ペアローン「住宅ローン控除」減税額・減税メリットの計算・シミュレーション。ペアローンにすべき人とは?

woman
「ペアローンの住宅ローン控除ってどのくらいメリットがあるの?」
「ペアローンで住宅ローン控除をする場合に減税額ってどうなるの?」
「ペアローンで住宅ローン控除を利用すべきでしょうか?」

ペアローンを利用する最大のメリットが「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」だと言っても、過言ではありません。今回は、ペアローンの「住宅ローン控除」減税額の計算・シミュレーション・ペアローンにすべき人について徹底解説します。

ペアローンで「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」の減税メリットがある理由

ペアローンで「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」の減税メリットがある理由

なぜ、ペアローンで借りると「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」でメリットが出てくるかというと・・・

夫単独で住宅ローンを借りる場合
  • 住宅ローンの契約者「夫」 → 「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」の対象

ですが

夫婦でペアローンを借りる場合
  • 住宅ローンの契約者「夫」:自分の持分 → 「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」の対象
  • 住宅ローンの契約者「妻」:自分の持分 → 「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」の対象

と、夫婦ともに「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」の対象となるのです。

夫婦ともに「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」の対象になるから、ペアローンにすると、減税メリットが大きくなる

ということになります。

woman
「でも、ペアローンは、夫婦ともに住宅ローンを契約する形になるけど、全体の借入額は、夫単独で借りる場合と同じなので、大きな違いはないんじゃないの?」

そうではありません。

例:5,000万円の住宅ローンを借りる場合

夫単独の住宅ローン契約

  • 夫:5,000万円の住宅ローン契約

ペアローンでの住宅ローン契約

  • 夫:3,000万円の住宅ローン契約
  • 妻:2,000万円の住宅ローン契約

となり、総額が変わりません。

住宅ローン控除 = 住宅ローンの年末借入残高の1.0%が所得税・住民税から減税されるもの

ですので

woman
「総額が変わらないなら、住宅ローン控除額も変わらないのでは?」

と思ってしまいますが

住宅ローン控除には上限があるのです。

住宅ローン控除の上限とは?

住宅ローン控除の上限とは?

上限その1.最大控除額

所得税の最大控除額の上限は、4,000万円です。
(新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合は5,000万円)

つまり、どんなに住宅ローン残高が多くても、

4,000万円 × 控除率:1.0% × 控除期間:10年 = 400万円

が最大の減税額なのです。

前述した例で考えれば

夫単独の住宅ローン契約
  • 夫:5,000万円の住宅ローン契約 → 最大上限4,000万円を超えているので、超えた分は控除対象ではない
ペアローンでの住宅ローン契約
  • 夫:3,000万円の住宅ローン契約 → 最大上限4,000万円を超えていないので、全額控除対象
  • 妻:2,000万円の住宅ローン契約 → 最大上限4,000万円を超えていないので、全額控除対象

と、ペアローンにした方が控除額の上限を超えずに住宅ローン控除をフル活用できるということになります。

上限その2.住民税13.65万円/年

住宅ローン控除では、所得税の減税が前述した40万円だったとしても、所得税自体が40万円未満の方の場合は、控除が全額利用できません。

その救済措置として

所得税から控除できなかった分は、住民税から控除できる

ようになっています。

ただし、住民税からの控除には

前年分の所得税の課税総所得金額等の7%(136,500円を限度)

という上限があるのです。

この上限も、

平成30年度(最新)の平均年収441万円だと仮定した場合

住民税は人によりますが、228,000円程度ですから、その7.0%である15,960円が上限となるのです。

夫単独の住宅ローン契約

  • 夫:5,000万円の住宅ローン契約 → 住民税15,960円が控除上限

ペアローンでの住宅ローン契約

  • 夫:3,000万円の住宅ローン契約 → 住民税15,960円が控除上限
  • 妻:2,000万円の住宅ローン契約 → 住民税15,960円が控除上限

ですから、住民税の負担も、2倍の控除上限が使えることになります。

まとめ

ペアローンを組むと住宅ローン控除(住宅ローン減税)の減税メリットが上がる理由は?

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住宅ローン控除には

  • 所得税の最大控除額の上限
  • 住民税の控除上限

の2つの上限があり、ペアローンにすることで、控除上限に引っかからないようにできるため、住宅ローン控除をフル活用できることにあるのです。

まとめ

ペアローンで「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」の減税メリットの計算方法

今回の計算方法は、下記の条件を基にシミュレーションしています。

  • 年収:600万円
  • 所得税:20万円
  • 住民税:30万円

  • 年収:400万円
  • 所得税:10万円
  • 住民税:20万円

住宅ローン

  • 購入する物件:6,000万円
  • 自己資金:1,000万円
  • ローン金額:5,000万円
  • 金利:1.0%
  • 借入期間:35年間
  • ペアローンの場合:夫3,000万円、妻2,000万円

手順その1.住宅ローン残高に対する減税額をペアローン利用、未利用で算出する

住宅ローン控除額のシミュレーションはこちら

夫単独での借入の場合

元金:50,000,000円
総返済額:59,279,788円

元金残高最大控除・減税額
2020年48,901,194400,000
2021年47,690,956400,000
2022年46,468,564400,000
2023年45,233,892400,000
2024年43,986,815400,000
2025年42,727,210400,000
2026年41,454,952400,000
2027年40,169,913400,000
2028年38,871,964388,719
2029年37,560,974375,609
2030年36,236,809362,368
2031年34,899,343348,993
2032年33,548,440335,484
合計5,011,173

ペアローンでの借入の場合

夫:3,000万円

元金:30,000,000円
総返済額:35,567,795円

元金残高最大控除・減税額
2020年29,340,715293,407
2021年28,614,574286,145
2022年27,881,138278,811
2023年27,140,334271,403
2024年26,392,085263,920
2025年25,636,323256,363
2026年24,872,969248,729
2027年24,101,946241,019
2028年23,323,178233,231
2029年22,536,585225,365
2030年21,742,090217,420
2031年20,939,613209,396
2032年20,129,075201,290
合計3,226,499
妻:2,000万円

元金:20,000,000円
総返済額:23,711,770円

元金残高最大控除・減税額
2020年19,560,472195,604
2021年19,076,371190,763
2022年18,587,406185,874
2023年18,093,531180,935
2024年17,594,693175,946
2025年17,090,843170,908
2026年16,581,933165,819
2027年16,067,912160,679
2028年15,548,732155,487
2029年15,024,336150,243
2030年14,494,672144,946
2031年13,959,688139,596
2032年13,419,328134,193
合計2,150,993

手順その2.所得税・住民税を計算する

所得税・住民税のシミュレーションはこちら

今回は、概算で

  • 年収:600万円
  • 所得税:20万円
  • 住民税:30万円

  • 年収:400万円
  • 所得税:10万円
  • 住民税:20万円

としていますが、シミュレーションツールを使って、正確な金額を出しておくと良いでしょう。

手順その3.実際に控除される金額を計算する

計算のルールは

所得税 - 最大控除・減税額 > 0
住宅ローン控除額 = 最大控除・減税額

→ 住宅ローン控除額全額が控除できる

所得税 - 住宅ローン控除額 < 住民税控除額の上限(前年住民税の7.0%か13.65万円の低い方)
住宅ローン控除額 = 最大控除・減税額

→ 住宅ローン控除額全額が控除できる

所得税 - 住宅ローン控除額 > 住民税控除額の上限(前年住民税の7.0%か13.65万円の低い方)
住宅ローン控除額 = 所得税 + 住民税控除額の上限(前年住民税の7.0%か13.65万円の低い方)

→ 住宅ローン控除額全額が控除できない(使い切れない)

夫単独での借入の場合

最大控除・減税額所得税住民税控除上限住宅ローン控除額
2020年400,000200,00021,000221,000
2021年400,000200,00021,000221,000
2022年400,000200,00021,000221,000
2023年400,000200,00021,000221,000
2024年400,000200,00021,000221,000
2025年400,000200,00021,000221,000
2026年400,000200,00021,000221,000
2027年400,000200,00021,000221,000
2028年388,719200,00021,000221,000
2029年375,609200,00021,000221,000
2030年362,368200,00021,000221,000
2031年348,993200,00021,000221,000
2032年335,484200,00021,000221,000
合計5,011,1732,600,000273,0002,873,000
夫単独の住宅ローン控除額:2,873,000円

ペアローンでの借入の場合

夫:3,000万円
最大控除・減税額所得税住民税控除上限住宅ローン控除額
2020年293,407200,00021,000221,000
2021年286,145200,00021,000221,000
2022年278,811200,00021,000221,000
2023年271,403200,00021,000221,000
2024年263,920200,00021,000221,000
2025年256,363200,00021,000221,000
2026年248,729200,00021,000221,000
2027年241,019200,00021,000221,000
2028年233,231200,00021,000221,000
2029年225,365200,00021,000221,000
2030年217,420200,00021,000217,420
2031年209,396200,00021,000209,396
2032年201,290200,00021,000201,290
合計3,226,4992,600,000273,0002,838,106
夫の住宅ローン控除額:2,838,106円
妻:2,000万円
最大控除・減税額所得税住民税控除上限住宅ローン控除額
2020年195,604100,00014,000114,000
2021年190,763100,00014,000114,000
2022年185,874100,00014,000114,000
2023年180,935100,00014,000114,000
2024年175,946100,00014,000114,000
2025年170,908100,00014,000114,000
2026年165,819100,00014,000114,000
2027年160,679100,00014,000114,000
2028年155,487100,00014,000114,000
2029年150,243100,00014,000114,000
2030年144,946100,00014,000114,000
2031年139,596100,00014,000114,000
2032年134,193100,00014,000114,000
合計2,150,993100,00014,0001,482,000
妻の住宅ローン控除額:1,482,000円
夫婦合算の住宅ローン控除額:4,320,106円

ペアローンの減税メリット = 夫婦合算の住宅ローン控除額:4,320,106円 - 夫単独の住宅ローン控除額:2,873,000円 = 1,447,106円

ペアローンの減税メリットが1,447,106円となりました。

ペアローンにすべき人とは?

ペアローンにすべき人とは?

ペアローンにもいろいろなデメリット・リスクがあります。

  • デメリットとリスクその1.夫婦共働きができなくなった場合に返済ができなくなる可能性がある!
  • デメリットとリスクその2.離婚時に財産分与でトラブルが発生する
  • デメリットとリスクその3.「団信」で住宅ローンの債務が0円にならない!
  • デメリットとリスクその4.共働きの解消で、住宅ローン控除額が減ってしまう!
  • デメリットとリスクその5.諸費用が2倍発生する!

金銭的なデメリットに限れば、諸費用が2倍発生するという点です。

  • 印紙税
  • 司法書士報酬
  • 証明書などの発行手数料

が2倍になります。

ペアローンを利用すると「5万円~10万円の諸費用負担増」と考えておけば良いでしょう。

ペアローンには

  • 共働きができなくなったときに返済できなくなるリスク
  • 離婚時に簡単に財産分与できないリスク

もあるため、

ペアローンを利用することをおすすめする方というのは

  • 上記の計算で算出した「ペアローンによる減税メリット」が、50万円を超えている方
  • 共働きができなくなっても、無理なく返済が継続できる方

です。

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当然、ペアローンにする減税メリットが小さければ、ペアローンにする必要性が全くありません。

しかし、ペアローンにする減税メリットが大きくても、万が一共働きができなくなったときに返済ができず、マイホームを手放すことになったら、元も子もありません。

だからこそ、共働きができなくなっても、無理なく返済が継続できる方で、かつ「ペアローンによる減税メリット」が、50万円を超えている方がペアローンを検討すべきなのです。

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