプで借り換えを検討する
疾病保障、介護保障付の住宅ローンへの借り換えがおすすめ
借り換えは長期戦！ダメ元で申込め
当初期間固定金利の当初期間終了後は、借り換えの絶好のタイミング
金利上昇の気配があれば、全期間固定金利への借り換えも検討の余地あり
フラット35からフラット35への借り換えも可能
現在借入中の銀行には住宅ローンの借り換えを相談しない！
現在借入中の銀行に金利交渉する

住宅ローンの借り換えというのは、やっても、やらなくても、良いものですが、低金利の今は「やらない方が損をする」ものでもあります。

住宅ローンは借りて終わりというのではなく、定期的に「借入中の住宅ローンよりも低金利の住宅ローンはないのか？」アンテナを張って情報収集することをおすすめします。

下手をすれば、高級車1台分以上の借り換えメリットを得ることも難しいことではないのです。知らない方が損をするだけです。

住宅ローン借り換えメリットシミュレーション

借入中の住宅ローン情報を入力すると一番借り換えメリットが大きい住宅ローン順にランキングされます！

現在借入中住宅ローン

毎月の返済額万円

現在借入中住宅ローン

金利％

残り返済年数

現在のローン残高（借換額）
（現在のローン残高がわかる方は直接入力可能。金利も入力が必要です。）

円

試算条件を自分なりにカスタマイズ

金利タイプで絞り込む

※初期設定の数字は、総務省「家計調査報告」の平均値から算出しています。
※審査によって金利が変わるタイプの住宅ローンについては上限金利（高い方の金利）を採用してシミュレーションしています。

住宅ローン借り換えおすすめランキング／2018年12月

住信SBIネット銀行住宅ローンの概要

住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行とSBIホールディングスが共同で出資するネット銀行です。元々ソフトバンクグループの金融関連企業だったSBIホールディングスのネット銀行としての強みと、三井住友信託銀行のリアルな信託銀行としての銀行サービスの強みを併せ持つ銀行として、革新的な銀行サービスを提供している銀行です。

住信SBIネット銀行の住宅ローンの特徴は「変動金利は業界トップクラスの低金利」「当初固定金利は業界トップクラスの低金利」「全疾病保障が無料付帯」「女性限定でガン診断給付金」「印紙代不要」「他行口座からの資金移動手数料0円」などがあります。

大きな特徴は「業界トップクラスの低金利」と「全疾病保障が無料付帯」という2点です。

ガン（悪性新生物）、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎やそれ以外の病気になって就業不能状態になった場合、最長12カ月は毎月のローン返済額が保険金で支払われ、12ヵ月を経過するとローン残債全額が保険で支払われるので住宅ローンが完済状態になるのです。

他の銀行でも、3大疾病保障、8疾病保障などが付帯されている住宅ローンもあるのですが、有料で「金利＋0.3％」というのが相場です。たった0.3％と考えてしまいがちですが、総返済額で計算すれば200万円～300万円ぐらいの負担増になります。

これが無料で付帯されているということが住信SBIネット銀行住宅ローンの独自のメリットになっているのです。その上、低金利なのですから、借り換えで年齢が高くなっている、病気リスクが大きくなっている方にはありがたい住宅ローンとなっています。

病気になるリスクを回避したい方、老後までの安全性を重視したい方、その上で低金利の住宅ローンを検討している方におすすめできる住宅ローンとなっています。

住信SBIネット銀行住宅ローン

8.1

金利の低さ

9.2/10

知名度や安心感

8.1/10

融資までのスピード

7.5/10

審査の通りやすさ

7.7/10

対応の質

7.8/10

良い点

変動金利は業界トップクラスの低金利
当初固定金利は業界トップクラスの低金利
全疾病保障が無料付帯
女性限定でガン診断給付金
印紙代不要

悪い点

当初固定金利の金利は低金利ですが当初期間終了後の金利上昇幅は大きい

住信SBIネット銀行住宅ローンキャンペーン

注目金利

住宅ローン名	金利タイプ	借入期間	実質金利（年率）保証料／優遇込み	当初期間終了後変動金利	優遇サービス	事務手数料 ※％は借入額に対しての割合	保証料
ネット専用住宅ローン	変動金利	(-)	0.457%	0.457%	三井住友信託銀行口座開設で年率0.01％引き下げ	2.16%	無料
ネット専用住宅ローン	変動金利(借り換え)	(-)	0.428%	0.428%	三井住友信託銀行口座開設で年率0.01％引き下げ	2.16%	無料
ネット専用住宅ローン	当初固定金利	(10年)	0.810%	2.075%	三井住友信託銀行口座開設で年率0.01％引き下げ	2.16%	無料
フラット35（融資額90％以下／団信なし）	全期間固定金利	(15～20年)	1.120%	-	-	2.16%	無料
フラット35（融資額90％以下／団信なし）	全期間固定金利	(21～35年)	1.210%	-	-	2.16%	無料
フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：15年以上～20年以下	当初固定金利	(10年)	0.870%	1.210%	-	2.16%	無料
フラット35s（融資額90％以下／団信なし）：21年以上～35年以下	当初固定金利	(10年)	0.960%	1.210%	-	2.16%	無料

住信SBIネット銀行住宅ローン公式サイトはこちら

じぶん銀行住宅ローンの概要

じぶん銀行は三菱ＵＦＪ銀行がKDDIと共同出資するネット銀行です。KDDIは「au」を展開するモバイルキャリアですから、ケータイ向けのサービスに強みを持つネット銀行と言えます。個人向けの銀行サービスに力を要れているため、住宅ローンも主力商品と位置付けられています。

じぶん銀行の住宅ローンの特徴は「業界トップクラスの低金利」「変動金利はネット銀行でも1位、2位を争う低金利」「がん診断でローン残高が半分になる『がん50％保障団信』が無料付帯」「ネット完結なので印紙代不要」「auユーザー向けの割引プランあり」「事前審査は最短即日回答のスピード」という点が挙げられます。

変動金利が低金利かつ、がん診断で住宅ローン残高の半分が保険金で支払われる「がん50％保障団信」が無料であることも多くなメリットとなっています。

また、約2万円程度の費用負担になる「印紙代不要」、au住宅ローンセット割なら5年間毎月500円のキャッシュバックが受けられる「auユーザー限定特典」もあるため、諸費用負担も軽減できる住宅ローンとなっています。

さらにネット完結型なので書類の提出もすべてインターネットで完結できます。その分、郵送のタイムロスが少なく、本審査が最短2営業日という驚異のスピードで実現しているのです。

デメリットは、当初固定金利プランの当初期間終了後の金利上昇幅が大きいことです。当初固定金利の後に変動金利にすると、変動金利なのにかなりの高金利が設定されてしまうので注意が必要です。

変動金利はネット銀行でも1位、2位を争う低金利ですので、変動金利の住宅ローンを検討している方にはおすすめの住宅ローンです。