FPが教える住宅ローン金利比較の正しい手順。金利で比較してはいけない！

住宅ローン金利比較 2024年12月最新

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FPが教える住宅ローン金利比較の正しい手順。住宅ローンは金利で比較してはいけない！

手順その１．住宅ローン金利の仕組みを理解する

銀行のビジネスモデル

これが銀行のビジネスモデルであり、住宅ローン金利の基本的な仕組みです。

1986年以降の住宅ローン主要金利指標の推移

※青色の「無担保コールレート」が住宅ローン金利への相関が強い指標です。

住宅ローンの金利が決まる公式

住宅ローンの金利は

という公式で計算できるのです。

銀行の利ザヤに含まれるもの

• 人件費
• 広告宣伝費
• WEBサイト・システム費用
• チラシやパンフレットの作成費用
• 店舗の光熱費
• 店舗にかかる人件費
• 店舗の賃貸費用
• 貸し倒れ損失の引当金
• 銀行の利益

が含まれているのです。

銀行の調達金利（無担保コールレート・政策金利）の変動

不景気の時

日銀は金利を引き下げる

→　銀行は企業へ低金利で融資できるようになる
→　世の中に流通するお金の量が増えるので物価が上がる
→　企業が儲かる
→　給料が上がる
→　消費が増える
→　好景気になる

好景気の時

日銀は金利を引き上げる

→　物価が上がりすぎることを抑制する

のです。

米国は、日本と同じようにゼロ金利政策を取っていましたが、2015年12月に金利引き上げを行い、2017年6月時点で計3回の金利引き下げをしています。このことを「金利正常化」「金融引き締め」とも呼びます。

日本と米国の政策金利

日本のバブル時代は

• 預金金利が4.0％
• 住宅ローン金利が7.0％

という時代です。今となっては考えられませんが、好景気になれば金利は上昇するのです。

住宅ローン金利を比較する上で理解しておくべきこと

ということです。

手順その２．住宅ローン金利の種類を理解する

金利の名称比較

基準金利／店頭金利／表面金利

家電量販店でテレビを買う時を考えてみてください。メーカーが決めた小売希望価格「定価」がありますが、「定価」通りに販売している家電量販店は見たことないはずです。そんな家電量販店があったらすぐにつぶれてしまいます。

優遇金利／引き下げ後金利

「基準金利」が定価ですから、「借入金利／優遇金利／引き下げ後金利」は実際に家電量販店で売っている販売価格ということになります。

例：三菱ＵＦＪ銀行変動金利／2017年7月時点

借入金利／適用金利／融資金利

前述した三菱ＵＦＪ銀行の変動金利の場合、金利が「年 0.625％ ～ 年 0.775％」となっています。

「結局、何％だよっ！」って突っ込みたくなってしまいますが、金利に幅があるので「審査してみないとわかりません。」というのが答えなのです。

審査結果が出て、実際に融資するときの金利のことを「借入金利／適用金利／融資金利」というのです。

家電量販店の例で言えば、「販売価格」よりも、店員さんが割引してくれて「実際に買った金額」を意味するのです。

注意点

ほとんどの住宅ローンでは、申込月ではなく、融資月の金利が「適用金利／融資金利」になります。3月に申込んだとしても、審査に時間がかかって融資を受けるのが5月になれば、5月の金利で借りなければならないのです。

家電量販店で売っているテレビに例えれば

となります。

金利に幅があるプランとないプランの違い

ネット銀行の住宅ローン　→　金利に幅がない単一の金利設定

メリット

• 借りられる金利が決まっている

デメリット

• 基準に達しなければ審査に落ちる

都市銀行（メガバンクや地方銀行）の住宅ローン　→　金利に幅がある金利設定

メリット

• 審査の評価が低くても、金利を上限に近づければ良いので審査で許容できる幅が広い（審査が通りやすい）

デメリット

• 何％で借りられるのか？審査後でないとわからない

金利タイプの違い比較

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変動金利

メリット

• 他の金利タイプよりもベースの金利が低金利

デメリット

• 返済途中に金利が上昇するリスクがある

住宅ローンの変動金利の仕組み
住宅ローンの変動金利比較の正しい手順

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全期間固定金利

メリット

• 金利上昇リスクがない
• 毎月の返済額も完済まで一定なので返済計画が立てやすい

デメリット

• 他の金利タイプよりもベースの金利が高金利

住宅ローンの全期間固定金利の仕組み
住宅ローン全期間固定金利比較の正しい手順
フラット35と銀行住宅ローンの全期間固定金利はどちらがお得？

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当初固定金利／一定期間固定金利

メリット

• 全期間固定金利よりはベースの金利が低金利
• 一定期間は金利上昇リスクがないので、子供が生まれて間もない家庭などは出費が増える期間は安心して返済できる

デメリット

• 変動金利よりはベースの金利が高金利
• 当初期間終了後は金利が上昇する

住宅ローンの当初固定金利の仕組み
住宅ローン当初固定金利比較の正しい手順

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注意点

「当初固定金利／一定期間固定金利」は当初期間終了後に大幅に金利が上昇するものが多いので注意が必要です。

例：三菱ＵＦＪ銀行当初固定金利／2017年7月時点

です。

当初固定期間は「基準金利から2.2％の引き下げ」だったのに、当初期間終了後は「基準金利から1.4％の引き下げ」になるということです。

「当初期間の金利が1.0％だとしても、当初期間が終わった瞬間に1.8％に＋0.8％上昇する」

ということを意味しています。

「当初固定金利／一定期間固定金利」がここが盲点になりやすく、住宅ローンに詳しくない方ほど「当初固定金利／一定期間固定金利」の当初期間の金利だけに注目してしまい、当初期間終了後に金利が上昇してからはじめて慌ててしまうのです。

「当初固定金利／一定期間固定金利」はその中でも

1. 完済までの引き下げ幅がずっと同じ「全期間引下げプラン」
2. はじめだけ引き下げ幅が優遇される「当初引下げプラン」

という2つのタイプにわかれます。

「変動金利」や「全期間固定金利」も「全期間引下げプラン」の仲間です。

金利を比較すると

です。

当初10年固定金利の落とし穴。当初10年固定金利より変動金利の方が金利上昇リスクは少ない！？

手順その３．ネット銀行と都市銀行の諸費用の違いを理解する

住宅ローンは元々は都市銀行（メガバンク・地方銀行）が中心となって販売してきました。

都市銀行（メガバンク・地方銀行）の諸費用

• 保証料：金利＋0.2％増
• 事務手数料：33,000円（税込）

です。

ここにネットが普及するにつれて、ネット銀行が参入してきたのです。ネット銀行は都市銀行（メガバンク・地方銀行）と違う諸費用設定にすることで、顧客のメリットを最大化することを考えました。

ネット銀行が考えたのは・・・

というものです。結果こうなりました。

ネット銀行（新しい形態の銀行）の諸費用

• 保証料：無料
• 事務手数料：借入額の2.2％（税込）

です。

手順その４．住宅ローンは総返済額で比較する

総返済額とは

です。

• 低金利で諸費用が高い住宅ローン
• 高金利で諸費用が安い住宅ローン
• 当初期間終了後に金利が上昇する住宅ローン
  ・・・

も、最終的な「総返済額」であれば、公正に比較することができるからです。

このページ下部に「住宅ローンの総返済額シミュレーション」があるので試していただければ幸いですが・・・

であることが分かります。

手順その５．総返済額を見ながら、金利タイプを決めよう！

先に「金利タイプ」のメリットデメリットを比較して「どの金利タイプを選ぶのか？」決めてしまっても良いのですが・・・

• 金利タイプによって、どのくらい返済額が変わってくるのか？
• 変動金利だと、どのくらい金利上昇リスクがるのか？

がわからないと、「金利タイプ」の選びようがないのも事実だと思います。

例：一番総返済額の安い住宅ローンの総返済額比較

• 3000万円の借入
• 金利上昇なし
• 2017年7月時点の金利

変動金利

住信SBIネット銀行　金利：0.444％　3,321万円

当初5年固定金利

イオン銀行　金利：0.500％　3,464万円

当初10年固定金利

イオン銀行　金利：0.690％　3,483万円

全期間固定金利

楽天銀行　金利：1.090％　3,659万円

例：一番総返済額の安い住宅ローンの総返済額比較

• 3000万円の借入
• 2017年7月時点の金利

金利変動なし

住信SBIネット銀行　金利：0.444％　3,321万円

10年後に金利1.0％上昇

住信SBIネット銀行　金利：0.444％　3,617万円

10年後に金利2.0％上昇

住信SBIネット銀行　金利：0.444％　3,936万円

20年後に金利1.0％上昇

住信SBIネット銀行　金利：0.444％　3,427万円

20年後に金利2.0％上昇

住信SBIネット銀行　金利：0.444％　3,538万円

という結果です。

変動金利と固定金利の分岐点は金利が何％上昇したとき？
住宅ローン変動金利の金利上昇リスクを減らす方法

ここまで来てやっと

• 自分にはどの金利プランが良いのか？
• 金利が上昇するとどのくらい総返済額が上昇してしまうのか？

目星がつくのです。

後は、過去の住宅ローン金利の推移を見ながら

と自分なりの金利推移を予想して、最終的「どの金利タイプにすべきなのか？」決定すれば良いのです。

1986年以降の住宅ローン主要金利指標の推移

※青色の「無担保コールレート」が住宅ローン金利への相関が強い指標です。

注意点

金利予想は、経済の専門家でも難しいものです。

もし本当に「住宅ローンの金利が上がるのか？下がるのか？」が予想できるのであれば、FXに投資すれば巨万の富を得られるレベルです。

専門家でも正確に予想できないものですから、自分が納得いく予想で良いのです。

手順その６．決定した「金利タイプ」と「金利予想」を元に総返済額を比較する

住宅ローン総返済額シミュレーション／最新金利での総返済額が安い順ランキング

※初期設定の数字は、総務省「家計調査報告」の平均値から算出しています。

手順その７．候補の住宅ローンの「付加価値サービス」を比較する

5社程度に総返済額の安い住宅ローンを絞り込んだら

「付加価値サービス」を比較します。

「付加価値サービス」には

• 疾病保障無料
• 介護保障無料
• がん診断保障無料
• 女性限定保証無料
• 出産後1年間金利優遇
• コントロール返済
• 同じグループ会社のサービス割引
• 銀行ATMサービス無料
• 銀行振込み手数料無料
• ポイントプレゼントキャンペーン
• 金利優遇キャンペーン
  ・・・

などがあります。

手順その８．同時に上位3社に申込む

候補の住宅ローンを1位～5位ぐらいまで決めたら、1位から3位ぐらいまでは同時に申込んでしまいます。

1社ずつ申込んでいると審査結果が出るまで時間がかかってしまいますし、申込んで落ちての連続は精神的にも厳しくなってしまうので

3社は同時に申込んでみることをおすすめします。

合わせてこちらもチェックしておきましょう。

住宅ローン選びの落とし穴
FPがおすすめする住宅ローンランキング
FPがおすすめする借り換え住宅ローンランキング

FPが教える住宅ローン金利比較の正しい手順のまとめ

• 手順その１．住宅ローン金利の仕組みを理解する
• 手順その２．住宅ローン金利の種類を理解する
• 手順その３．ネット銀行と都市銀行の諸費用の違いを理解する
• 手順その４．住宅ローンは総返済額で比較する
• 手順その５．総返済額を見ながら、金利タイプを決めよう！
• 手順その６．決定した「金利タイプ」と「金利予想」を元に総返済額を比較する
• 手順その７．候補の住宅ローンの「付加価値サービス」を比較する
• 手順その８．同時に上位3社に申込む

です。

正しい住宅ローン金利比較の手順

覚えておいて欲しいことは

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