楽天銀行住宅ローンを徹底検証。他社と比較して判明した強み・弱みと金利・審査情報

楽天銀行住宅ローンの変動金利／2024年11月

変動金利の住宅ローン上位5位／2024年11月

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楽天銀行の変動金利は、ネット銀行の中でも、かなり高めの金利設定となっています。

特徴的なのは、一般的なネット銀行の金利は「○○％」と決め打ちで金利が決まっているのに対して、楽天銀行の金利は「○○％～○○％」と幅を持たせてあります。これは審査次第で適用金利がこの幅の中で変わってしまうことを意味します。

審査的にはメリットがありますが、さらに高金利で適用されてしまう可能性もあるため、金利面ではメリットが薄い住宅ローンとなっています。

2024年11月時点金利

楽天銀行住宅ローンの当初5年固定金利／2024年11月

当初5年固定金利の住宅ローン低金利トップ5／2024年11月

当初5年固定金利も、楽天銀行住宅ローンは高めの金利設定となっています。

変動金利と同様に、一般的なネット銀行の金利は「○○％」と決め打ちで金利が決まっているのに対して、楽天銀行の金利は「○○％～○○％」と幅を持たせてあります。これは審査次第で適用金利がこの幅の中で変わってしまうことを意味します。

2024年11月時点金利

楽天銀行住宅ローンの当初10年固定金利／2024年11月

当初10年固定金利の住宅ローン低金利トップ5／2024年11月

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当初10年固定金利も、楽天銀行住宅ローンは高めの金利設定となっています。

変動金利と同様に、一般的なネット銀行の金利は「○○％」と決め打ちで金利が決まっているのに対して、楽天銀行の金利は「○○％～○○％」と幅を持たせてあります。これは審査次第で適用金利がこの幅の中で変わってしまうことを意味します。

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検証結果

楽天銀行の住宅ローン金利は、変動金利も、当初5年固定金利も、当初10年固定金利も、トップ10には入らない高金利設定となっています。

それに加えて

• 金利に幅がある

があるため、金利面ではおすすめしにくい住宅ローンとなっています。

金利に幅があるメリットは

• 審査の許容範囲が広がる

金利に幅があるデメリットは

• どの金利が適用されるかわからない
• 高金利になりやすい

という点が挙がられますが、金利面ではデメリットになってしまいます。

しかも、ネット銀行では「金利に幅がある」住宅ローンは珍しいのですが、メガバンクや信託銀行の場合は、「金利に幅がある」住宅ローン金利設定になっています。

その中でも、圧倒的に楽天銀行の住宅ローンの金利設定は「金利の幅も広い」のです。

2018年3月時点の金利で見ても

楽天銀行住宅ローン／変動金利

0.527%～1.177%　→　0.65％の幅

三菱ＵＦＪ銀行／変動金利

0.625%～0.775% →　0.15％の幅

となっています。

これを見てもわかるように、楽天銀行の住宅ローンは、金利の幅がかなり大きく開いているため

• 「自分がどの金利が適用されるのか？」見当もつかない
• かなりの高金利が適用される可能性がある

とデメリットも大きくなってしまうのです。ここには注意が必要です。

借り換えで重要なポイント

住宅ローンの借り換えで重要なポイントは

1. 現在借り入れ中の住宅ローン金利と借り換え先の金利にどれぐらい差があるのか？
2. 「金利低下による返済額削減額」　＞　「借り換え諸費用」になっているか？
3. 借り換え後の住宅ローンの保障に強みはあるのか？

の3点です。

楽天銀行の住宅ローンの場合は

現在借り入れ中の住宅ローン金利と借り換え先の金利にどれぐらい差があるのか？

• 変動金利は高金利
• 金利に幅があるため、どの金利が適用されるか？わからない

となっているため、借り換えメリットは他のネット銀行と比較するとかなり小さくなってしまう、もしくは借り換えメリットが出ない可能性もあります。また、適用金利が審査結果が出るタイミングでしかでないのもデメリットで、借り換えメリットの試算が申込前にできないのです。

金利面では、借り換えメリットはでにくい住宅ローンとなっています。

「金利低下による返済額削減額」　＞　「借り換え諸費用」になっているか？

楽天銀行の住宅ローンでは、事務手数料が33万円（税込）と一律の設定担っています。他のネット銀行が借入額の2.2％（税込）というのが相場ですから、借り換えの金額によっては、事務手数料は安くなります。

1500万円以上を超える金額での借り換えを検討している方の場合は、諸費用が安くなる分、借り換えメリットが大きくなる可能性があります。

借り換え後の住宅ローンの保障に強みはあるのか？

楽天銀行住宅ローンでは、「全疾病保障（付団体信用生命保険）」という疾病保障が無料付帯されています。借り換え後に年齢が上がっている中で、疾病保障が無料で付帯できるのは大きなメリットと言えます。

注意しなければならない点

• 金利に幅がある

楽天銀行の住宅ローンでは、金利が「○○％～○○％」と金利に幅が設定されてしまいます。そのため、借り換えメリットのシミュレーションをしようとしても、一体どの金利で試算すれば良いのか？わからないのです。

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検証結果

楽天銀行住宅ローンは

1. 高金利
2. 金利に幅があるため、適用金利が審査結果が出るまで分からない

というデメリットがあり、

1. 諸費用が競合他社よりも安くなる可能性がある
2. 無料の全疾病保障（付団体信用生命保険）が付帯されている

というメリットがあります。

しかし、借り換えでは

1. 現在借り入れ中の住宅ローン金利と借り換え先の金利にどれぐらい差があるのか？
2. 「金利低下による返済額削減額」　＞　「借り換え諸費用」になっているか？
3. 借り換え後の住宅ローンの保障に強みはあるのか？

の3点の要素が重要になりますが、やはりその中でも最も重要なのは

• 現在借り入れ中の住宅ローン金利と借り換え先の金利にどれぐらい差があるのか？

なのです。2、3は楽天銀行の住宅ローンには優位性がありますが、1の金利面のデメリットが大きすぎるため、総合的に考えると、借り換えにおすすめできない住宅ローンと言えます。

借り換えメリットを最大限に生かすためには、他のネット銀行の住宅ローンをおすすめします。ただし、金利に幅があるということは「審査が通りやすい」ということでもあります。審査面で借り換えができない方の場合には、楽天銀行の住宅ローンも、検討してみる価値があるでしょう。

住宅ローン審査の傾向としては

• 低金利の住宅ローン　→　審査が厳しくなる
• 高金利の住宅ローン　→　審査が甘くなる
• ネット銀行　→　借り換え重視

というものがあります。

楽天銀行の住宅ローン審査の場合

高金利の住宅ローンですから、審査自体は甘い部類に入ります。

しかも、「金利に幅がある」ということは

「審査の結果が思わしくなければ、高めの金利を提示すれば良い。」

と銀行側が考える余地があるということです。他のネット銀行に申し込んでいた場合には、金利に幅がありませんので、その銀行の審査基準をクリアできなければ、審査落ちにしかなりませんが、楽天銀行の住宅ローンであれば、その審査基準自体が金利に幅がある分、融通が利くのです。

審査面ではメリットのある住宅ローンと言えます。

楽天銀行の住宅ローン審査の口コミ

出典：マンションコミュニティ

利用できる方の申込基準

前年の年収（自営業のかたは申告所得）が、お申込人と連帯債務者合算で400万円以上であるかた。なお、お申込人と連帯債務者の関係は配偶者のみのお取扱いとなります。

年間返済割合

本件お借入とその他の借入金を合わせたすべての年間返済額の年収に占める割合が、30％～35％以下であるかた。なお、この上限は、お客さまのお申込内容に応じて、楽天銀行が審査の過程で決定いたします。

という記載があります。

つまり、年収400万円以上で返済負担率が35％以下であることが申込条件となっています。ここの設定は若干厳しめの設定と言って良いでしょう。

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検証結果

楽天銀行の住宅ローンは

• 高金利
• 金利に幅がある

という特徴があります。

その分、銀行側が許容できる貸し倒れリスク（貸し倒れ率）の割合が大きく、審査基準もそれに伴い柔軟に設定できるので、審査の通りやすい、審査の甘い住宅ローンと考えて良いでしょう。

ただし、申込条件には

• 年収400万円以上
• 返済負担率が35％以下

というものがあるので、審査が通りやすいと言っても「この基準をクリアした中で審査が通りやすい」ということですので、注意が必要です。

その他、口コミベースでは、書類が多い、レスポンスが遅いなどネガティブな口コミもあります。

メガバンクや信託銀行など規模の大きい銀行の場合、ある程度の大学を出た方が十分な研修期間を得て対応してくれるので、サービス応対の能力が高いのです。

しかし、ネット銀行に総じて言えることですが、ネット銀行の場合は

• 十分な研修がない
• サービス対応が「売り」ではないので新卒が対応することも多い
• 人材の入れ替わりが激しい

ために、丁寧な対応ができる方もいますが、そうでない方も少なくありません。担当者次第でサービスレベルにばらつきがあるということです。ネガティブな口コミを見ても、質の悪い担当者にあたってしまったことが推察されます。

楽天銀行住宅ローンの諸費用／2024年11月

他のネット銀行の住宅ローン諸費用／2024年11月

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楽天銀行住宅ローンの諸費用は、他のネット銀行とはことなり

• 事務手数料：一律33万円（税込）
• 保証料：無料

となっています。

ネット銀行の一般的な事務手数料は、借り入れ額の2.2％（税込）ですから、借入が金額によっては安くなる可能性があります。

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検証結果

楽天銀行住宅ローンの諸費用は

• 事務手数料：一律33万円（税込）
• 保証料：無料

ですので、借入額によっては他のネット銀行の事務手数料よりも安くなります。

ただし、借入額が1500万円を下回る場合には、他のネット銀行よりも事務手数料が高くなってしまうので注意が必要です。

楽天銀行住宅ローンの無料保障特典／2024年11月

他の銀行の住宅ローンの無料保障特典／2024年11月

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団信（団体信用生命保険）は、どの銀行でも、無料付帯されている保険となります。

楽天銀行住宅ローンの場合は無料付帯は「団信」と「全疾病保障（付団体信用生命保険）」です。

全疾病保障（付団体信用生命保険）では

精神障害、妊娠・分娩・産じょく等、一部保障の対象とならない病気を除き、すべての病気やケガで就業不能状態になったときに住宅ローンの返済が免除されます。

また、所定の就業不能状態が1年を超えて継続した場合は、保険金によって住宅ローンの残債がすべて支払われます。

有料付帯の疾病保障と比較すると若干、保険金支払い条件が厳しいなどのデメリットもありますが、無料付帯というのが大きなメリットと考えて良いでしょう。

提供している引受保険会社によって、保障の種類が違うので注意が必要です。楽天銀行は、楽天グループですから、楽天生命を引受保険会社にすると「全疾病保障（付団体信用生命保険）」が無料付帯されます。

	全疾病保障（付団体信用生命保険） 【楽天生命】	団信（特約なし） 【住友生命】
死亡・高度障害保障	○	○
余命6カ月以内と判断されたとき （リビング・ニーズ特約）	○	×
就業不能給付金 支払基準日において、所定の就業不能状態が15日をこえて継続しているとき、毎月の返済額を保障します。	○	×
就業不能保険金 所定の就業不能状態が1年をこえて継続したとき、債務残高返済に充当します。	任意	×
夫婦連生型団体信用生命保険	任意	任意

そのほか、有料で

• 夫婦連生型団体信用生命保険
• 失業保障特約
• 入院保障特約

も付帯させることができます。

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検証結果

楽天銀行の住宅ローンは「疾病保障無料」ですので、保障面でおすすめできる住宅ローンとなっています。

有料ですが付帯できる、そのほかの保険（特約）の種類も豊富です。

• 夫婦連生型団体信用生命保険
• 失業保障特約
• 入院保障特約

これは、同じ楽天グループに保険会社もあるからできることですが、保障を充実させたいのであれば、検討しやすい住宅ローンと言えるでしょう。

楽天銀行は、楽天グループの銀行ですので、付加価値サービスが充実しても良いのですが、とくに大きな付加価値サービスは用意されていません。

フラット35であれば、事務手数料の割引サービスがありますが、金利選択型には、それもないのです。

金銭的な付加価値サービスではありませんが、楽天銀行ではSkype相談を導入しています。

予約制ですが「Skype相談」であれば、土日祝日を含めて22時まで住宅ローン相談可能です。

仕事の終わる時間が遅いサラリーマンでも、Skype相談であれば、場所を選ばず気軽に相談することができます。

使い方

1. 希望の日時をカレンダーで選択
2. お客様情報（氏名等）を入力
3. 内容を確認し、確定したら予約完了
4. 予約時間までに「Skype ID」を取得する（無料）
5. 予約時間に「Skype」にサインインして、着信を持つ
6. 着信があれば、そのままSkypeで相談可能

検証結果

火災保険15％割引です。楽天銀行は付帯サービスには力を入れていません。付加価値サービスでは、メリットの薄い住宅ローンとなっています。

ただし、「Skype相談」が土日祝日でも22時まで可能なので、日中や平日には時間が取れないお忙しい方でも、相談しやすいメリットがあります。

楽天銀行の申込手順

1. 事前審査申込（2～10日）
2. 事前審査
3. 申込書類の送付
4. 申込書類の返送
5. 本審査申込（3～7日）
6. 口座振替依頼書の提出
7. 契約書類の送付
8. 契約書類の返送
9. 契約手続き（14～21日）
10. 融資実行

という流れになっています。

とかなり、審査から契約に時間がかかってしまうことが楽天銀行住宅ローンのデメリットの一つです。

事前審査は「最短翌日回答」と早いのですが、その後の契約・融資実行までに時間がかかってしまいます。

「必要書類の量が多い」という口コミも多く、「融資実行（引き渡し）までに時間がない。」「中古物件だから急いで買い付けないと他の人の取られてしまう。」という方にはおすすめしにくい住宅ローンとなっています。

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検証結果

• 事前審査は「最短翌日回答」と早い
• 本審査、書類のやりとり、契約手続きに時間がかかる
• 必要書類が多く、利用者の作業負担も大きい
• 来店不要でネット完結の申し込みが可能

という特徴があります。

ある程度引き渡し、融資実行までに時間的猶予がある方におすすめできる住宅ローンです。