FPが教えるフラット35選びの極意10

目次

フラット35金利推移/2018年8月最新

  • 2018年8月最新金利を反映しています。

フラット35金利推移/2018年8月最新

フラット35金利比較 2018年8月最新

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フラット35(融資額90%以下)フラット35(融資額90%超)フラット35Sフラット35リノベフラット35子育て支援型・地域活性化型
銀行住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
楽天銀行
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(15~20年)1.090%-1.08%無料
住信SBIネット銀行
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(15~20年)1.090%-2.16%無料
ARUHI
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(15~20年)1.090%-2.16%無料
楽天銀行
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(21~35年)1.140%-1.08%無料
住信SBIネット銀行
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(21~35年)1.140%-2.16%無料
ARUHI
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(21~35年)1.140%-2.16%無料
楽天銀行
フラット35(融資額90%以下/団信あり)全期間固定金利(15~20年)1.290%-1.08%無料
住信SBIネット銀行
フラット35(融資額90%以下/団信あり)全期間固定金利(15~20年)1.290%-2.16%無料
ARUHI
フラット35(融資額90%以下/団信あり)全期間固定金利(15~20年)1.290%-2.16%無料
銀行住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
楽天銀行
フラット35(融資額90%超/団信なし)全期間固定金利(15~20年)1.530%-1.08%無料
住信SBIネット銀行
フラット35(融資額90%超/団信なし)全期間固定金利(15~20年)1.530%-2.16%無料
ARUHI
フラット35(融資額90%超/団信なし)全期間固定金利(15~20年)1.530%-2.16%無料
楽天銀行
フラット35(融資額90%超/団信なし)全期間固定金利(21~35年)1.580%-1.08%無料
住信SBIネット銀行
フラット35(融資額90%超/団信なし)全期間固定金利(21~35年)1.580%-2.16%無料
ARUHI
フラット35(融資額90%超/団信なし)全期間固定金利(21~35年)1.580%-2.16%無料
楽天銀行
フラット35(融資額90%超/団信あり)全期間固定金利(15~20年)1.730%-1.08%無料
住信SBIネット銀行
フラット35(融資額90%超/団信あり)全期間固定金利(15~20年)1.730%-2.16%無料
ARUHI
フラット35(融資額90%超/団信あり)全期間固定金利(15~20年)1.730%-2.16%無料
銀行住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
楽天銀行
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(5年)0.840%1.090%1.08%無料
ARUHI
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(5年)0.840%1.090%2.16%無料
楽天銀行
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.840%1.140%1.08%無料
ARUHI
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.840%1.140%2.16%無料
住信SBIネット銀行
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(5年)0.840%1.090%2.16%無料
住信SBIネット銀行
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.840%1.140%2.16%無料
楽天銀行
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.890%1.140%1.08%無料
ARUHI
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.890%1.140%2.16%無料
住信SBIネット銀行
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(5年)0.890%1.090%2.16%無料
銀行住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.590%1.090%2.16%無料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.640%1.140%2.16%無料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%以下/団信あり):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.790%1.290%2.16%無料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%以下/団信あり):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.840%1.340%2.16%無料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%超/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)1.030%1.530%2.16%無料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%超/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)1.080%1.580%2.16%無料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%超/団信あり):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)1.230%1.730%2.16%無料
ARUHI
フラット35リノベ(融資額90%超/団信あり):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)1.280%1.780%2.16%無料
銀行住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
ARUHI
フラット35子育て支援型・地域活性化型(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.840%1.090%2.16%無料
ARUHI
フラット35子育て支援型・地域活性化型(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.890%1.140%2.16%無料
ARUHI
フラット35子育て支援型・地域活性化型(融資額90%以下/団信あり):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)1.040%1.290%2.16%無料
ARUHI
フラット35子育て支援型・地域活性化型(融資額90%以下/団信あり):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)1.090%1.340%2.16%無料
ARUHI
フラット35子育て支援型・地域活性化型(融資額90%超/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)1.280%1.530%2.16%無料
ARUHI
フラット35子育て支援型・地域活性化型(融資額90%超/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)1.330%1.580%2.16%無料
ARUHI
フラット35子育て支援型・地域活性化型(融資額90%超/団信あり):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)1.480%1.730%2.16%無料
ARUHI
フラット35子育て支援型・地域活性化型(融資額90%超/団信あり):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)1.530%1.780%2.16%無料


FPが教えるフラット35選びの極意10

極意その1.フラット35の真実を正確に理解する

woman
「フラット35って何?」
「フラット35ってなんでいろんな銀行で売ってるの?」
concierge
フラット35を利用している人でも、よく理解していない方も多いようです。正しく、フラット35を選ぶためには「フラット35の仕組み」を正確に理解する必要があります。

フラット35の仕組み

フラット35の仕組み

フラット35を販売しているのは「住宅金融支援機構」という独立行政法人

住宅金融支援機構とは
2007年に発足した独立行政法人で「住宅金融市場における安定的な資金供給を支援する」ために作られた組織です。以前は「住宅金融公庫」という組織でした。監督官庁は「国土交通省住宅局・財務省」です。
独立行政法人とは
国民生活や社会経済の安定に必要な事業だが、国が主体になるほどでもないが、民間に完全に任せると実施されない恐れのある事業を独占的に行われることを目的として作られた法人のこと

です。

「独立行政法人」と言っていますが、全然独立しておらず、経営計画の策定や業務の運用チェックは監督官庁が行うため、「国の機関」と言って差しつかえない組織です。

住宅金融支援機構を噛み砕いて説明すると

民間の金融機関が提供しにくい住宅ローンを提供して、「住宅ローンが借りたくても借りられない方」を減らすための「国の住宅ローン専門金融機関」

と言えます。

woman
「民間の金融機関が提供しにくい住宅ローンって何?」
  1. 全期間固定金利
  2. 団信なしの住宅ローン

の2つです。

「全期間固定金利」を民間の銀行が提供しにくい理由

民間の金融機関のビジネスモデルは

低金利で資金を調達して、高金利で貸すことによる「利ザヤ」が収益になる

形です。

住宅ローンでも、個人の普通預金や日銀からの借入、他の金融機関からの借入などで資金を調達して「利ザヤ」を載せて住宅ローンとして提供しているのです。

もし仮に、35年の全期間固定金利で住宅ローンを提供した後に、金利が上昇し、個人の普通預金や日銀からの借入、他の金融機関からの借入の金利が上がってしまったら、貸出金利は固定してしまっているので

高金利で資金を調達して、低金利で貸さざるを得ない「逆ザヤ」の状況が生まれます。
concierge
「逆ザヤ」というのは、金融機関の損失ですから、金融機関としては「逆ザヤ」リスクがある「全期間固定金利」よりも、調達金利が上がればそのまま貸出金利も上げられる「変動金利」の住宅ローンを売りたいのです。

「団信なしの住宅ローン」を民間の銀行が提供しにくい理由

契約した方が死亡してしまって、住宅ローンの返済が途中で止まってしまえば、そのまま貸し倒れになってしまいます。

「契約者死亡による貸し倒れ」を回避するために、民間金融機関は「団信加入を必須」にしているのです。

「住宅金融支援機構」が提供しているフラット35という商品は

民間の金融機関が提供しにくい

  1. 全期間固定金利
  2. 団信なしの住宅ローン

という特徴を備えた住宅ローン商品なのです。

「住宅金融支援機構」は「フラット35」を直接販売はしない

「住宅金融支援機構」の特徴として、販売方法は直接自社で販売するのではなく、銀行やノンバンクを代理店として、「フラット35」を代理販売してもらっているのです。

だから、同じ「フラット35」が

  • みずほ銀行フラット35
  • 楽天銀行フラット35
  • りそな銀行フラット35
    ・・・

と色々な金融機関から販売されているのです。

2017年8月時点のフラット35取扱金融機関数:331社

「住宅金融支援機構」は「フラット35」を直接販売はしない

フラット35取扱金融機関検索

フラット35の金利はどこの銀行で借りても一緒!

重要なのは、色々な銀行がフラット35を提供しているのですが、金利を決めているのはフラット35を提供している「住宅金融支援機構」であり、ほとんどの銀行のフラット35は同じ金利であるということです。

住宅金融支援機構 → 民間の金融機関へ毎月金利の指示をする
consultant
「2017年8月のフラット35(返済期間:21年以上35年以下、融資率9割以下)は『年1.120%~年1.690%』の範囲で設定してくださいね。その範囲内ならどの金利でも良いです。」
フラット35の金利はどこの銀行で借りても一緒!
concierge
という形になるので、正確に言えば金融機関によって金利を選ぶ余地が残されているのですが・・・大手の銀行であれば、指示された金利の幅で一番低金利の金利が採用されているので、どのフラット35金利も同じ状況になっているのです。
2017年8月時点

住信SBIネット銀行フラット35金利

2017年8月時点

楽天銀行フラット35金利

2017年8月時点

ARUHIフラット35金利

2017年8月時点
大手銀行はフラット35金利は全部同じで、どこも「フラット35業界最低金利」と同じ宣伝文句を謳っていますが、どの銀行も同じ金利なのです。「業界最低金利」「業界最低水準」・・と言っても、どこも同じ金利ですから騙されないようにしましょう。

まとめると

フラット35は「国の販売している住宅ローン」であり、

  • 全期間固定金利
  • 団信なしの住宅ローン

という特徴があります。

販売しているのは住宅金融支援機構ではなく、販売を委託された全国の金融機関であり、金利は住宅金融支援機構が決めるので、ほぼどこの金融機関でも同じ金利が適用されている

ということです。

まずは、ここを理解することでフラット35をお得に選ぶ土台ができたことになります。

極意その2.フラット35の種類を知る

フラット35は、非常に多くのバリエーションを用意しています。

また、毎年消えていく商品や増えていく商品もあるので、民間の金融機関よりも、積極的に時代に合わせた商品提供が行われている印象があります。

2017年8月時点のフラット35商品の種類

【フラット35】

一般的なフラット35

【フラット20】

20年以下の返済期間で利用される低金利のフラット35

【フラット35(リフォーム一体型)】

中古住宅を購入してリフォームする場合に、リフォーム費用も合わせて借入できるフラット35

【フラット35】 リノベ

中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合に、リフォーム費用も合わせて借入できる【フラット35(リフォーム一体型)】よりも低金利のフラット35

【フラット35】(アシューマブルローン)

長期優良住宅の認定を受けた住宅なら、物件売却時に購入者へ債務を引き継ぐことができるフラット35

【フラット50】

長期優良住宅を対象とした最長50年の借入ができるフラット35

【フラット35(保証型)】

通常のフラット35は、住宅金融支援機構がフラット35を販売しているものですが、【フラット35(保証型)】は住宅金融支援機構は借り入れをした方が返済できなかった場合に損害を保証する役割だけを担うフラット35です。販売主体が民間の金融機関になるので、金利も通常のフラット35とは違って、金融機関ごとに異なります。

機構住みかえ支援ローン

今の住宅を賃貸し次の住宅に住みかえるためのフラット35

【フラット35】S

省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得される場合に、 借入金利を一定期間引き下げるフラット35の制度

【フラット35】子育て支援型・地域活性化型

子育て支援や地域活性化について積極的な取組を行う地方公共団体の補助金交付や財政的支援の一環として、 借入金利を一定期間引き下げるフラット35の制度

家賃返済特約付き【フラット35】

返済に困った時に一時的に返済期間を延長して、返済額を軽減することができる制度

concierge

というように、色々なシチュレーションに合わせた商品ラインナップが揃っています。

住宅金融支援機構は「国の金融機関」という位置づけですので

政府や国土交通省が

  • 「省エネを重視したい。」 → 「省エネ住宅での優遇プランができる」
  • 「中古住宅の活用を重視したい。」 → 「中古住宅購入時の優遇プランができる」
  • 「子育て層を重視したい。」 → 「子育て世帯の優遇プランができる」
    ・・・

という形なので、かなり頻繁に商品ラインナップが変わっていくのです。

「自分や家族の状況、フラット35を借りる目的に合わせたプランがないのか?」

常にチェックしておくと良いでしょう。

極意その3.フラット35は「融資率9割以下」で借りるべき!

2017年8月時点のフラット35金利は

融資率90%以下
ご返済期間基準金利
15年以上~20年以下年率1.04%
21年以上~35年以下年率1.12%
融資率90%超
ご返済期間基準金利
15年以上~20年以下年率1.48%
21年以上~35年以下年率1.56%
融資率とは
住宅建設費または住宅購入価額に対するお借入額の占める割合のこと

つまり、35年の借入だとすれば

  • 頭金(自己資金)が1割用意できれば:金利 年率1.12%
  • 頭金(自己資金)が1割用意できなければ:金利 年率1.56%
頭金が1割用意できるかどうかで金利は0.44%も違う!

のです。

選択の余地がないぐらい

フラット35を利用するときは頭金(自己資金)を1割以上用意すべき

と言い切ることができるぐらいの金利差です。

woman
「でも、頭金1割も用意できないんだけど・・・。」

という方には各銀行が「頭金1割分は銀行から貸すよ。」というパッケージプランを用意しています。

concierge
フラット35は銀行の住宅ローン商品ではないので、収益性が下がっても、銀行は関係ありませんから、このようなプランが用意できるのです。

例:住信SBIネット銀行/ミスターパッケージローン

例:住信SBIネット銀行/ミスターパッケージローン

この例の場合は

通常のフラット35利用の場合
  • 借入3000万円、頭金0円 → 金利1.56%

総返済額 39,598,380円

ミスターパッケージローンで頭金300万円を借りた場合
  • 借入2700万円、頭金300万円 → 金利1.12%
  • 頭金300万円の借入 → 金利1.14%

総返済額 37,093,500円

差し引き:2,504,880円お得

という結果になっています。

concierge
このような「頭金1割分」を銀行が自ら用意してくれるサービスは、もしかしたら、住宅金融支援機構から指摘を受ければ終わってしまう可能性があります。利用できるうちに利用しましょう。

このようなサービスを利用しなくても、

  • 親から援助してもらう
  • 頭金1割が貯まってから、フラット35を利用する
  • 車などを売却して資金を作る

など、色々な方法で用意することが可能です。

フラット35を利用するなら、「頭金1割以上 = 融資率9割以下」の金利で借りるべき

ということです。

頭金1割を融資してくれるサービスでおすすめのフラット35は

極意その4.フラット35は「20年以下」で借りるべき!

2017年8月時点のフラット35金利は

融資率90%以下

ご返済期間基準金利
15年以上~20年以下年率1.04%
21年以上~35年以下年率1.12%

融資率90%超

ご返済期間基準金利
15年以上~20年以下年率1.48%
21年以上~35年以下年率1.56%

です。

借入期間が「15年以上~20年以下」と「21年以上~35年以下」で金利差は「0.08%」ある

のです。

concierge
35年の借入の人が20年に返済期間を圧縮することは簡単にできることではありませんが「返済期間25年で繰り上げ返済」を検討しているのであれば、はじめから「返済期間20年にして繰り上げ返済なし」の方が金利が低金利になるのです。

0.08%であっても、総返済額では数十万円の返済負担の違いになります。

可能であれば、20年以内のプランを選ぶべきです。

ちなみにフラット35は、フラット35からフラット35への借り換えも可能です。当初の返済期間が35年であっても、15年以上経過しているのであれば「20年未満のプランに借り替えて、さらに金利を下げる」こともできるのです。

極意その5.フラット35では「団信」は付けない方が良い!?

フラット35の大きな特徴の中に

  • 団信が任意加入(団信をつけるかつけないかを選べる)
  • 加入する場合は団信特約料が発生する

というものがあります。

man
「でも、全期間固定金利で低金利のフラット35が利用したいんだけど、妻が不安だから団信もつけたいと言ってきて、団信加入を検討している。」

という方もいると思いますが・・・

concierge
ちょっと待ってください。
実は、フラット35は団信が有料だから、団信無料の民間銀行の住宅ローンよりも低金利なだけで、団信をつけてしまったら、民間銀行の住宅ローンとそんなに返済額の違いがなくなってしまうのです。

実際に試算してみます。

試算例

2017年8月時点の金利を採用

3000万円の借入、35年借入、融資率9割以下

住信SBIネット銀行フラット35の場合

フラット35金利:1.12%

  • 返済額合計: 36,276,660円
  • 事務手数料:648,000円
  • 抵当権設定費用:150,000円
  • 収入印紙税:20,000円
  • 総返済額(諸費用込):37,094,660円
ソニー銀行住宅ローン(自己資金10%)の場合

金利:1.51%

  • 返済額合計:38,659,320円
  • 事務手数料:43,200円
  • 抵当権設定費用:150,000円
  • 収入印紙税:20,000円
  • 総返済額(諸費用込):38,872,520円
man
「やっぱり、フラット35の方が180万円ほど安いじゃん!」
concierge
そうではありません。

この試算結果は

  • 住信SBIネット銀行フラット35 → 団信なし
  • ソニー銀行住宅ローン → 団信あり

の状態ですから

団信をつけるのであれば、フラット35の団信特約料を加味しなければなりません。

フラット35の団信特約料
フラット35の団信特約料 フラット35の団信特約料

2,043,300円

団信をつけるのであれば

  • 住信SBIネット銀行フラット35の総返済額 → 39,137,960円
  • ソニー銀行住宅ローンの総返済額 → 38,872,520円

265,440円、ソニー銀行の住宅ローンの全期間固定金利の方が安くなる

結果となっているのです。

フラット35の真実としては

フラット35は団信を外している分、低金利なのであって、団信をつけるのであれば民間銀行の住宅ローンの方が全期間固定金利でも低金利になる可能性が高い

ということなのです。

concierge
「フラット35だから、盲目的に低金利」と思いこむのは辞めましょう。条件によっては銀行の住宅ローンの方が全期間固定金利が有利になるケースも多いのです。

極意その6.狙い目は「フラット35S」!ただし、物件価格が高くなることも考慮する

フラット35の中でおすすめのプランは「フラット35S」です。

フラット35Sとは

省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得される場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度のこと

です。

フラット35Sの金利優遇(2017年8月時点)
  • 金利Aプラン:当初10年間を▲年0.3%引き下げ
  • 金利Bプラン:当初5年間を▲年0.3%引き下げ

と一定期間金利が下がる設計となっています。

「金利Aプラン」と「金利Bプラン」のどちらを選べるのか?は購入する住宅の技術基準のレベルによって変わってきます。高い技術基準をクリアしている場合に「金利Aプラン」が利用できます。

2017年8月時点のフラット35金利は

融資率90%以下
ご返済期間基準金利
15年以上~20年以下年率1.04%
21年以上~35年以下年率1.12%

2017年8月時点のフラット35S金利は

金利Aプラン/当初10年間を▲年0.3%引き下げ
ご返済期間基準金利
15年以上~20年以下年率0.74%
21年以上~35年以下年率0.82%
金利Bプラン/当初5年間を▲年0.3%引き下げ
ご返済期間基準金利
15年以上~20年以下年率0.74%
21年以上~35年以下年率0.82%

当初期間終了後には、元のフラット35金利に戻ります。

フラット35Sがおすすめの理由

  • 金利が低金利になることで返済総額も安くなる
  • 当初期間終了後も、全期間固定金利のフラット35に戻るだけなので金利上昇リスクがないことは変わらない

注意点:フラット35S対応の物件は少ない、高い

concierge

前述した通りで、技術基準が高く、省エネルギー性、耐震性に優れていないと「フラット35S」の技術基準をクリアすることができません。

しかし、省エネルギー性、耐震性に優れた住宅というのは、それだけ建築コストが高くなってしまうので、販売価格も高くなってしまうのです。

また、フラット35Sに対応する物件数も、当然少なくなります。

SUUMOで物件を検索してみました。

東京都/新築戸建ての物件数 11,073件

SUUMOで物件を検索してみました。
フラット35S適用物件で絞り込み
フラット35S適用物件で絞り込み

東京都/新築戸建てのフラット35S適用物件数 1,376件

フラット35S適用物件で絞り込み
つまり、1割強の物件しか「フラット35S」には対応していないのです。

金利だけで考えれば「フラット35S」の方が総返済額が安くなることは間違えありませんが、その分、物件価格が高くなってしまうため、金利低下のメリットがそれほどない、もしくは割高になってしまう可能性もあります。

  • 返済負担を下げるために「フラット35S」を利用したいから対応物件を探す → 間違った判断
  • はじめから選んだ物件が技術的に優れた物件で「フラット35S」に対応していた → フラット35Sを選ぶべき

極意その7.フラット35を選ぶときは「事務手数料」で比較する

フラット35は、前述した通りで「金利はほとんどの金融機関で同じ」です。

つまり、差が出てくるのは、銀行が自主的に決めることができる「事務手数料」なのです。

2017年8月時点

この3つの銀行、ノンバンクは、フラット35に力を入れている金融機関ですから「金利は同じ、最低水準の低金利」です。

だとすれば、この時点で比較すれば「事務手数料が一番安い楽天銀行フラット35がお得」という判断になるのです。

事務手数料でおすすめのフラット35は

極意その8.フラット35利用時のその他の特典も考慮する

フラット35を比較するときは

  • 金利は同じ
  • 事務手数料で比較する
  • 頭金1割が用意できない時は、それを融資してくれるサービスがある銀行を選ぶ

という比較検討方法が良いのですが

  • フラット35によっては販売する銀行によって、付加価値サービスが付帯できるものがあります。
住信SBIネット銀行フラット35の場合
  • 全疾病保障付帯:お借入金額の0.5%を事務取扱手数料に上乗せ
ARUHIの場合
  • ARUHI With Woman:疾病保障・失業保険50%OFF、暮らしのサービスを優待価格で提供
フラット35の比較検討のウェイトとしてはそれほど高くないものの、付加価値サービスも考慮して比較検討することをおすすめします。

極意その9.フラット35は審査が甘い!審査落ちの救世主

フラット35の最大の特徴は「審査の甘さ」と言っても、過言ではありません。
concierge

前述した通りで、フラット35は「国が運営する住宅ローン専門の金融機関」です。

民間の金融機関とは違って、収益性を求めているわけではないので、審査のポイントが大きく異なるのです。

民間の金融機関の住宅ローン審査

審査の目的

貸し倒れ率を下げるために、返済余力のない人、信用力のない人を振るい落とすために行う

審査基準
  • 返済負担率
  • 融資率
  • 物件の担保価値
  • 過去の返済事故の有無
  • 完済時年齢
    ・・・
審査の仕方

申込情報、信用情報、必要書類との整合性の確認、担保物件の担保価値鑑定、過去の融資データからのスコアリングシステムによる審査などが行われる

フラット35の住宅ローン審査

審査の目的

良質な住宅の供給を増やすために住宅金融支援機構が定めた「住宅技術基準」「利用条件」をクリアしている物件に融資をする

審査基準
  • 利用条件(床面積、返済負担率)
  • 住宅技術基準
審査の仕方

第三者の検査機関「適合証明検査機関」に物件検査の申請をして、合格すると適合証明書が取得できます。「適合証明書」が取得できていて、フラット35の利用条件にも合格していれば、審査に通る可能性が非常に高くなるのです。

新築住宅の技術基準の概要
主な項目一戸建て住宅マンション
接道原則として一般の道に2m以上接すること原則として一般の道に2m以上接すること
住宅の規模70㎡以上30㎡以上
住宅の規格原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)ならびに炊事室、便所及び浴室の設置原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
併用住宅の床面積併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
戸建型式等木造の住宅は一戸建てまたは連続建てに限る木造の住宅は一戸建てまたは連続建てに限る
断熱構造住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工(断熱等性能等級2レベル以上)住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工(断熱等性能等級2レベル以上)
住宅の構造耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
配管設備の点検点検口等の設置共用配管を構造耐力上、主要な壁の内部に設置しないこと
区画住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画
床の遮音構造界床を厚さ15cm以上(RC造の場合)
維持管理基準/管理規約管理規約が定められていること
維持管理基準/長期修繕計画計画期間20年以上
民間の金融機関の住宅ローン審査は「人」を見るのに対して、フラット35の審査は「物件」を見るのです。

逆に言えば

購入する物件さえちゃんとしていれば、フラット35の審査は通る可能性が高い。

ことを意味しています。

concierge

余談ですが、大手都市銀行でも、自社の住宅ローン審査に申込んだお客様が審査落ちになってしまった場合は、フラット35をすすめることが少なくありません。それだけ審査には通りやすいのです。

金利の低さや全期間固定金利であること抜きに「他の住宅ローン審査に落ちてしまった。」「なかなか住宅ローン審査に通らずに困っている」という方にもフラット35はおすすめできます。

極意その10.フラット35は借りてからも、金利をチェックする

「フラット35で借りたら、返済するだけ」と思ってはいけません。

というのも、フラット35は他の住宅ローン商品とは異なり、「フラット35からフラット35への借り換え」ができるのです。

10年前とのフラット35金利比較

  • 10年前の「平成19年8月」のフラット35金利:2.921%
  • 現在のフレット35金利:1.12%

つまり、10年前にフラット35を金利2.921%で借りた方で、そのまま返済を続けているのであれば、一刻も早く「フラット35からフラット35への借り換え」をすべきなのです。

金利差が0.5%以上あれば、借り換え時の諸費用を考慮しても借り換えメリットが出てきます。

フラット35は、同じ住宅ローン商品へ借り換えられる特別な住宅ローン商品なので、借りた後も、定期的に金利の推移をチェックして、借入中の金利よりも0.5%以上低金利になったら、借り換えを検討すべきなのです。

借りてからも、フラット35金利はチェックし続けましょう。

まとめ

FPが教えるフラット35選びの極意10

  1. フラット35の真実を正確に理解する
  2. フラット35の種類を知る
  3. フラット35は「融資率9割以下」で借りるべき!
  4. フラット35は「20年以下」で借りるべき!
  5. フラット35では「団信」は付けない方が良い!
  6. 狙い目は「フラット35S」
  7. フラット35を選ぶときは「事務手数料」で比較する
  8. フラット35利用時のその他の特典も考慮する
  9. フラット35は審査が甘い!審査落ちの救世主
  10. フラット35は借りてからも、金利をチェックする

フラット35を比較するときの手順としては

  1. 金利が同じであることを確認する
  2. 事務手数料で比較する
  3. その他の付加価値サービスの有無を考慮して比較する
  4. フラット35Sが利用できる物件ならフラット35Sを選ぶ
  5. 頭金を1割用意できないなら、1割分を融資してくれるサービスがある銀行を選ぶ

という方法がおすすめです。

concierge
住宅ローン金利全体が低金利のうちに、全期間固定金利を選んでおけば、金利上昇リスクもなく、完済まで低金利で借入が可能です。フラット35はその有力な選択肢になります。

フラット35おすすめランキング/2018年8月

フラット35おすすめランキング/2018年8月

楽天銀行住宅ローン/フラット35の概要

楽天銀行は楽天株式会社の子会社であり、楽天グループのネット銀行です。楽天銀行は自社の住宅ローンも提供するようになったのですが、それ以前は「フラット35」のみを取り扱っていたため、現在も「フラット35」をメインの住宅ローン商品として提供しています。楽天銀行住宅ローン/フラット35は、楽天銀行の提供するフラット35の住宅ローンサービスです。

楽天銀行の住宅ローンの特徴は「フラット35の中で最低水準の低金利」「楽天銀行口座を返済口座にすると事務手数料が借入額の1.0%(税別)と格安」「頭金なしでも、低金利のフラット35が利用できるプランあり」「保証料無料の事務手数料型」「来店せずにお手続き完了」という点が挙げられます。

とくに注目したいのは事務手数料です。フラット35の金利は住宅金融公庫側が最低金利を設定するので、大手銀行はほぼ同じ金利になってしまいます。そこで違いが出てくるのは事務手数料なのです。楽天銀行の事務手数料は基本が借入額の1.3%(税別)で、楽天銀行口座を返済口座にすると借入額の1.0%(税別)、借り換えの場合0.9%(税別)になります。返済口座を楽天銀行口座にすること自体はとくに難しいことではありませんので、借入額の1.0%(税別)が適用されると考えて良いでしょう。他のネット銀行のフラット35は軒並み借入額の2.0%(税別)が相場ですので、半額でフラット35が利用できるメリットがあります。

また、フラット35は「頭金が1割以上あるかないか?」で利用できる金利プランが変わってしまい、頭金1割未満だとかなり金利が高くなってしまうのですが、この頭金1割分を楽天銀行が融資してくれるスタイルの「固定と変動」を利用すれば、頭金が1割未満でも低金利のフラット35が利用できるメリットがあります。

さらに、注文住宅で発生する、建物竣工前に必要な土地取得資金、着工金、中間金を融資してくれるつなぎローンも用意されています。

フラット35を検討していて、事務手数料も一番安いフラット35にしたいという方におすすめの住宅ローンとなっています。

楽天銀行住宅ローン/フラット35

7.9

金利の低さ

8.8/10

知名度や安心感

8.3/10

融資までのスピード

7.0/10

審査の通りやすさ

8.3/10

対応の質

7.1/10

良い点

  • 楽天銀行口座を返済口座にすると事務手数料が借入額の1.0%(税別)と格安
  • フラット35の中で最低水準の低金利
  • 頭金なしでも、低金利のフラット35が利用できるプランあり
  • 最大3回分割で最長12ヶ月のつなぎローンも利用可能
  • 事前審査は最短翌日回

悪い点

  • 疾病保障などのプランはない

楽天銀行住宅ローン/フラット35キャンペーン

注目金利

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(15~20年)1.090%-楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.08%、借り換えで0.972%1.08%無料
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(21~35年)1.140%-楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.08%、借り換えで0.972%1.08%無料
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.840%1.140%楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.08%、借り換えで0.972%1.08%無料
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.890%1.140%楽天銀行を返済口座に設定で事務手数料1.08%、借り換えで0.972%1.08%無料
フラット35おすすめランキング/2018年8月

住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35の概要

住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行とSBIホールディングスが共同で出資するネット銀行です。元々ソフトバンクグループの金融関連企業だったSBIホールディングスのネット銀行としての強みと、三井住友信託銀行のリアルな信託銀行としての銀行サービスの強みを併せ持つ銀行として、革新的な銀行サービスを提供している銀行です。

住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35は、住信SBIネット銀行の提供するフラット35の住宅ローンサービスです。

住信SBIネット銀行の住宅ローンの特徴は「フラット35の中で最低水準の低金利」「全疾病保障が事務手数料借入額0.5%の上乗せで入れる」「頭金なしでも、低金利のフラット35が利用できるプランあり」「保証料無料の事務手数料型」「来店せずにお手続き完了」という点が挙げられます。

フラット35は「頭金が1割以上あるかないか?」で利用できる金利プランが変わってしまい、頭金1割未満だとかなり金利が高くなってしまうのですが、この頭金1割分を住信SBIネット銀行が融資してくれるスタイルの「ミスターパッケージローン」を利用すれば、頭金が1割未満でも低金利のフラット35が利用できるメリットがあります。

また、住信SBIネット銀行の通常の住宅ローンの特徴は全疾病保障が無料付帯ですが、フラット35でも借入額の0.5%の事務手数料の上乗せで全疾病保障を付帯することができます。注目したいのは一般的に有料の疾病保障は「金利+0.2%~0.3%」が相場ですが、「事務手数料+0.5%」の上乗せの方が断然負担額は安いのです。

フラット35を検討していて、格安で全疾病保障も付帯したいという方におすすめの住宅ローンとなっています。

住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35

7.7

金利の低さ

8.8/10

知名度や安心感

7.8/10

融資までのスピード

6.5/10

審査の通りやすさ

7.8/10

対応の質

7.5/10

良い点

  • 全疾病保障が事務手数料借入額0.5%の上乗せで入れる
  • フラット35の中で最低水準の低金
  • 頭金なしでも、低金利のフラット35が利用できるプランあり
  • ミスターパッケージローンで自己資金なしでも低金利プランが利用できる。

悪い点

  • 事務手数料が借入額の2.0%(税別)と平均的な設定

住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35キャンペーン

注目金利

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(15~20年)1.090%--2.16%無料
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(21~35年)1.140%--2.16%無料
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.840%1.140%-2.16%無料
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.890%1.140%-2.16%無料
フラット35おすすめランキング/2018年8月

ARUHI住宅ローン/フラット35の概要

ARUHIは住宅ローン専門の金融機関アルヒ株式会社が提供している住宅ローンです。SBIモーゲージが社名変更したのがアルヒ株式会社でフラット35の取り扱いシェアでは7年連続シェアNo.1を記録しています。販売商品は「フラット35」が主力と考えて良いでしょう。

ARUHIの住宅ローンの特徴は「フラット35で7年連続シェアNo.1」「フラット35の中で最低水準の低金利」「事前審査、最短即日。本審査最短3営業日という審査スピード」「全国100か所を超える店舗で相談可能」「頭金なしでも、低金利のフラット35が利用できるプランあり」「保証料無料の事務手数料型」という点が挙げられます。

フラット35を選ぶときの最有力候補と考えて良いでしょう。フラット35はどの金融機関から申込んでも、金利はどこも最低水準の金利ですのでとくに違いがありませんが、事前審査、最短即日。本審査最短3営業日という審査スピードは非常に魅力的と考えて良いでしょう。融資までの期間も短くなります。

また、フラット35は「頭金が1割以上あるかないか?」で利用できる金利プランが変わってしまい、頭金1割未満だとかなり金利が高くなってしまうのですが、この頭金1割分をARUHIが融資してくれるスタイルの「ARUHIフラットα」を利用すれば、頭金が1割未満でも低金利のフラット35が利用できるメリットがあります。

また、店舗も全国に100か所以上あるので相談しながらフラット35を検討することが可能です。新規借り入れはもちろんのこと、借り換えでも重宝する店舗相談と言えます。

デメリットは「商品はフラット35のみ」「ノンバンク」「事務手数料が借入額の2.0%(税別)と平均的な設定」と言うことです。ノンバンクですが、フラット35のシェア1位という実績は十分に信頼できるものですので、フラット35を検討するのであればおすすめできる住宅ローンと言えます。

ARUHI住宅ローン/フラット35

8.2

金利の低さ

8.0/10

知名度や安心感

7.3/10

融資までのスピード

8.8/10

審査の通りやすさ

8.8/10

対応の質

8.1/10

良い点

  • フラット35の中で最低水準の低金利
  • 前審査、最短即日
  • 本審査最短3営業日
  • 全国100か所を超える店舗で相談可能
  • 頭金なしでも、低金利のフラット35が利用できるプランあり

悪い点

  • 商品はフラット35のみ
  • ノンバンク
  • 事務手数料が借入額の2.0%(税別)と平均的な設定

ARUHI住宅ローン/フラット35キャンペーン

注目金利

住宅ローン名金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
優遇サービス事務手数料
※%は借入額に対しての割合
保証料
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(15~20年)1.090%-ARUHIダイレクト利用で事務手数料1.08%2.16%無料
フラット35(融資額90%以下/団信なし)全期間固定金利(21~35年)1.140%-ARUHIダイレクト利用で事務手数料1.08%2.16%無料
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):15年以上~20年以下当初固定金利(10年)0.840%1.140%-2.16%無料
フラット35s(融資額90%以下/団信なし):21年以上~35年以下当初固定金利(10年)0.890%1.140%-2.16%無料