楽天銀行住宅ローン／フラット35を徹底検証。他社と比較して判明した強み・弱みと金利・審査情報

2024年11月時点金利

楽天銀行住宅ローン／フラット35の当初10年固定金利／2024年11月

当初10年固定金利の住宅ローン低金利トップ5／2024年11月

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楽天銀行住宅ローン／フラット35は、他の銀行の当初10年固定金利と比較すると「それほど低金利ではない」形になってしまいますが、実際には元々の商品性が違うのです。

楽天銀行住宅ローン／フラット35の当初10年固定金利というのは

「フラット35S」

という商品のことであり、あくまでもフラット35の全期間固定金利をベースとして、一定期間（当初5年、当初10年）金利を引き下げる住宅ローン商品なのです。

つまり、当初10年固定金利と言っても、当初期間終了後は全期間固定金利に切り替わるのです。

一方、他の銀行の当初10年固定金利というのは

当初期間終了後は、自動的に変動金利

という商品がほとんどです。

つまり、

• 当初期間終了後も金利上昇リスクがない　→　「フラット35S」
• 当初期間終了後は金利上昇リスクが発生する　→　「他の銀行の当初固定金利」

という大きな違いがあるのです。

「当初期間の金利」に注目すれば、他の銀行の当初10年固定金利の方が低金利であることは間違えありませんが、「当初期間終了後の金利」「当初期間終了後の金利上昇リスク」を考えると、「フラット35S」は十分に魅力的な商品と言えます。

楽天銀行住宅ローン／フラット35の金利で注意しなければならない点

「フラット35S」は、通常のフラット35よりも厳しい技術基準をクリアしなければなりません。

「フラット35S」の当初10年固定金利は「【フラット３５】Ｓ 金利Aプラン」というものです。

必要な技術基準というのは

である必要があるのです。どの住宅でも利用できるものではないため、その分「低金利」になっているのです。

2024年11月時点金利

楽天銀行住宅ローン／フラット35の35年固定金利／2024年11月

35年固定金利の住宅ローン低金利トップ5／2024年11月

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35年などの長期の固定金利で見ると、金利は低金利トップ5に入ってきます。民間銀行の住宅ローンの場合は「団信が必須」ですので、「団信が任意加入（団信を外せる）」フラット35と比較すると、フラット35の方が低金利設定になるのです。

楽天銀行住宅ローン／フラット35の金利で注意しなければならない点

フラット35は「住宅金融支援機構」が提供している住宅ローン商品であり、銀行はそれの代理販売業者でしかありません。金利を決めるのは「住宅金融支援機構」ですので、大手の銀行が扱うフラット35は、どの銀行でも「同じ金利」になっているのです。

正確に言えば、住宅金融支援機構は、毎月、金利に幅がある状態で金利設定をします。

大手の銀行は、その中で「最低水準の金利」を採用するので、ほとんどの大手銀行のフラット35は金利が同じなのです。

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検証結果

楽天銀行住宅ローン／フラット35の金利は、「フラット35」ですので

他の民間銀行の住宅ローンと比較すると

• 当初10年固定金利の中では低金利ではないが、金利上昇リスクがないメリットがある
• 全期間固定金利の中では低金利

ということになります。

ただし、注意しなければならないのが

• 当初10年固定金利の「フラット35S」を利用するためには厳しい技術基準をクリアした物件でなければならない
• フラット35は「団信なし」のプランだから低金利である

ということです。

フラット35を利用する際には「技術基準をクリアしている物件かどうか？」を購入前に不動産会社に確認する必要があります。

また、団信加入を前提として住宅ローンを利用する場合は、フラット35に団信を付けると「金利＋0.2％」になるので、これも加味して、他の住宅ローンと比較しなければならないのです。

借り換えで重要なポイント

住宅ローンの借り換えで重要なポイントは

1. 現在借り入れ中の住宅ローン金利と借り換え先の金利にどれぐらい差があるのか？
2. 「金利低下による返済額削減額」　＞　「借り換え諸費用」になっているか？
3. 借り換え後の住宅ローンの保障に強みはあるのか？

の3点です。

楽天銀行住宅ローン／フラット35の場合は

現在借り入れ中の住宅ローン金利と借り換え先の金利にどれぐらい差があるのか？

全期間固定金利なのでベースの金利が高いため、現在借り入れ中の住宅ローンの金利タイプにもよりますが

借り換えによる金利メリットは得にくい

と言っていいでしょう。

「金利低下による返済額削減額」　＞　「借り換え諸費用」になっているか？

楽天銀行の諸費用は、返済口座を楽天銀行口座にすれば「事務手数料の1.1％（税込）」ですので、十分に安い諸費用になっています。

借り換え後の住宅ローンの保障に強みはあるのか？

とくにありません。

つまり、楽天銀行住宅ローン／フラット35の場合は

1. 金利差が出にくい
2. 諸費用は安い
3. 借り換え後の保障はとくにない

ので、借り換えにはおすすめしにくい住宅ローンということができます。

しかし、フラット35は「フラット35からフラット35への借り換え」（同じ銀行でも可能）ができるので

• 今よりも高い金利でフラット35を利用して現在に至る

という方の場合は、楽天銀行住宅ローン／フラット35へ借り換えることで「全期間固定金利の金利上昇リスクの回避」というメリットはそのままに借り換えメリットを得ることが可能です。

事務手数料などの諸費用は発生するものの、楽天銀行はフラット35を取り扱う金融機関の中でも事務手数料が格安設定ですので、十分な借り換えメリットが作れるのです。

「フラット35からフラット35への借り換え」でおすすめの住宅ローンと言えます。

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検証結果

楽天銀行住宅ローン／フラット35は

1. 全期間固定金利なのでベースの金利は高金利
2. 諸費用が他の銀行よりも安い
3. 保障などはとくになし

ですので、他の民間銀行の住宅ローンから借り換えても、「借り換えメリットはでにくい」住宅ローンです。

もちろん、返済負担は増えても「金利上昇リスクがない全期間固定金利を選びたい。」という方にはおすすめできます。

また、フラット35は「フラット35からフラット35への借り換え」も可能ですので

そうなると

金利が同じなのかで事務手数料が格安の楽天銀行は有力な選択肢

となるのです。

フラット35は金利が同じですので、諸費用が安い楽天銀行住宅ローン／フラット35が借り換えメリットが大きくなるということです。

楽天銀行住宅ローン／フラット35は、状況によって借り換えにもおすすめできる住宅ローンと言えます。

住宅ローン審査の傾向としては

• 低金利の住宅ローン　→　審査が厳しくなる
• 高金利の住宅ローン　→　審査が甘くなる
• ネット銀行　→　借り換え重視

というものがあります。

楽天銀行の住宅ローン審査の場合

フラット35ですので

• 事前審査：楽天銀行
• 本審査：楽天銀行、住宅金融支援機構の2段階

という2段階の審査になります。

楽天銀行自体はネット銀行なので一般的には「審査が厳しい」住宅ローンということになりますが、「フラット35」の場合、極端に言えば、「楽天銀行自体は貸し倒れリスクを負わない。」のです。貸し倒れリスクを負わないため、厳格な審査はそれほど発生しないのです。

フラット35の技術基準をクリアしている物件であれば、比較的審査は通りやすいと言えます。ただし、個人信用情報に問題がある方などは、楽天銀行の事前審査ではじかれてしまうので注意が必要です。

楽天銀行の住宅ローン審査の口コミ

出典：マンションコミュニティ

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検証結果

楽天銀行の住宅ローンは低金利のネット銀行ですが、楽天銀行自体は貸し倒れリスクを負わない「フラット35」ですので

• 審査は比較的甘い
• 個人信用情報など最低限の審査は楽天銀行で行う

という特徴があります。

ただし、ネット銀行は、ある程度審査を自動化しているため

• 返済負担率が基準以下である
• 個人信用情報で返済遅延がある
• 勤続年数が短い

という場合には、事前審査段階で審査に落ちてしまいます。

そのため、「審査が厳しい」という口コミが多くなってしまうものの、実際には審査はそれほど厳しいものではありません。

口コミでは「審査が早い」という声と「審査に時間がかかる」という声の両方があるのは、信用力が高い人はすぐに結論がでますが、信用力が低い人は、時間をかけて審査をするからです。

審査も、他の銀行と比較すれば早い方であり、口コミのように遅いわけではありません。

審査自体を行うのはフラット35の販売元である住宅金融支援機構です。フラット35の審査は民間銀行の住宅ローン審査とは違い、「貸し倒れが起きないか？」よりも「融資基準に合致しているのか？」の方が重要になるため、審査は民間銀行の住宅ローンよりもフラット35の方が通りやすいです。

楽天銀行住宅ローン／フラット35の諸費用／2024年11月

他のネット銀行の住宅ローン諸費用／2024年11月

住宅ローン諸費用比較はこちら

楽天銀行住宅ローン／フラット35の諸費用は

• 事務手数料：借入額の1.43％（税込）
• （楽天銀行を返済口座に指定）事務手数料：借入額の1.1％（税込）
• （楽天銀行を返済口座に指定・借り換え）事務手数料：借入額の0.99％（税込）
• 保証料：無料

となっています。

フラット35は、どの銀行で入っても金利が同じため、「事務手数料が安いかどうか？」が重要な銀行選びのポイントになってきます。一般的なネット銀行のフラット35の場合は「借入額の2.2％（税込）」ですので、楽天銀行の「借入額の1.1％（税込）」というのは半分の事務手数料ということになります。借り換えはさらに安く設定されています。

事務手数料では大きなメリットがある住宅ローンと言えます。

楽天銀行を返済口座に指定する必要がありますが、給与振込口座を楽天銀行口座にしてもらうとか、自動入金サービスなどを利用すれば、大きな問題にはなりません。

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検証結果

楽天銀行住宅ローン／フラット35の諸費用は

• 事務手数料：借入額の1.43％（税込）
• （楽天銀行を返済口座に指定）事務手数料：借入額の1.1％（税込）
• （楽天銀行を返済口座に指定・借り換え）事務手数料：借入額の0.99％（税込）
• 保証料：無料

ですので、一般的なネット銀行よりも格安な事務手数料設定となっています。

とくに

フラット35の場合は、金利が同じなので、他の住宅ローンよりも「事務手数料の重要性が高い」のです。

そのため、楽天銀行住宅ローン／フラット35は、フラット35を選ぶ方におすすめできる住宅ローンとなります。

楽天銀行住宅ローン／フラット35の無料保障特典／2024年11月

他の銀行の住宅ローンの無料保障特典／2024年11月

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団信（団体信用生命保険）は、フラット35を除けば、どの銀行でも無料付帯されているベースの保障ですが

フラット35の場合には「団信（団体信用生命保険）加入は任意」

であることに注意が必要です。

• 団信なしのフラット35金利
• 団信ありのフラット35金利

は異なるのです。

となっています。

• 団信の審査に通らない可能性が高い方
• 生命保険など手厚い保険に入っているので団信が不要な方

は「団信なしのフラット35金利」を

• 団信が必要な方

は「団信ありのフラット35金利」をチェックする必要があるのですが

「団信ありのフラット35金利」になると、民間銀行の全期間固定金利の住宅ローンと大きな差はなくなってくるので、しっかり民間銀行の住宅ローンも含めて比較検討する必要性が出てきます。

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検証結果

楽天銀行住宅ローン／フラット35は

団信（団体信用生命保険）加入は任意加入ですので

1. 団信なしのフラット35
2. 団信ありのフラット35

の2つのパターンを選ぶことが可能です。

「団信あり」を選ぶ場合には金利が＋0.2％高くなってしまうので注意が必要です。通常の団信以外の保障は付帯されていません。

楽天銀行住宅ローン／フラット35は「事務手数料の安さ」が付加価値サービスと言えます。

また、楽天銀行の優待プログラム「ハッピープログラム」のステージが一つアップします。ATM手数料や他行宛振込手数料のメリットはそれほど大きいものではありませんが、楽天スーパーポイントの獲得率がVIP、スーパーVIPなら3倍になるので、楽天ユーザーには大きな特典になるのです。

さらに「つなぎローン」が利用できます。

住宅ローンというのは建物の購入時点で銀行から、販売している不動産会社に支払われるものです。しかし、土地に住宅を建てる注文住宅の場合は、建物ができる前に土地取得資金、着工金、中間金などを建設会社に支払わなければならないので、住宅ローンからの融資では間に合わないのです。そのときに活用できるのがその間の融資をしてくれるのが「つなぎローン（つなぎ融資）」になります。

楽天銀行の申込手順

1. 事前審査申込（8～11日）
2. 申込書類の送付
3. 申込書類の返送
4. 本審査申込（7～14日）
5. 契約書類の送付
6. 契約書類の返送
7. 契約手続き（20～30日）
8. 融資実行

という流れになっています。

とかなり、審査から契約に時間がかかってしまうことが楽天銀行住宅ローン／フラット35のデメリットの一つです。

事前審査は「最短翌日回答」と早いのですが、その後の契約・融資実行までに時間がかかってしまいます。

「必要書類の量が多い」という口コミも多く、「融資実行（引き渡し）までに時間がない。」「中古物件だから急いで買い付けないと他の人の取られてしまう。」という方にはおすすめしにくい住宅ローンとなっています。

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検証結果

• 事前審査は「最短翌日回答」と早い
• 本審査、書類のやりとり、契約手続きに時間がかかる
• 必要書類が多く、利用者の作業負担も大きい
• 来店不要でネット完結の申し込みが可能

という特徴があります。

ある程度引き渡し、融資実行までに時間的猶予がある方におすすめできる住宅ローンです。