ペアローン2022.12.01

ペアローン「住宅ローン控除」減税額・減税メリットの計算・シミュレーション。ペアローンにすべき人とは？

「ペアローンの住宅ローン控除ってどのくらいメリットがあるの？」
「ペアローンで住宅ローン控除をする場合に減税額ってどうなるの？」
「ペアローンで住宅ローン控除を利用すべきでしょうか？」

ペアローンを利用する最大のメリットが「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」だと言っても、過言ではありません。今回は、ペアローンの「住宅ローン控除」減税額の計算・シミュレーション・ペアローンにすべき人について徹底解説します。

ペアローンで「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の減税メリットがある理由

なぜ、ペアローンで借りると「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」でメリットが出てくるかというと・・・

夫単独で住宅ローンを借りる場合

住宅ローンの契約者「夫」　→　「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の対象

ですが

夫婦でペアローンを借りる場合

住宅ローンの契約者「夫」：自分の持分　→　「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の対象
住宅ローンの契約者「妻」：自分の持分　→　「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の対象

と、夫婦ともに「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の対象となるのです。

夫婦ともに「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の対象になるから、ペアローンにすると、減税メリットが大きくなる

ということになります。

「でも、ペアローンは、夫婦ともに住宅ローンを契約する形になるけど、全体の借入額は、夫単独で借りる場合と同じなので、大きな違いはないんじゃないの？」

そうではありません。

例：5,000万円の住宅ローンを借りる場合

夫単独の住宅ローン契約

夫：5,000万円の住宅ローン契約

ペアローンでの住宅ローン契約

夫：3,000万円の住宅ローン契約
妻：2,000万円の住宅ローン契約

となり、総額が変わりません。

住宅ローン控除　＝　住宅ローンの年末借入残高の1.0％が所得税・住民税から減税されるもの

ですので

「総額が変わらないなら、住宅ローン控除額も変わらないのでは？」

と思ってしまいますが

住宅ローン控除には上限があるのです。

住宅ローン控除の上限とは？

上限その１．最大控除額

所得税の最大控除額の上限は、4,000万円です。
（新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合は5,000万円）

つまり、どんなに住宅ローン残高が多くても、

4,000万円　×　控除率：1.0％　×　控除期間：10年　＝　400万円

が最大の減税額なのです。

前述した例で考えれば

夫単独の住宅ローン契約

夫：5,000万円の住宅ローン契約　→　最大上限4,000万円を超えているので、超えた分は控除対象ではない

ペアローンでの住宅ローン契約

夫：3,000万円の住宅ローン契約　→　最大上限4,000万円を超えていないので、全額控除対象
妻：2,000万円の住宅ローン契約　→　最大上限4,000万円を超えていないので、全額控除対象

と、ペアローンにした方が控除額の上限を超えずに住宅ローン控除をフル活用できるということになります。

上限その２．住民税13.65万円／年

住宅ローン控除では、所得税の減税が前述した40万円だったとしても、所得税自体が40万円未満の方の場合は、控除が全額利用できません。

その救済措置として

所得税から控除できなかった分は、住民税から控除できる

ようになっています。

ただし、住民税からの控除には

前年分の所得税の課税総所得金額等の7％（136,500円を限度）

という上限があるのです。

この上限も、

平成30年度（最新）の平均年収441万円だと仮定した場合

住民税は人によりますが、228,000円程度ですから、その7.0％である15,960円が上限となるのです。

夫単独の住宅ローン契約

夫：5,000万円の住宅ローン契約　→　住民税15,960円が控除上限

ペアローンでの住宅ローン契約

夫：3,000万円の住宅ローン契約　→　住民税15,960円が控除上限
妻：2,000万円の住宅ローン契約　→　住民税15,960円が控除上限

ですから、住民税の負担も、2倍の控除上限が使えることになります。

まとめ

ペアローンを組むと住宅ローン控除（住宅ローン減税）の減税メリットが上がる理由は？

住宅ローン控除には

所得税の最大控除額の上限
住民税の控除上限

の2つの上限があり、ペアローンにすることで、控除上限に引っかからないようにできるため、住宅ローン控除をフル活用できることにあるのです。

ペアローンで「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の減税メリットの計算方法

今回の計算方法は、下記の条件を基にシミュレーションしています。

夫

年収：600万円
所得税：20万円
住民税：30万円

妻

年収：400万円
所得税：10万円
住民税：20万円

住宅ローン

購入する物件：6,000万円
自己資金：1,000万円
ローン金額：5,000万円
金利：1.0％
借入期間：35年間
ペアローンの場合：夫3,000万円、妻2,000万円

手順その１．住宅ローン残高に対する減税額をペアローン利用、未利用で算出する

住宅ローン控除額のシミュレーションはこちら

夫単独での借入の場合

元金：50,000,000円
総返済額：59,279,788円

年	元金残高	最大控除・減税額
2020年	48,901,194	400,000
2021年	47,690,956	400,000
2023年	46,468,564	400,000
2023年	45,233,892	400,000
2024年	43,986,815	400,000
2025年	42,727,210	400,000
2026年	41,454,952	400,000
2027年	40,169,913	400,000
2028年	38,871,964	388,719
2029年	37,560,974	375,609
2030年	36,236,809	362,368
2031年	34,899,343	348,993
2032年	33,548,440	335,484
合計	－	5,011,173

ペアローンでの借入の場合

夫：3,000万円

元金：30,000,000円
総返済額：35,567,795円

年	元金残高	最大控除・減税額
2020年	29,340,715	293,407
2021年	28,614,574	286,145
2023年	27,881,138	278,811
2023年	27,140,334	271,403
2024年	26,392,085	263,920
2025年	25,636,323	256,363
2026年	24,872,969	248,729
2027年	24,101,946	241,019
2028年	23,323,178	233,231
2029年	22,536,585	225,365
2030年	21,742,090	217,420
2031年	20,939,613	209,396
2032年	20,129,075	201,290
合計	－	3,226,499

妻：2,000万円

元金：20,000,000円
総返済額：23,711,770円

年	元金残高	最大控除・減税額
2020年	19,560,472	195,604
2021年	19,076,371	190,763
2023年	18,587,406	185,874
2023年	18,093,531	180,935
2024年	17,594,693	175,946
2025年	17,090,843	170,908
2026年	16,581,933	165,819
2027年	16,067,912	160,679
2028年	15,548,732	155,487
2029年	15,024,336	150,243
2030年	14,494,672	144,946
2031年	13,959,688	139,596
2032年	13,419,328	134,193
合計	－	2,150,993

手順その２．所得税・住民税を計算する

所得税・住民税のシミュレーションはこちら

今回は、概算で

夫

年収：600万円
所得税：20万円
住民税：30万円

妻

年収：400万円
所得税：10万円
住民税：20万円

としていますが、シミュレーションツールを使って、正確な金額を出しておくと良いでしょう。

手順その３．実際に控除される金額を計算する

計算のルールは

所得税　－　最大控除・減税額　＞　0

住宅ローン控除額　＝　最大控除・減税額

→　住宅ローン控除額全額が控除できる

所得税　－　住宅ローン控除額　＜　住民税控除額の上限（前年住民税の7.0％か13.65万円の低い方）

住宅ローン控除額　＝　最大控除・減税額

→　住宅ローン控除額全額が控除できる

所得税　－　住宅ローン控除額　＞　住民税控除額の上限（前年住民税の7.0％か13.65万円の低い方）

住宅ローン控除額　＝　所得税　＋　住民税控除額の上限（前年住民税の7.0％か13.65万円の低い方）

→　住宅ローン控除額全額が控除できない（使い切れない）

夫単独での借入の場合

年	最大控除・減税額	所得税	住民税控除上限	住宅ローン控除額
2020年	400,000	200,000	21,000	221,000
2021年	400,000	200,000	21,000	221,000
2023年	400,000	200,000	21,000	221,000
2023年	400,000	200,000	21,000	221,000
2024年	400,000	200,000	21,000	221,000
2025年	400,000	200,000	21,000	221,000
2026年	400,000	200,000	21,000	221,000
2027年	400,000	200,000	21,000	221,000
2028年	388,719	200,000	21,000	221,000
2029年	375,609	200,000	21,000	221,000
2030年	362,368	200,000	21,000	221,000
2031年	348,993	200,000	21,000	221,000
2032年	335,484	200,000	21,000	221,000
合計	5,011,173	2,600,000	273,000	2,873,000

夫単独の住宅ローン控除額：2,873,000円

ペアローンでの借入の場合

夫：3,000万円

年	最大控除・減税額	所得税	住民税控除上限	住宅ローン控除額
2020年	293,407	200,000	21,000	221,000
2021年	286,145	200,000	21,000	221,000
2023年	278,811	200,000	21,000	221,000
2023年	271,403	200,000	21,000	221,000
2024年	263,920	200,000	21,000	221,000
2025年	256,363	200,000	21,000	221,000
2026年	248,729	200,000	21,000	221,000
2027年	241,019	200,000	21,000	221,000
2028年	233,231	200,000	21,000	221,000
2029年	225,365	200,000	21,000	221,000
2030年	217,420	200,000	21,000	217,420
2031年	209,396	200,000	21,000	209,396
2032年	201,290	200,000	21,000	201,290
合計	3,226,499	2,600,000	273,000	2,838,106

夫の住宅ローン控除額：2,838,106円

妻：2,000万円

年	最大控除・減税額	所得税	住民税控除上限	住宅ローン控除額
2020年	195,604	100,000	14,000	114,000
2021年	190,763	100,000	14,000	114,000
2023年	185,874	100,000	14,000	114,000
2023年	180,935	100,000	14,000	114,000
2024年	175,946	100,000	14,000	114,000
2025年	170,908	100,000	14,000	114,000
2026年	165,819	100,000	14,000	114,000
2027年	160,679	100,000	14,000	114,000
2028年	155,487	100,000	14,000	114,000
2029年	150,243	100,000	14,000	114,000
2030年	144,946	100,000	14,000	114,000
2031年	139,596	100,000	14,000	114,000
2032年	134,193	100,000	14,000	114,000
合計	2,150,993	100,000	14,000	1,482,000